Hvordan selge bolig: steg-for-steg guide

Bolighandel kan være både spennende og utfordrende. Enten du er en førstegangsselger eller har erfaring fra tidligere boligsalg, så er det alltid lurt å ha oppdatert kunnskap og de nyeste strategiene i bakhånd. Vi er her for å hjelpe deg med nettopp dette.

Steg 1: Velg en dyktig eiendomsmegler

Det første du bør gjøre er å velge rett eiendomsmegler for jobben. Eiendomsmegleren har ikke bare inngående kunnskap om bolighandel – han eller hun er også en erfaren selger som kan hjelpe deg med å få en god pris på boligen din. Vi anbefaler at du ser etter en lokal megler som har erfaring med å selge samme type boliger som din. Be gjerne etter referanser fra tidligere kunder.

Megleren kan hjelpe deg gjennom hele salgsprosessen fra start til slutt. Det er lurt å innhente tilbud fra tre forskjellige eiendomsmeglere før du bestemmer deg. Ikke bare kan du sikre deg et godt meglertilbud på denne måten, men du får også truffet flere meglere for å vurdere hvem du liker best. De aller fleste meglere tilbyr gratis verdivurdering og befaring.

Du bør ikke nødvendigvis velge den eiendomsmegleren som gir deg den høyeste prisantydningen. Prisantydningen er bare en vurdering, og det er kjøper som til syvende og sist bestemmer hva du får for boligen din. Det er bedre å få en realistisk prisantydning og velge en dyktig megler som kan få fart på budrunden. Se oversikt over hva en eiendomsmegler normalt koster her.

Steg 2: Klargjør boligen din for salg

Når du har valgt deg en megler, så er det på tide å klargjøre boligen for salg. Du må gjøre den så attraktiv som mulig for kjøperne. Her er det viktig å ha en god og tydelig kommunikasjon med megleren din. Lokale meglere er ofte i kontakt med kjøpere i ditt område, kjenner godt til målgruppen for boligen din og vet hva kjøperne ser etter. 

Spør eiendomsmegleren om hva du bør gjøre og hva du ikke bør gjøre. Det er nemlig ikke all oppussing som lønner seg. Tipsene våre er generelle for hele boligmarkedet og tar ikke høyde for lokale forskjeller – så hør først og fremst på megleren din. Når det er sagt, her er noen gode råd som pleier å stemme for de aller, aller fleste:

1. Lag en liste for hva du bør fikse:
   Gå grundig gjennom boligen og lag en liste over alt du bør fikse. Dette kan inkludere alt fra skader eller sprekker i veggene, flassende maling, dryppende kraner og løse lister. Plukk som dette er verdt å ordne opp i før fotografering og visning. Ikke glem uteområdet – et godt førsteinntrykk av boligen er viktig!
2. Spør megleren hva du bør prioritere:
   Når listen din er klar, så kan du gå i gang med vedlikehold og reparasjoner. Sjekk likevel med megler først, slik at du vet hva som bør prioriteres. Selv om verdien av boligen kanskje ikke øker på grunn av oppussingen, så kan en attraktiv og velholdt bolig føre til en ivrigere budrunde.
3. Vurder å få profesjonell hjelp:
   Et godt tips til hvordan selge bolig med stor fortjeneste er å få hjelp av en boligstylist. En boligstylist kan hjelpe deg med å klargjøre boligen, slik at den ser så innbydende ut som mulig. Du kan enten få veiledning til hvordan du klargjør boligen eller du kan overlate hele jobben til stylisten. Les mer om boligstyling her.

Husk boligsalgsrapport!

Du kan ikke selge boligen som den er lengre – tilstanden må dokumenteres grundig, ifølge avhendingsloven. Kjøper kan ikke kreve erstatning eller reklamasjon for feil og mangler som det er opplyst om i salgsdokumentene. Vi anbefaler derfor å få en takstmann til å utarbeide en boligsalgsrapport.

– Ikke alle har kompetanse til å vite alt om egen bolig. Derfor blir det svært viktig med en grundig og godt dokumentert gjennomgang av bygningssakkyndig (tidligere takstmann), sier Finn Christian Hovde-Hagen i Fremtind, forsikringsselskapet til SpareBank 1 og DNB.

– En tilstandsrapport etter den nye forskriften vil være en betryggelse for deg som selger, fordi du ikke er ansvarlig for de feilene og manglene som det opplyses om i rapporten, sier Hovde-Hagen.

En boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som samsvarer med krav til dokumentasjon om boligens tilstand. Den bør utarbeides før du begynner å annonsere boligen, slik at interesserte kjøpere kan lese den før de kommer på visning. Du kan unngå mange problemer og konflikter i etterkant ved å ha denne rapporten på plass før du går videre til neste steg.

Les også

Dette er boligsalgsrapporten

Steg 3: Fotografering, markedsføring og annonsering

Vi anbefaler å få hjelp av en fotograf for å fremheve det beste ved boligen. Noen meglere inkluderer fotografering i prisen og andre ikke. En profesjonell og attraktiv annonse med flotte bilder hjelper deg med å skille boligen din ut blant konkurransen. Du bør både rengjøre og style boligen før fotografen kommer.

– Gode bilder er definitivt avgjørende for førsteinntrykket og hvor mange interessenter som kommer på visning, som igjen kan ha stor effekt på boligsalget ditt, sier Svein Thorsheim, eiendomsmegler og fagansvarlig i DNB Eiendom.

En erfaren megler kan ta ansvar for markedsføringen, slik at annonseringen når ut til rett målgruppe. Eiendomsmegleren bruker sin ekspertise til å utarbeide en profesjonell annonse som fremhever boligens unike egenskaper og potensial. Han eller hun kan også hjelpe deg med å velge riktige kanaler og plattformer for annonsering.

Megleren kan i tillegg markedsføre boligen din på andre måter, for eksempel gjennom tradisjonelle kanaler som aviser eller reklame. De kan også bruke sosiale medier og eget nettverk for å nå ut til mulige kjøpere. Dermed når annonsene ut til et bredere publikum, og det øker sjansene for å finne riktig kjøper og sikre en vellykket bolighandel.

Steg 4: Visning og budrunde

Steg 4 er et av de aller viktigste stegene: nemlig å holde visning og budrunde. Det er vanligvis eiendomsmegleren som holder visningen og er tilstede for å svare på spørsmål. Potensielle kjøpere kan utforske boligen i eget tempo på visningen, samtidig som eiendomsmegleren kan fremheve alle fortrinnene og potensialet til boligen.

Interesserte kjøpere kan deretter legge inn bud etter visningen. Megleren håndterer denne prosessen, samtidig som han eller hun hjelper deg med å vurdere og forhandle om budene. Du som selger er ikke forpliktet til å akseptere noen av budene – men vær obs på at du har bundet deg med én gang du takker ja til ett av dem. Du kan også legge inn motbud, dersom du ønsker å forhandle. Hvis du legger inn motbud, så har du bundet deg til dette budet ut svarfristen.

Les også

Tips og råd til visningen

Dette bør du ikke gjøre under budrunden

Det er viktig å ha med seg en erfaren megler som kan veilede deg under budrunden. Du bør tenke deg nøye om før du godtar et bud, samt vurdere eventuelle forbehold fra kjøper. Kjøper kan for eksempel legge inn bud med forbehold om en spesifikk overtakelsesdato eller hva som skal følge med boligen.

Vi anbefaler ikke at du godtar bud som tar forbehold for finansiering. I slike tilfeller gir kjøperen bud, uten å sjekke om de faktisk får finansiering. Det betyr at budet og kjøpet faller bort, dersom kjøper ikke får innvilget boliglån fra banken. Mange selgere synes at dette blir for risikabelt.

Noen kjøpere forsøker å legge inn bud før visningen med ønsker om å kjøpe boligen umiddelbart. De fleste meglere vil fraråde deg å takke ja til dette. Du har alt å vinne på å holde visningen for å se om noen kommer med et høyere bud. Dersom vedkommende var interessert i å kjøpe boligen før visningen, så vil den nok være det etterpå også.

Steg 5: Oppgjør og overtakelse

Kjøper har bundet seg så snart du takker ja til et bud, selv om dere ikke har signert en kontrakt enda. Kjøpekontrakten formaliserer likevel avtalen mellom selger og kjøper, og den inneholder detaljer om boligen, kjøpesummen, overtakelsesdato og lignende. Det er som regel en eiendomsmegler eller advokat som utarbeider kontrakten.

Selve oppgjøret der kjøpesummen overføres fra kjøper til selger blir håndtert av en megler eller advokat. De aller fleste banker krever at oppgjøret håndteres av en trygg tredjepart, ellers vil ikke kjøperen få innvilget boliglån. Megleren eller advokaten sikrer at alt går riktig for seg.

Vi anbefaler at du inngår eierskifteforsikring for å unngå konflikter i etterkant. Du som selger kan være ansvarlig for å rette opp i skjulte feil og mangler i inntil fem år etter salget. Slike forsikringer tilbys gjennom megler eller advokat, og du kan derfor ikke kjøpe den direkte av et forsikringsselskap.

Prisen på eierskifteforsikringen er som regel en viss prosent av salgssummen. Denne kostnaden blir trukket fra før du mottar oppgjøret fra bolighandelen. Du trenger derfor ikke å betale en separat faktura.

Overtakelsesdatoen er den dagen kjøperen offisielt tar over boligen. Du må sørge for at boligen er klar for overlevering. Det inkluderer blant annet å fjerne personlige eiendeler, gjennomføre avtalte reparasjoner eller vedlikehold, samt sikre at boligen er ren og i god stand. Nøklene til boligen skal overleveres til kjøperen på overtakelsesdagen.

Kan jeg selge bolig uten megler?

Du bestemmer selv om du vil selge bolig uten megler. Det er imidlertid en stor avgjørelse, og du må veie opp alle fordelene og ulempene. Joda, du kan spare penger ved å droppe eiendomsmegleren. Men du må likevel kjøpe en rekke tjenester i forbindelse med boligsalget som du ikke kan utføre selv. Det inkluderer blant annet boligsalgsrapport med verditakst fra takstmann, samt oppgjørstjenester fra advokat eller megler.

Det finnes enkelte tjenester som forenkler private boligsalg, deriblant Propr.no. Disse tjenestene overtar enkelte arbeidsoppgaver som megleren normalt sett tar. Du kan derimot gjøre en stor del av arbeidet selv for å spare penger. Disse tjenestene gir deg likevel ikke den personlige veiledningen og støtten som du får fra en erfaren og lokalkjent eiendomsmegler.

Full pakke fra Propr koster ca. 30 000 kroner, men du må likevel betale takstmannen utenom. Til sammenligning koster Samsolgt by DNB 60 000 kroner, uansett hvilken type bolig du har. Samsolgt er en meglerkjede som tilbyr faste, lave priser med alt inkludert (bortsett fra boligselgerforsikring). Himla Eiendomsmegling tilbyr meglertjenester til 35 000 kroner, og denne prisen inkluderer nesten alt.

Les også

Slik selger du boligen uten megler

Konklusjon: Hvordan selge bolig til høyest mulig pris

En dyktig eiendomsmegler er avgjørende for en vellykket bolighandel og sikre en god pris for boligen din. Megleren hjelper deg med alt fra klargjøring til visning og budrunde. I tillegg bør du ta grep for å gjøre boligen så attraktiv for kjøperne som mulig og annonsere den i de rette kanalene, slik at boligen når ut til rett målgruppe.

Så lenge du følger disse stegene i guiden vår “Hvordan selge bolig” og samarbeider tett med en dyktig megler, så ligger alt tilrette for en vellykket bolighandel. Lykke til!