Skatteregler ved salg av bolig: Dine rettigheter

Det er mye du må tenke på når du skal selge bolig fra valg av megler til å holde visning. Men det er ikke bare pris, budrunde og overtakelse du må ha oversikt over. Det finnes også noen viktige skatteregler ved salg av bolig som kan ha stor betydning for økonomien din.

Her tar vi en nærmere titt på hvordan krav til eierskap og botid kan ha skattemessige konsekvenser og hva som skjer hvis du selger boligen din med gevinst eller tap, samt spesielle hensyn du må ta ved salg av sekundærbolig, utleiebolig og arvet bolig. Vi forklarer også hvordan du rapporterer gevinst eller tap til Skatteetaten ved skattepliktig boligsalg.

Ikke bare kan du spare betydelig med penger ved å sette deg inn i disse reglene, men du kan også unngå ubehagelige overraskelser når skattemeldingen kommer.

Krav til eiertid og botid ved boligsalg

Krav til eiertid er et viktig prinsipp i det norske skattesystemet som har direkte innvirkning på salg av bolig. Denne regelen har betydning for hvorvidt du må betale skatt på gevinst ved salget av boligen din. I all hovedsak må du ha eid bolig i minst ett år på det tidspunktet salget blir gjennomført for å kunne selge boligen skattefritt.

I tillegg må du også ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene. Botidsregelen gir derimot rom for visse unntak. Men hva innebærer det egentlig å “bo” i boligen? Ifølge Skatteetaten betyr det at du må ha brukt boligen som ditt faste bosted og at du må være registrert på boligadressen i Folkeregisteret. 

Botiden starter når du fysisk flytter inn i boligen og ikke den datoen overtakelsen fant sted. Du kan bruke gamle fakturaer som dokumentasjon på innflytting, for eksempel strømregninger, fakturaer på bredbånd og lignende. Det kan være spesielt nyttig for deg som glemte å sende inn flyttemelding. 

Botiden blir derimot avsluttet det øyeblikket du godtar bud fra kjøperen – ikke den dagen du faktisk flytter ut. Akkurat dette er viktig å være obs på hvis du vurderer å selge boligen din, men du er usikker på om du oppfyller krav til skattefritak. Kanskje det kan være lurt å vente noen måneder for å være sikker på at du unngår å skatte for gevinsten?

Har du leid ut deler av boligen? I så fall kan dette utløse skatt når du skal selge. Ifølge skattereglene, må du ha bodd i minst halve boligen selv i minimum ett år for å unngå skatt.

Unntak fra reglene

Det finnes imidlertid visse unntak fra disse kravene. Dersom du har måttet bo borte på grunn av arbeid, studier eller sykdom, kan du fremdeles være kvalifisert for skattefritak ved boligsalg. Dermed kan salg av pendlerbolig være fritatt for skatt. Du kan også slippe skatt ved skilsmisse, der dere selger en bolig som begge eide og brukte felles før bruddet.

Skatteregler ved salg av bolig – slik foregår et skattepliktig boligsalg

Hvis du ikke oppfyller krav til eiertid og botid, sier skattereglene at du må betale skatt ved salg av bolig. Du betaler kun skatt på gevinsten og ikke hele salgsprisen. Selger du boligen med tap, kan du derimot trekke fra på skatten. Vi ser nærmere på et par praktiske eksempler for å illustrere hvordan du beregner skatten.

I det første eksempelet har du gjennomført et skattepliktig boligsalg og sitter igjen med en gevinst. Først må du finne ut hvor stor gevinsten er. Kort forklart, så er gevinsten forskjellen mellom inngangsverdi og utgangsverdi. Inngangsverdien er totalkostnaden for kjøp av bolig, inkludert kjøpesum og gebyrer som dokumentavgift.

Du kan også få fradrag for oppussing ved å legge oppussingskostnadene til inngangsverdien hvis arbeidet økte boligverdien utover opprinnelig standard. Det er imidlertid ikke mulig å få fradrag eller plusse må vanlig vedlikeholdsarbeid.

Du finner utgangsverdien ved å trekke kostnadene for boligsalget fra salgsprisen, for eksempel eiendomsmegler, fotograf og takstmann. Nå som du har både inngangsverdien og utgangsverdien, kan du sjekke forskjellen mellom dem. Det er denne forskjellen som er gevinsten, og det er som sagt bare den du skal skatte for.

Utgangsverdi – inngangsverdi = gevinst

La oss si at du kjøpte en bolig med en inngangsverdi på 2 millioner kroner og solgte den for 2,5 millioner kroner. Salgskostnadene var 100 000 kr, og dermed ble utgangsverdien 2,4 millioner:

2,4 millioner (utgangsverdi) – 2 millioner (inngangsverdi) = 400 000 kr i gevinst. 

Det betyr at du skal skatte for 400 000 kr. Skatteprosenten lå på 22 % i 2022 og 2023, men den har endret seg de siste årene. Vi anbefaler at du undersøker satsen før du setter i gang med boligsalgsprosessen. Vil du likevel selge nå eller bør du vente til du innfrir krav til eiertid og botid?

Hva sier skattereglene hvis du selger bolig med tap?

Selv om de fleste håper på en gevinst når de selger boligen sin, kan situasjonen noen ganger være det motsatte. Så, hva sier skattereglene hvis du selger bolig med tap? I henhold til norsk skattelovgivning er tap ved salg av bolig fradragsberettiget – men bare hvis boligsalget er skattepliktig. Selger du boligen din for mindre enn det du betalte for den, kan du trekke dette tapet fra på skatten. 

Tapet beregnes på samme måte som en gevinst. La oss si at du kjøpte en bolig for 2 millioner kroner i inngangsverdi og solgte den for 1,8 millioner kroner i utgangsverdi. I så fall har du tapt 200 000 kr på boligsalget, og du kan få penger igjen på skatten. Dette tapet kan trekkes fra annen inntekt.

Les også

Salg av bolig med tap: Se reglene

Hva sier skattereglene ved salg av sekundærbolig og utleiebolig?

Ifølge skattereglene, må du mest sannsynlig betale skatt ved salg av sekundærbolig og utleiebolig. Det er fordi boligen ikke oppfyller krav til eiertid og botid. Gevinsten skattlegges i så fall med 22 % (sats per 2023). Du kan selvsagt også trekke fra på skatten om du selger med tap. Hvis du har brukt utleieboligen som fast bolig i lengre perioder og kun leid den ut i korte perioder, så kan det hende du er fritatt for skatt.

Du må som sagt ha bodd i boligen i 12 ut av de siste 24 månedene, men det må ikke ha vært sammenhengende. Så lenge det blir ett år til sammen, så innfrir du krav til botid.

Skatteregler ved salg av arvet bolig

Du må ikke betale skatt når du arver en bolig eller eiendommen. Bestemmer du deg for å selge, kan dette derimot være skattepliktig ifølge skattereglene. Hvorvidt skatt utløses ved salg av arvet bolig eller ikke, avhenger av arvelater. Dersom arvelater måtte ha betalt skatt av gevinsten, så må du også betale skatt av gevinsten.

I praksis betyr det at du ikke trenger å betale skatt for å selge en bolig som du har arvet av dine foreldrene, så lenge foreldrene dine har eid og bodd i boligen i minst 12 ut av de siste 24 månedene. Arver du en sekundærbolig eller utleiebolig av dem, må du derimot betale 22 % av gevinsten ved boligsalg. Alternativt kan du velge å eie og bo i boligen i minst ett år før du selger for å unngå skatt.

Det hele blir litt mer komplisert om det er flere arvinger involvert. Hvis alle arvingene bestemmer seg for å selge boligen og ikke gi den til én person under skiftet, så blir boligsalget skattepliktig. Det vil igjen påvirke hvor store verdier den enkelte arvingen sitter igjen med. Dersom den ene arvingen får boligen og de andre tilsvarende i andre verdier, så unngår man denne situasjonen.

Les også

Regler ved salg av arvet bolig

Dette sier skattereglene ved salg av fritidsbolig

Hittil har vi fokusert mest på primærbolig og sekundærbolig – men hva sier skattereglene om salg av hytte og fritidsbolig? Kravene for at du skal kunne selge fritidsbolig skattefritt er strengere enn for primærbolig. Du må ha eid den og brukt den i minst fem ut av de siste åtte årene, ellers må du skatte av gevinsten. 

Eietiden starter når du overtar hytta og ikke når budet ditt aksepteres eller når salgskontrakten signeres. Eventuell skatt av gevinst eller tap regnes ut på samme måte som for annen fast eiendom. Fritidsbolig er altså ikke det samme som sekundærbolig, ettersom du bruker den selv på fritiden din. Du har likevel lov til å leie ut hytta skattefritt for opptil 10 000 kroner i året.

Hvordan rapportere skattepliktig boligsalg til Skatteetaten

Når du selger en bolig med skattepliktig gevinst eller tap, er det viktig å rapportere dette til Skatteetaten. Det gjør du via skattemeldingen som du sender inn året etter at salget fant sted – altså skattemeldingen for det året som salget fant sted. Du trenger derfor ikke å rapportere umiddelbart.

Skatteetaten har utarbeidet et hjelpedokument som du kan bruke til beregne gevinst eller tap. Det kan være lurt å ta vare på skjemaet, tilfelle Skatteetaten har videre spørsmål vedrørende salget. Deretter fører du summen du kom frem til inn i skattemeldingen. Hjelpedokumentet kan lastes ned som PDF eller Word.

Vi anbefaler at du samler alle nødvendige dokumenter knyttet til både boligkjøp og boligsalg før du begynner å fylle ut skjemaet. Eksempler på dette er salgskontrakt, salgsomkostninger og lignende. Da har du alt du trenger for å regne ut inngangsverdi og utgangsverdi for hånden.

Konklusjon: Du bør vite om disse skattereglene ved salg av bolig

Du har nå fått mye informasjon om skatteregler ved salg av bolig. Det er avgjørende å ha en god forståelse av regelverket for å unngå å utløse skatt. Du må også vite om reglene for å kunne rapportere eventuelle gevinster eller tap på rett måte ved skattepliktig boligsalg. For å oppsummere  har vi laget en praktisk oversikt over de viktigste reglene som du må vite om:

• Dersom du har eid og bodd i boligen i minst ett år ut av de siste 24 månedene før salget, kan du være fritatt for skatt.
• Det kan være mulig å omgå krav til eie- og botid, for eksempel om du måtte flytte på grunn av sykdom eller jobb.
• Du betaler kun skatt for gevinsten og ikke hele beløpet. I tillegg kan du trekke fra eventuelle tap for å få penger igjen på skatten.

Skattelovgivning er komplisert og kan endres, og det er alltid lurt å konsultere en ekspert hvis du føler deg usikker.