Salg av aksjeleilighet: Alt du må vite før du selger

Står du foran et salg av aksjeleilighet? Lurer du på om prosessen er annerledes enn ved salg av andre boligtyper? Aksjeleiligheter har noen særegne regler som skiller dem fra vanlige boligsalg, og disse er viktige å kjenne til før du skal selge. I denne guiden går vi gjennom alt fra juridiske krav til praktiske tips, slik at du kan gjennomføre et vellykket salg.

Er det forbud mot å selge eller kjøpe aksjeleilighet?

En aksjeleilighet er en bolig der du eier en aksje i et boligaksjeselskap, og denne aksjen gir deg bruksrett til en bestemt leilighet. Eierformen ligner mye på andelsleiligheter i borettslag. Boligaksjeselskaper var en vanlig organisasjonsform fra mellomkrigstiden og frem til 2005. Men da ble det forbudt å opprette nye slike selskaper.

Forbudet trådte i kraft 15. august 2005, og bakgrunnen var at aksjeloven ikke er tilpasset boligformål. Lovgiver ønsket færre organisasjonsformer på boligmarkedet, slik at forbrukerne lettere kunne orientere seg.

• Aksjeleiligheter finnes fortsatt, hovedsakelig i Oslo, Bergen og Stavanger
• Boligaksjeselskapet reguleres delvis av aksjeloven og delvis av borettslagsloven
• Generalforsamlingen fungerer som øverste organ der aksjonærene har stemmerett

Forbudet mot nye boligaksjeselskaper betyr ikke at eksisterende aksjeleiligheter har blitt ulovlige. De boligaksjeselskapene som allerede fantes kan fortsette som før, og aksjeleilighetene kan fritt kjøpes og selges. Du trenger derfor ikke bekymre deg for at eierformen din er utdatert eller problematisk. Den fungerer i praksis svært likt som et borettslag.

Slik fungerer salg av aksjeleilighet

Selve salgsprosessen for aksjeleiligheter ligner i stor grad på et vanlig boligsalg. Du får hjelp av en eiendomsmegler, boligen annonseres på Finn.no, det holdes visninger og interessenter legger inn bud. Tidslinjen for et vanlig leilighetssalg ser ofte slik ut:

• Uke 1–2: megler innhenter dokumentasjon fra forretningsfører og booker takstmann
• Uke 3–4: boligfotografering, styling og klargjøring av boligen
• Uke 5–6: annonsering og visninger
• Uke 6–7: budgivning og aksept
• Uke 8–12: oppgjør og overtakelse

Den største forskjellen ligger i det juridiske. Du selger nemlig teknisk sett en aksje med tilhørende borett, ikke selve boligen. Eierskapet registreres derfor i selskapets aksjeeierbok og ikke i grunnboken hos Kartverket. Megleren din må derfor ta kontakt med forretningsføreren til boligaksjeselskapet for å gjennomføre eierskiftet. 

Forretningsføreren krever vanligvis et gebyr på noen tusen kroner for denne jobben som vanligvis dekkes av kjøper. Kjøperen får rettsvern i det øyeblikket boligaksjeselskapet mottar melding om eierskiftet. Megleren har ansvar for å sende denne meldingen umiddelbart etter at handelen er gjennomført. 

Det er også meglerens jobb å påse at den nye eieren faktisk blir registrert i aksjeeierboken. Du som selger trenger ikke å bekymre deg for det praktiske, så lenge du bruker en megler som har erfaring med salg av aksjeleilighet.

Juridiske regler ved salg av aksjeleilighet

Når du selger en aksjeleilighet, er det kjøpsloven som regulerer salget – ikke avhendingsloven som gjelder for de fleste andre boligsalg. Grunnen er enkel: juridisk sett selger du en aksje, og aksjesalg faller inn under kjøpsloven. 

Det høres kanskje teknisk ut. Men det har faktisk noen praktiske konsekvenser for både deg og kjøperen. Avhendingsloven brukes likevel analogisk i tvister der kjøpsloven ikke strekker til.

Noen viktige juridiske forskjeller som du bør være klar over:

• Reklamasjonsfristen følger kjøpslovens regler, og kjøper må reklamere innen rimelig tid
• Kontrakten bør presisere forholdet mellom kjøpsloven og avhendingslovens anvendelse
• Selgers opplysningsplikt gjelder fortsatt, og du må opplyse om alle kjente feil og mangler

Borettslagsloven gjelder delvis for boligaksjeselskaper som ble stiftet før 2005. Reglene om bruksrett, vedlikehold, felleskostnader og diskriminering er hentet direkte fra borettslagsloven. 

Det betyr at hverdagen i et boligaksjeselskap på mange måter ligner livet i et borettslag. Du har de samme rettighetene og pliktene når det gjelder bruk av fellesarealer, vedlikehold av egen bolig og betaling av felleskostnader.

Les også

Usikker på reglene for forkjøpsrett? Her får du full oversikt

Forkjøpsrett og styregodkjenning

Reglene for forkjøpsrett og styregodkjenning varierer, avhengig av når boligaksjeselskapet ble stiftet. Selskaper stiftet etter 1. januar 1999 har som hovedregel både forkjøpsrett for andre aksjonærer og krav om styregodkjenning ved salg. Det kan påvirke salgsprosessen, så det er viktig å sjekke vedtektene tidlig.

Her er hovedreglene, basert på stiftelsesdato:

• Stiftet etter 1. januar 1999: forkjøpsrett og styregodkjenning gjelder med mindre vedtektene sier noe annet
• Stiftet før 1. januar 1999: aksjene er fritt omsettelige med mindre vedtektene innfører begrensninger
• Uklart stiftelsestidspunkt: sjekk alltid vedtektene for å være sikker

Styregodkjenning betyr at styret i boligaksjeselskapet må godkjenne den nye eieren før salget kan gjennomføres. Styret kan bare nekte godkjenning hvis det foreligger saklig grunn, for eksempel at kjøperen ikke oppfyller kravene i vedtektene. Forkjøpsretten gir andre aksjonærer mulighet til å tre inn i budet på samme vilkår som høyeste budgiver. Prosessen kan ta noen ekstra dager, men en erfaren megler vet hvordan dette håndteres.

Dokumentavgift og kostnader for salg av aksjeleilighet

En av de største fordelene ved kjøp av aksjeleilighet er at kjøperen slipper å betale dokumentavgift. Dokumentavgiften utgjør hele 2,5 % av kjøpesummen, så for en bolig til 5 millioner kroner betyr det 125 000 kr spart. Det skyldes at eierskapet til selve eiendommen ikke overføres. Boligaksjeselskapet eier fortsatt bygården før og etter salget. Det er bare aksjen som skifter eier.

Eksempler på hva kjøper sparer, sammenlignet med andre boligtyper:

• Kjøpesum 3 millioner: besparelse på 75 000 kr i dokumentavgift
• Kjøpesum 5 millioner: besparelse på 125 000 kr i dokumentavgift
• Kjøpesum 8 millioner: besparelse på 200 000 kr i dokumentavgift

Du kan bruke dette som et aktivt salgsargument når du markedsfører boligen. Mange kjøpere er ikke klar over denne fordelen, og dermed er det lurt å fremheve den tydelig i annonsen. Kostnaden ved eierskiftet begrenser seg til gebyret forretningsføreren tar for å oppdatere aksjeeierboken. Beløpet ligger vanligvis på noen få tusen kroner, en brøkdel av hva dokumentavgiften ville kostet.

Les også

Vil du vite mer om skatteregler ved boligsalg? Se vår komplette guide med alt du må vite

Skatteregler ved salg av aksjeleilighet

Skattereglene for salg av aksjeleilighet er de samme som for andre boligtyper. Men det er én viktig forskjell du må være oppmerksom på. Det skjer ingen automatisk rapportering til Skatteetaten når du selger en aksjeleilighet. Du må selv oppdatere skattemeldingen. Glemmer du det, risikerer du feil i skatteoppgjøret og potensielt tilleggsskatt. Sett deg derfor inn i reglene før du selger.

Du kan selge boligen skattefritt hvis begge disse vilkårene er oppfylt:

• Eiertid: Du må ha eid aksjeleiligheten i minst 12 måneder før salget
• Botid: Du må ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene

Oppfyller du ikke begge kravene, så må du betale 22 % skatt av gevinsten. Botiden regnes fra du flyttet inn til du aksepterer budet og ikke overtakelsesdatoen. Det er viktig å huske hvis du ligger på grensen til å oppfylle botidskravet. Ta kontakt med en regnskapsfører eller skatterådgiver hvis du er usikker på din situasjon.

Pass på at du har kontroll over viktige dokumenter

Du må sørge for at all nødvendig dokumentasjon er på plass før du legger aksjeleiligheten ut for salg. Eiendomsmegleren din innhenter det meste fra forretningsføreren, men du bør kjenne til hvilke dokumenter som inngår i salgsprosessen. God dokumentasjon gir kjøperen trygghet og kan bidra til høyere bud. Mangelfull informasjon kan derimot skape usikkerhet og føre til lavere interesse.

Disse dokumentene er spesielt viktige å ha klare når du skal selge aksjeleilighet:

• Vedtekter: viser regler for forkjøpsrett, styregodkjenning, utleie og dyrehold
• Årsregnskap og årsberetning: gir oversikt over selskapets økonomi og drift
• Referater fra generalforsamlinger: avslører planlagte vedlikeholdsprosjekter og andre vedtak

Du bør også skaffe informasjon om felleskostnader og hva de dekker. Kjøpere vil vite om felleskostnadene inkluderer oppvarming, varmtvann, kabel-TV eller internett. Oversikt over fellesgjeld er like viktig, både totalbeløpet og din andel. Hvis selskapet har vedlikeholdsplaner som vil påvirke kostnadene fremover, bør dette komme tydelig frem. Åpenhet skaper tillit og reduserer risikoen for konflikter i etterkant.

Potensielle utfordringer som du kan møte på

Selv om aksjeleiligheter har mange fordeler, så finnes det noen utfordringer du bør være forberedt på. Enkelte kjøpere er skeptiske til eierformen fordi den er mindre kjent enn selveier og borettslag. Denne skepsisen skyldes ofte mangel på kunnskap. En god megler kan forklare hvordan eierformen fungerer. Det gjelder å trygge kjøperen på at aksjeleiligheter er en helt legitim og trygg måte å eie bolig på.

Her er de vanligste utfordringene selgere møter:

• Finansieringsutfordringer: Noen banker er mer restriktive med lån til aksjeleiligheter, og enkelte digitalbanker tilbyr ikke lån i det hele tatt
• Informasjonsmangel: Eiendomsregistrene mangler ofte opplysninger om P-ROM, BRA og salgshistorikk for aksjeleiligheter
• Styregodkjenning: Prosessen kan forsinke overtakelsen hvis styret bruker lang tid på behandlingen

Du kan unngå disse utfordringene ved å være i forkant av dem. Skaff verditakst, boligsalgsrapport og all annen relevant dokumentasjon tidlig, slik at kjøperen har alt de trenger for å søke lån. Be megleren din om å kontakte styret i god tid før planlagt overtakelse. Sørg for at annonsen inneholder tydelig informasjon om boligens størrelse og standard. Jo mer informasjon kjøperen har tilgjengelig, desto tryggere føler de seg på å legge inn bud.

Tips for et vellykket salg av aksjeleilighet

Et vellykket salg av aksjeleilighet handler om god forberedelse og riktig markedsføring. Begynn med å innhente all dokumentasjon fra forretningsføreren i god tid før du legger boligen ut for salg. Sjekk vedtektene nøye for regler om forkjøpsrett og styregodkjenning, slik at du vet hva som venter i salgsprosessen. Jo tidligere du starter forberedelsene, desto enklere blir gjennomføringen.

Her er våre beste tips for å få mest mulig ut av boligsalget:

• Fremhev fordelen dokumentavgift tydelig i annonsen, da det er et sterkt salgsargument mange kjøpere setter pris på
• Forbered svar på vanlige spørsmål om eierform, vedlikehold, fellesgjeld og fremtidige kostnader
• Velg en megler med erfaring fra aksjeleiligheter, da de kjenner prosessen og vet hva som kreves

Tenk også på hvordan du presenterer selve boligen. Aksjeleiligheter i eldre bygårder har ofte unike kvaliteter som høye tak, stukkatur og originale tregulv. Disse detaljene tiltrekker kjøpere som setter pris på sjarm og karakter. Sørg for at fotografen fanger disse elementene, og bruk gjerne en boligstylist som fremhever det beste ved boligen.

Bruk eiendomsmegler til å selge aksjeleilighet

Vi anbefaler å bruke en eiendomsmegler med erfaring med aksjeleiligheter når du skal selge. Megleren må kjenne til de særskilte reglene som gjelder, samt hvordan kjøpekontrakten skal utformes for å ivareta både kjøper og selger. En uerfaren megler kan gjøre feil som skaper problemer senere.

• Megler må sjekke heftelser på aksjen før salget kan gjennomføres
• Grunnboksutskriften for eiendommen bør også kontrolleres for eventuelle erklæringer
• Eiendomsmegler må sørge for at alle heftelser innfris før ny eier registreres i aksjeeierboken

Du bør innhente tilbud fra flere eiendomsmeglere og spørre spesifikt om erfaring med aksjeleiligheter. Vi anbefaler at du sammenligner meglernes kunnskap om eierformen, provisjonssatser og hvilke tilleggstjenester som er inkludert i prisen på meglertjenestene.

Konklusjon: Dette må du vite om salg av aksjeleilighet

Aksjeleiligheter har kanskje et litt ufortjent rykte som kompliserte, men sannheten er at de fleste boligsalgene går like enkelt som andre boligsalg. Fordelen med dokumentavgift kan dessuten spare kjøperen for over hundre tusen kroner. Dermed er det et viktig salgsargument som virkelig veier tungt i en budrunde.

Det er altså ingen grunn til at aksjeleiligheten din ikke skal tiltrekke seg like mange interessenter som en selveier eller andelsleilighet. Men du må velge en megler som forstår eierformen og kan forklare fordelene til potensielle kjøpere. 

Vi hjelper deg med å finne riktig megler for akkurat din boligtype:

• Få tilbud fra flere meglere: Sammenlign pris på eiendomsmeglere, erfaring og markedsføringsplan før du bestemmer deg
• Helt uforpliktende: Du velger selv om du vil gå videre med noen av meglerne
• Lokalkjente meglere: Vi matcher deg med meglere som kjenner området og eierformen

Fyll ut skjemaet på denne siden, så kontakter vi deg med tilbud fra kvalitetssikrede eiendomsmeglere i ditt område. Du får en uforpliktende verdivurdering og kan sammenligne hva de ulike meglerne tilbyr – helt gratis og uten forpliktelser.