Boligsalgsrapport: komplett guide (pris, innhold, o.l.)

Boligsalgsrapport er et veldig viktig dokument, både for boligselgere og boligkjøpere. Rapporten blir utarbeidet av en erfaren takstingeniør og gir en grundig redegjørelse av boligens tilstand. Kort fortalt, dette dokumentet kan redde både kjøper og selger fra krevende tvister og konflikter.  

Du bør derfor sette deg nøye inn i hva som står i rapporten. Men hva bør du se etter, og hva må du være obs på? Vi har laget en komplett guide til boligsalgsrapport for boligselgere med alt du må vite fra pris og varighet til hva den skal inneholde ifølge gjeldende regelverk. Boligkjøpere finner også flere nyttige tips her.

Hva er en boligsalgsrapport?

En boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med boligsalg. Den gir en grundig teknisk gjennomgang av boligens tilstand og utføres av en kvalifisert takstmann. Denne rapporten blir stadig viktigere for å beskytte både kjøpere og selgere mot eventuelle konflikter relatert til boligens tilstand. 

Rapporten ble enda viktigere etter at den nye avhendingsloven ble innført fra 1. januar 2022. Den oppdaterte loven la større ansvar over på selger ved at boliger ikke lenger kunne selges som de er. Det betyr at boligselger er pliktig til å gi kjøperen en nøyaktig og omfattende oversikt over boligens tilstand før salg​​.

De fleste boligselgere har imidlertid ikke kompetansen som skal til for å gi en grundig nok redegjøring. Derfor ble også boligsalgsrapporten oppdatert for å samsvare med det nye lovverket. Takstingeniøren ser på alt som er spesielt viktig i forbindelse med boligsalg når han eller hun gjennomfører rapporten. Dersom det oppdages behov for utbedring, foreslår takstingeniøren hva som bør gjøres og hvor mye det haster å få det gjort.

I tillegg skal både boligselger og eiendomsmegler skrive en egenerklæring. Selger bør inkludere så mye informasjon som mulig om eiendommen i denne egenerklæringen. Kjøper er på sin side forpliktet til å lese gjennom alle disse papirene før salg. Han eller hun kan ikke reklamere på feil og mangler som står oppført. 

Vi anbefaler derfor på det sterkeste at alle boligselgere får utarbeidet en boligsalgsrapport – og at alle kjøpere tar seg tid til å lese disse rapportene.

Hvorfor er denne rapporten så viktig? 

Boligsalgsrapporten bidrar til større åpenhet og trygghet ved bolighandel. Den gir selgeren en fin mulighet til å presentere boligens tilstand på en objektiv og detaljert måte, noe som kan redusere risikoen for konflikter og reklamasjoner etter salget. Kjøperen får derimot en uvurderlig innsikt i boligens faktiske tilstand, slik at de kan ta en informert kjøpsbeslutning. 

Rapporten fungerer dermed som et viktig verktøy for å bygge tillit mellom begge parter. Den detaljerte gjennomgangen kan avdekke potensielle feil og mangler som ikke selgeren kjente til. Kjøper kan likevel reklamere for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter boligsalget, så lenge de ikke står oppført i rapporten. 

Feilene må koste mer enn 10 000 kroner å utbedre for at kjøper skal ha krav på reklamasjon. Avhendingsloven tar i tillegg hensyn til boligtype, boligens alder og synlige tilstand ved kjøp. Kjøper kan dermed ikke kreve reklamasjon for noe som burde ha vært forventet med tanke på alderen på boligen.

Dette inneholder boligsalgsrapporten

Takstmannen følger en gitt bransjestandard når han eller hun skal utarbeide en boligsalgsrapport. Resultatet er en detaljert oversikt over boligens tekniske tilstand, både utvendig og innvendig. Vi anbefaler at du finner frem alle papirer på arbeid som er utført på boligen før takstingeniøren kommer for å gjøre sine undersøkelser.

Takstingeniøren ser blant annet på følgende under undersøkelsen:

• Teknisk tilstand: Her vurderes boligens generelle tilstand, basert på alder, bruk og vedlikehold. Det inkluderer en evaluering av viktige bygningselementer som tak, vegger, gulv, vinduer og dører.
• Bygningsdeler: Boligsalgsrapporten går i dybden på bygningsdeler som for eksempel yttervegger. Takstingeniøren ser etter eventuelle skader, slitasje eller behov for reparasjoner.
• VVS og elektriske systemer: Takstmannen evaluerer våtrom som bad og kjøkken, samt foretar en forenklet analyse av elektriske anlegg. Branntekniske forhold blir også vurdert.
• Utvendige forhold: De geografiske forholdene rundt boligen blir vurdert med tanke på skred og flom. Takstmannen vurderer også radon, men foretar ikke målinger.
• Målinger: Takstmannen måler arealet og utfører fuktmålinger på utsatte områder i boligen. 

Tilstandsrapporten skal være lett å forstå, og derfor inkluderer takstmannen en kort oppsummering av de viktigste punktene. De ulike delene av boligen blir merket med forskjellige tilstandsgrader. TG0 betyr ingen avvik, TG1 betyr mindre avvik, TG2 betyr vesentlige avvik og ved TG3 er avviket alvorlig.

De mest kritiske avvikene krever umiddelbar oppmerksomhet, mens andre kan være anbefalinger for fremtidig vedlikehold. Takstingeniøren skriver tydelig når utbedringene bør finne sted for å gjøre det enklere for kjøper å vurdere hvorvidt avviket er akseptabelt eller ikke.

Slik får du utarbeidet en boligsalgsrapport 

Du må kontakte en kvalifisert takstingeniør med nødvendig ekspertise og sertifiseringer for å få utarbeidet en boligsalgsrapport. Mange eiendomsmeglere samarbeider med takseringsfirmaer, men du kan også lese gjennom anbefalinger på nett for å finne noen på egen hånd.

Boligselger kan forvente at inspeksjonen tar flere timer, avhengig av boligens størrelse og tilstand. Det er nyttig å være tilgjengelig under deler av eller hele inspeksjonen for å svare på eventuelle spørsmål og gi tilgang til alle deler av boligen. Takstmannen utarbeider deretter en detaljert rapport som legges ved salgsdokumentene. Kjøper har dermed mulighet til å lese gjennom rapporten i forkant av visningen.

Det er vanlig å få utarbeidet en rapport som inkluderer verditakst og lånetakst i forbindelse med boligsalg. Verditaksten fastsetter boligens markedsverdi, akkurat som meglers verdivurdering. Forskjellen mellom dem er at verditaksten er grundigere. I tillegg til markedsverdi, vurderer takstingeniøren også boligens tekniske verdi. 

Lånetakst blir fastsatt på grunnlag av verditakst, men noe lavere. Det er vanlig å trekke enten 20 eller 30 prosent fra verditaksten for å komme fram til lånetaksten. Lånetakst benyttes av banker til finansieringsformål. Årsaken til at den er lavere er for å gi økt trygghet til bankene.

Les også

Alt du må vite om verdivurdering

Kostnader for takst og boligsalgsrapport: pris og varighet

Kostnaden for å få utarbeidet en boligsalgsrapport kan variere etter boligtype og størrelse. Prisen kan også variere mellom ulike takseringsfirmaer. Generelt sett, kan du forvente en pris på ca. 10 000 kroner og opp for leiligheter. Prisen på eneboliger starter ofte på ca. 13 000 kroner.

Men når det er sagt, kan det hende at du blir tilbudt andre priser via eiendomsmegleren din. Mange meglere samarbeider med takstingeniører med egne fastsatte priser. Enkelte meglere tilbyr også pakkepriser der boligsalgsrapporten er inkludert, selv om dette er mindre vanlig.

Ifølge avhendingsloven, skal boligsalgsrapporten være gyldig i opptil 12 måneder. Det betyr at du kan bruke samme dokument hvis du trekker boligen din for salg, for eksempel hvis markedet er tregt eller du ikke får inn høye nok bud. Går det mer enn ett år, bør du imidlertid skaffe deg en ny tilstandsrapport før du legger boligen ut for salg igjen.

Dette bør boligkjøper være obs på

Boligsalgsrapporten bør være en viktig del av boligkjøpers beslutningsprosess. Den gir et grundig innblikk i eiendommens nåværende tilstand. Men rapporten er ikke bare et verktøy for å avdekke umiddelbare og synlige feil – den gir også innsikt i potensielle fremtidige problemer og vedlikeholdsbehov. 

Kjøperne er dermed bedre rustet til å forstå hvilke kostnader som kan oppstå etter overtakelse, slik at de unngår ubehagelige økonomiske overraskelser. Det kan også være smart å be om en ytterligere gjennomgang, dersom rapporten avdekker alvorlige problemer som vekker bekymringer.

Vi anbefaler at du som boligkjøper laster ned og leser gjennom rapporten i forkant av visningen, slik at du eventuelt kan spørre eiendomsmegleren om videre opplysninger.

Les også

Forskjellen på takst og verdivurdering

Økt beskyttelse for boligselger i etterkant av boligsalg

Boligsalgsrapporten kan som tidligere nevnt beskytte boligselger mot reklamasjonskrav i etterkant av boligsalget. Dersom kjøper oppdager et problem, kan selgeren referere til boligsalgsrapporten som bevis på at informasjonen ble gitt før salget. Men det er likevel fornuftig for selgerne å skaffe seg en boligselgerforsikring.

Rapporten er nemlig ingen garanti for at det ikke finnes skjulte feil og mangler. Boligselgerforsikringen tilbyr ytterligere beskyttelse mot ansvar for skjulte feil og mangler som ikke ble oppdaget under inspeksjonen. Denne forsikringen blir tilbudt av forsikringsselskapene, men direkte via eiendomsmegler eller advokat. Du kan altså ikke innhente forsikringstilbud på egen hånd.

Forutsetningen for å få forsikringen er at boligselger fikk utarbeidet en boligsalgsrapport, samt vært ærlig og grundig i egenerklæringen. Mange vegrer seg for å inkludere alt av feil og mangler som de vet om, i tilfelle det slår negativt ut på forsikringen eller ved salget. Det motsatte er faktisk tilfelle. 

Jo ærligere du er, desto bedre beskyttet er du. Blir det oppdaget at du har holdt tilbake opplysninger, kan du tvert imot miste denne beskyttelsen. Forsikringsselskapet tar seg deretter av eventuelle reklamasjonskrav fra kjøper. De vurderer saken, håndterer all kommunikasjon og utbetaler eventuelle økonomiske erstatninger. Prisen på slike forsikringer er som regel en gitt prosentandel av boligens endelige salgssum.

Konklusjon: derfor er boligsalgsrapporten så viktig

En boligsalgsrapport er viktig fordi den beskytter selger mot eventuelle reklamasjonskrav, samt gir kjøperen grundig innsikt i boligens tekniske tilstand. Den gir dermed økt trygghet for alle i forbindelse med boligsalg. Det er en sertifisert takstingeniør med de rette kvalifikasjonene som utarbeider rapporten, ofte sammen med verdi- og lånetakst.

Vi anbefaler at du samarbeider med en dyktig eiendomsmegler som kan veilede deg gjennom boligsalgsprosessen, inkludert hvordan du bør fylle ut egenerklæringsskjemaet eller opplyse om vesentlige feil og mangler. Men husk at lovverket tar hensyn til boligens alder og generelle tilstand – kjøper kan altså ikke klage på mangler som burde ha vært forventet.

Du som boligselger har uansett alt å vinne på å være så åpen og ærlig som mulig om boligens tilstand i forkant av salget. Lykke til!