Salg av andelsleilighet: Komplett guide (regler, forkjøp, o.l.)

Salg av andelsleilighet er mer komplisert enn salg av selveierleilighet. Du selger nemlig ikke bare leiligheten din, men også en andel i borettslaget. Men ikke få panikk. Vi har laget en oversikt over alle reglene som du bør kjenne til. Her er alt du må vite om å selge borettslagsleilighet fra A til Å – eller bør vi heller si fra “andel” til “overdragelse”?

Dette må du gjøre før du skal selge andelsleilighet

Du må først og fremst grave frem de vedtektene til borettslaget. Her finner du viktige regler for salg av andelsleilighet. Mange borettslag har eiendomsmeglere som spesialiserer seg på nettopp det borettslaget, og disse meglerne kan også hjelpe deg med å innhente nødvendig informasjon. Du kan også ta kontakt med styret for å dobbeltsjekke at du har forstått alle reglene for salg av andelsleilighet.

Hva skal du se etter i vedtektene?

• Regler for forkjøpsrett
• Eventuelle begrensninger på hvem som kan kjøpe
• Spesielle regler boligsalg i borettslaget ditt

Husk at regler kan ha endret seg siden du selv kjøpte borettslagsleiligheten, så ikke stol blindt på hukommelsen. Det kan også være smart å lage en liten sjekkliste over alt du må huske. Da unngår du å gjøre feil som kan forsinke boligsalgsprosessen ytterligere. Det kan nemlig ta lengre tid å selge en andelsleilighet vs. selveierleilighet – hovedsakelig på grunn av forkjøpsretten.

Regler for forkjøpsrett – dette må du vite ved salg av andelsbolig

Okei, du vet allerede hva forkjøpsrett er siden du tross alt eier en borettslagsbolig. Men hvordan påvirker det deg når du nå skal selge andelsleiligheten videre? Jo, du må først og fremst finne ut av om du skal gå for fastprisavklaring eller forhåndsavklaring. Det kan også hende at borettslaget har intern forkjøpsrett. 

Det betyr at hvis noen allerede eier en bolig i ditt borettslag, så har de fortrinn over andre med forkjøpsrett. Ja, selv om de har kortere ansiennitet i boligbyttelaget. Og det er dem som har eid bolig der lengst som får kjøpe andelsleiligheten Ellers er det dem som har lengst ansiennitet som står først i boligkøen.

De fleste boligbyggelag har som regel at du ikke kan eie mer enn én bolig i samme eller tilknyttede borettslag. Det finnes noen få regler til dette unntaket, for eksempel om den ene boligen brukes som pendlerbolig. Men det er imidlertid mulig å overføre forkjøpsrett fra nær familie. Den som får retten overført til seg får deretter nytt medlemsnummer og kan melde forkjøp.

OBS: Salg av andelsleilighet til nær familie utløser ikke forkjøpsrett. Man regner vanligvis foreldre, søsken og annen familie i rett linje opp eller ned.

Les også

Selge OBOS leilighet: Slik går du frem

Slik fungerer fastprisavklaring

Fastprisavklaring skjer i etterkant av budrunden – boligen lyses altså ikke ut for forkjøpsrett før du får et bud som du vil takke ja til. Boligbyggelaget får så beskjed om at budrunden er over og at du har godkjent et bud. De tar seg deretter av jobben med å sjekke om noen vil bruke forkjøpsretten for å kjøpe andelsleiligheten til en pris som tilsvarer det høyeste budet. 

Potensielle kjøpere med forkjøpsrett kan ha opptil 20 dager på å melde interesse – så her må du smøre deg med tålmodighet! Fristen kan imidlertid variere på tvers av ulike boligbyggelag og borettslag, så sjekk reglene for å melde forkjøp der hvor du skal selge bolig.

Hvis noen har forkjøpsrett og melder forkjøp, kan de kjøpe borettslagsleiligheten for samme pris og med samme vilkår som høyeste budgiver. De trer altså inn i avtalen og kjøper leiligheten etter at selgeren har akseptert et bud. Men de er nødt å melde fra innen fristen har utløpt.

Slik fungerer forhåndsavklaring

Forhåndsavklaring fungerer ved at andelsleiligheten lyses ut i forkant av budrunden. Deretter kan de med forkjøpsrett delta i budrunden og har mulighet til å kjøpe den for tilsvarende pris som det høyeste budet. Eiendomsmegleren får en liste over alle som har forkjøpsrett og som ønsker å delta i budrunden. 

De forplikter seg imidlertid ikke til noe og har fem dager til å bestemme seg etter at budrunden er over. Hvis de med forkjøpsrett trekker seg, blir borettslagsleiligheten solgt til den personen med høyest bud – men bare hvis du godkjenner det, så klart. Du som boligselger står selvsagt fritt til å takke nei til budet dersom det er for lavt. 

Fordelen med forhåndsavklaring er at boligsalgsprosessen går mye raskere. Det er også mer forutsigbart for andre interessenter.

Regler for verdivurdering og takst ved salg av andelsleilighet

Er du klar for å sette en prislapp på andelsleiligheten din? Vel, det er ikke bare å slenge ut et tall og håpe på det beste. Noe av det første du må begynne med når du skal selge borettslagsleilighet er å sjekke regler for prisregulering. Borettslag har nemlig sine egne regler for å sette prisantydningen.

Det er vanlig å justere prisen i takt med inflasjonen. Og har dere nylig pusset opp badene i borettslaget, eller har du malt og lagt nytt gulv i borettslagsboligen din? Da kan det potensielt føre til verdiøkning. Ta gjerne en prat med styret om du er usikker på reglene for hvordan du skal fastsette salgsprisen. Nå tenker du kanskje: “Men hva med eiendomsmegleren? Kan ikke de bare fikse dette?” 

Joda, en god megler er gull verdt i denne prosessen. De kjenner markedet som sin egen bukselomme og kan gi deg en solid verdivurdering. Meglerne vurderer boligmarkedet, sammenlignbare salg og boligens tilstand for å komme frem til en rettferdig verdivurdering og prisantydning. Men de må likevel ta hensyn til borettslagets spesifikke regler.

Du må også følge reglene i avhendingsloven ved salg av andelsleilighet – akkurat som alle andre boligselgere må. Ifølge regelverket har boligselger opplysningsplikt og må dokumentere boligens tilstand nøye. Det betyr i praksis at du også trenger boligsalgsrapport (tilstandsrapport) med både verditakst og lånetakst fra en godkjent takstmann.

Les også

Enkel guide til prisantydning

Regler for markedsføring av borettslagsleilighet

Du må ta noen spesielle forholdsregler når du skal markedsføre og annonsere leiligheten. Det er for eksempel lovpålagt å opplyse om forkjøpsrett når du skal selge andelsbolig. Du må derfor passe på at den er tydelig nevnt i all skriftlig markedsføring. Be også eiendomsmegleren om å forklare den i salgsoppgaven. Det kan også hende at potensielle kjøpere har spørsmål om den når de kommer på visning.

Du må også være tydelig på hvor mye fellesgjeld som følger med når du skal selge andelsleilighet. Det kan påvirke kjøpsbeslutningen. I tillegg må du oppgi nøyaktig hva de månedlige felleskostnadene er og hva de dekker. Potensielle kjøpere vil også være interessert i borettslagets økonomi – har de planer om store oppgraderinger som påvirker kostnadene?

Regler for visning

Det er vanlig å holde visning cirka 1-2 uker etter at du har lagt borettslagsboligen ut for salg. Vi anbefaler at du bruker god tid på å fikse småfeil og style den før den fotograferes. Pass deretter på at leiligheten ser lik ut på visningen som på bildene. Spør gjerne eiendomsmegleren om tips til hvordan du bør klargjøre den for salg.

Her er noen ting å tenke på når du skal holde visning:

• Sjekk borettslagets vedtekter: Noen borettslag har spesifikke regler for når og hvordan du kan holde visning.
• Informer naboene: Gi gjerne naboene dine et heads-up om at du skal holde visning.
• Fellesarealer: Pass på at fellesarealene er presentable.
• Parkeringsmuligheter: Informer potensielle kjøpere om parkeringssituasjonen på forhånd.

Hvis borettslaget ditt har fine fasiliteter som for eksempel takterrasse, så må du vise dem frem på visningen! Det kan være et stort pluss for potensielle kjøpere. Men husk at du bor tett på naboene dine – det kan være smart å varsle om visning av fellesareal på forhånd, slik at alle er forberedt.

Regler for budrunden

Endelig har dagen kommet – budrunden starter! I utgangspunktet er det ikke store forskjeller for hvordan budrunden holdes, enten du skal selge andelsleilighet eller selveierleilighet. Interessenter legger inn bud, og du som selger kan velge å akseptere, avslå eller komme med motbud. Den største forskjellen er imidlertid dette med forkjøpsrett.

En ny runde starter nemlig når du har akseptert et bud, nemlig forkjøpsrettsrunden. Nå får andre andelseiere i borettslaget (og medlemmer av boligbyggelaget) muligheten til å tre inn i avtalen. Det betyr at selv om du har sagt ja til et bud, er ikke salget helt i boks ennå. Budgiver kan riktignok ikke trekke seg – og du vet derfor hvilken pris du får for leiligheten – men salgsprosessen tar altså litt lengre tid.

Les også

Alt du trenger å vite om visningen

Andre regler for salg av andelsleilighet

Det finnes også en annen viktig regel som du må vite om før du skal selge en borettslagsleilighet. I de fleste borettslag har styret rett til å godkjenne – eller avslå – den nye andelseieren. Boligbyggelaget kan eventuelt godkjenne ny andelseier på vegne av styret. Kjøperen må som regel fylle ut og signere et søknadsskjema som skal leveres til styret, selger og/eller oppgjørsforetaket.

Du som selger må informere potensielle kjøpere om denne prosessen på forhånd. Dette med godkjenning er ikke bare for å være vanskelig. Formålet er å sikre et trygt og godt bomiljø. Den nye beboeren må også kunne oppfylle sine økonomiske forpliktelser overfor borettslaget. Men hva ser styret egentlig etter? Vel, det varierer. 

Noen vanlige punkter inkluderer:

• Økonomisk evne til å betale felleskostnader
• Kjøperen planlegger å bo i leiligheten selv (noen borettslag har regler mot utleie)
• Vedkommende ikke allerede eier en bolig i samme borettslag eller boligbyggelag

Styret må altså ha saklig grunn til å avslå søknaden. Man har mulighet til å be om ny vurdering eller ta saken videre til rettsvesenet.

Overdragelse og oppgjør ved salg av andelsleilighet

Endelig nærmer vi oss målstreken! Kjøperen er godkjent, og nå er det bare å få papirarbeidet i orden og pengene inn på konto. Men her er det også noen viktige regler som du må forholde deg til. Så oss ta en titt på hvordan overdragelse og oppgjør foregår når du skal selge en borettslagsleilighet.

• I de fleste tilfeller må den nye andelseieren også melde seg inn i boligbyggelaget. Dette er ofte en forutsetning for å eie en andel i borettslaget.
• Kjøperen må bekrefte og signere på at han eller hun overtar alle rettigheter og plikter knyttet til andelen.
• Dere må tinglyse at andelen skifter eier. Akkurat dette pleier eiendomsmegleren å ta seg av.
• Borettslaget har mest sannsynlig fellesgjeld. Kjøper er kun ansvarlig for den delen av lånet som gjelder andelsboligen, og borettslaget er ansvarlig for hele lånet.

Ellers foregår overtakelse og oppgjør mye likt. Kjøper og selger møtes på overtakelsesdagen for å befare eiendommen og utveksle nøkler. Deretter tinglyser eiendomsmegleren eierskifte, samt sletter pant og heftelser. Helt til sist får boligselger utbetalt resterende beløp.

Les også

Overtakelse: Reglene du må huske på

Konklusjon: Du må ha stålkontroll på regler når du skal selge andelsleilighet

Joda, det kan være litt mer komplisert å selge andelsbolig, sammenlignet med selveierbolig. Du har flere regler å forholde deg til og flere parter er involvert. Og på grunn av forkjøpsrett, kan det ta lengre tid å selge borettslagsbolig. Men så lenge du setter deg grundig inn i regelverket og tar deg god tid, så er du godt rustet til å takle alle utfordringene.

Husk at du må være åpen om forkjøpsrett, fellesgjeld og felleskostnader med potensielle kjøpere. Pass på at du undersøker vedtektene grundig for å se om det finnes noen særlige regler for nettopp ditt borettslag. Og husk å spørre megleren din om hjelp. Vi anbefaler nemlig at du får hjelp av en dyktig eiendomsmegler som har erfaring med salg av andelsleilighet. 

En erfaren megler kan guide deg gjennom hele boligsalgsprosessen, fra verdivurdering til endelig oppgjør. De hjelper deg med å forstå alle reglene, og de kan bistå med å hente inn all nødvendig dokumentasjon. Lykke til med salget!