Boligsalgsrapport: komplett guide (pris, innhold, o.l.)

En boligsalgsrapport er et viktig dokument både for boligselgere og boligkjøpere. Rapporten blir utarbeidet av en sertifisert takstingeniør og gir en grundig gjennomgang av boligens tekniske tilstand. Dette ene dokumentet kan spare både kjøper og selger for krevende tvister i etterkant av salget.  

Vi har laget en komplett guide til boligsalgsrapport for boligselgere med alt du må vite – fra pris og varighet til hva den skal inneholde etter gjeldende regelverk. Du finner også konkrete tips til hvordan du kan unngå reklamasjonskrav etter salget. Boligkjøpere finner mange nyttige tips i denne guiden.

Hva er en boligsalgsrapport?

En boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med boligsalg. Den gir en grundig teknisk gjennomgang av boligens tilstand og utføres av en kvalifisert takstmann. Denne rapporten blir stadig viktigere for å beskytte både kjøpere og selgere mot eventuelle konflikter knyttet til boligens tilstand. 

Rapporten ble enda viktigere etter at den nye avhendingsloven ble innført fra 1. januar 2022. Den oppdaterte loven la større ansvar over på selger ved at boliger ikke lenger kunne selges som de er. Det betyr at boligselger er pliktig til å gi kjøperen en nøyaktig og omfattende oversikt over boligens tilstand før salg​​.

De fleste boligselgere har imidlertid ikke kompetansen som skal til for å gi en grundig nok redegjøring. Derfor ble også boligsalgsrapporten oppdatert for å samsvare med det nye lovverket. Takstingeniøren ser på alt som er spesielt viktig i forbindelse med boligsalg når han eller hun utarbeider rapporten. Dersom det oppdages behov for utbedring, foreslår takstingeniøren hva som bør gjøres og hvor mye det haster å få det gjort.

I tillegg skal både boligselger og eiendomsmegler skrive en egenerklæring. Selger bør inkludere så mye informasjon som mulig om eiendommen i denne egenerklæringen. Kjøper er på sin side forpliktet til å lese gjennom alle disse papirene før salg. Han eller hun kan ikke reklamere på feil og mangler som står oppført. 

Vi anbefaler derfor på det sterkeste at alle boligselgere får utarbeidet en boligsalgsrapport – og at alle kjøpere tar seg tid til å lese den.

Hvorfor er denne rapporten så viktig? 

Boligsalgsrapporten bidrar til større åpenhet og trygghet i bolighandelen. Selger får en god mulighet til å presentere boligens tilstand på en objektiv og detaljert måte. Kjøperen får på sin side innsikt i boligens faktiske tilstand, slik at kjøpsbeslutningen kan tas på et godt grunnlag.

Den detaljerte gjennomgangen avdekker ofte forhold som selgeren ikke kjente til. Kjøper kan likevel reklamere for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter boligsalget, så lenge avvikene ikke er oppført i rapporten. Det er noen klare betingelser som må være oppfylt:

• Beløpsgrense: de samlede manglene må koste mer enn 10 000 kr å utbedre
• Rimelig forventning: kjøper kan ikke reklamere på forhold som burde ha vært forventet ut fra boligens alder og type
• Tydelig beskrevet i rapporten: kjøper anses å kjenne til alt som er klart beskrevet i tilstandsrapporten

Avhendingsloven tar altså hensyn til både boligtype, alder og synlig tilstand ved kjøp. En 80 år gammel enebolig kan ikke vurderes med samme målestokk som en nybygd leilighet. Kjøper må derfor sette seg godt inn i rapporten og vurdere avvikene opp mot boligens generelle utgangspunkt – ellers risikerer kjøper å miste retten til å kreve prisavslag eller heving for forhold som var beskrevet.

Dette inneholder boligsalgsrapporten

Takstingeniøren følger en fast bransjestandard og forskriftskrav når rapporten utarbeides. Resultatet er en detaljert oversikt over boligens tekniske tilstand, både utvendig og innvendig. Du bør finne frem all dokumentasjon på tidligere arbeid før befaringen. Det gir takstingeniøren et bedre grunnlag og kan spare deg for unødvendige spørsmål senere.

Takstingeniøren ser blant annet på følgende under undersøkelsen:

• Teknisk tilstand: Her vurderes boligens generelle tilstand, basert på alder, bruk og vedlikehold. Det inkluderer en evaluering av viktige bygningselementer som tak, vegger, gulv, vinduer og dører.
• Bygningsdeler: Boligsalgsrapporten går i dybden med bygningsdeler som for eksempel yttervegger. Takstingeniøren ser etter eventuelle skader, slitasje eller behov for reparasjon.
• VVS og elektriske systemer: Takstmannen evaluerer våtrom som bad og kjøkken, samt foretar en forenklet analyse av elektriske anlegg. Branntekniske forhold blir også vurdert.
• Utvendige forhold: De geografiske forholdene rundt boligen vurderes med tanke på skred og flom. Takstmannen vurderer også radon, men foretar ikke radonmålinger.
• Målinger: Takstmannen måler arealet og utfører fuktmålinger på utsatte områder i boligen. 

Tilstandsrapporten skal være lett å forstå, og derfor inkluderer takstmannen en kort oppsummering av de viktigste punktene. De ulike delene av boligen er merket med forskjellige tilstandsgrader. TG0 betyr ingen avvik, TG1 betyr mindre avvik, TG2 betyr vesentlig avvik og ved TG3 er avviket alvorlig.

De mest kritiske avvikene krever umiddelbar oppmerksomhet, mens andre kan være anbefalinger for fremtidig vedlikehold. Takstingeniøren skriver tydelig når utbedringene bør gjennomføres, for å gjøre det enklere for kjøperen å vurdere om avviket er akseptabelt eller ikke.

Slik får du utarbeidet en boligsalgsrapport 

Du må kontakte en sertifisert takstingeniør for å få utarbeidet en boligsalgsrapport. Mange eiendomsmeglere samarbeider med faste takseringsfirmaer, men du kan også finne noen på egen hånd gjennom anbefalinger eller bransjeregisteret til for eksempel Norsk takst. Det viktigste er å sjekke at takstingeniøren er sertifisert og har erfaring med boligtypen din.

Befaringen tar gjerne flere timer, avhengig av boligens størrelse og tilstand. Du bør være tilgjengelig under hele eller deler av befaringen for å svare på spørsmål og gi tilgang til alle deler av boligen. Praktiske ting du bør ha klart før takstingeniøren kommer:

• Tegninger og bruksanvisninger for tekniske installasjoner
• Dokumentasjon på utført arbeid: kvitteringer fra håndverkere, samsvarserklæringer på elektrisk anlegg og våtrom
• Tilgang til alle rom, inkludert kjeller, loft, krypkjeller og bod
• Egenerklæringsskjemaet ferdig utfylt, eller i hvert fall noter du forhold du vet om

Takstingeniøren utarbeider deretter en detaljert rapport som legges ved salgsdokumentene. Kjøper har dermed mulighet til å lese gjennom rapporten i god tid før visningen.Det er vanlig å få utarbeidet en rapport som også inkluderer verditakst og lånetakst i forbindelse med boligsalg.

Verditaksten fastsetter boligens markedsverdi, akkurat som meglers verdivurdering, men er mer grundig fordi takstingeniøren også vurderer den tekniske verdien. Lånetakst settes på grunnlag av verditaksten, men er typisk 20 til 30 prosent lavere. Det gir bankene en sikkerhetsmargin ved finansiering.

Les også

Alt du må vite om verdivurdering

Kostnader for takst og boligsalgsrapport: pris og varighet

Kostnaden for en boligsalgsrapport varierer etter boligtype, størrelse og hvilket takseringsfirma du velger. Du bør regne med å betale mellom 8000 og 25 000 kr for en komplett tilstandsrapport. Det er flere faktorer som spiller inn på prisen:

• Leilighet: rundt 8000 til 12 000 kr for de fleste mindre leiligheter
• Enebolig: typisk mellom 12 000 og 25 000 kr avhengig av størrelse og kompleksitet
• Tillegg som kan komme på toppen: garasje, utleieenhet, kryploft og store eiendommer

Du kan også bli tilbudt andre priser gjennom eiendomsmegleren din. Mange meglere samarbeider med takstingeniører som har egne fastsatte priser, og enkelte meglerkjeder tilbyr pakkepriser der rapporten er inkludert i meglerhonoraret. Spør alltid hva som er inkludert i pakken. Noen ganger ser det billigere ut enn det egentlig er.

Rapporten er gyldig i opptil 12 måneder etter rapportdatoen. Det betyr at du kan bruke samme dokument hvis du trekker boligen fra salg, for eksempel hvis markedet er tregt eller budene ikke når prisantydningen. Går det mer enn ett år, må du skaffe deg en ny rapport før du legger boligen ut for salg igjen. Det samme gjelder hvis det har skjedd vesentlige endringer på boligen i mellomtiden, for eksempel oppussing, skade eller utbedring av tidligere TG2/TG3-avvik.

Dette bør boligkjøper være obs på

Rapporten gir et grundig innblikk i eiendommens nåværende tilstand, men den sier også noe om hva som venter deg av vedlikehold og kostnader i årene fremover. Du som kjøper er dermed bedre rustet til å unngå økonomiske overraskelser etter overtakelse. Når du leser gjennom rapporten, bør du se spesielt etter:

• TG2- og TG3-avvik: disse krever ofte utbedring og kan koste mye, så regn på hva det vil bety for ditt budsjett
• Våtrom og bad: lekkasjer og fuktskader er blant de dyreste å reparere
• Elektrisk anlegg: spør etter samsvarserklæring og dokumentasjon på nyere arbeid
• Tak, drenering og fukt: disse er ofte kilde til de største overraskelsene
• Estimerte utbedringskostnader: takstingeniøren skal angi anslag der det er relevant

Det er smart å be om en ytterligere gjennomgang hvis rapporten avdekker alvorlige problemer som vekker bekymring. Du som er boligkjøper kan også ta med en egen fagperson på visning hvis du er usikker på enkelte forhold. Vi anbefaler at du laster ned og leser rapporten i god tid før visningen, slik at du kan stille konkrete spørsmål til eiendomsmegleren om eventuelle uklare punkter.

Les også

Forskjellen på takst og verdivurdering

Økt beskyttelse for boligselger i etterkant av boligsalg

Selv om rapporten gir et solid grunnlag, er den ingen garanti mot at skjulte feil og mangler kan dukke opp etter salget. Boligselgerforsikring er derfor en ekstra trygghet du bør vurdere som selger. Forsikringen dekker reklamasjonskrav fra kjøperen for forhold som verken du eller takstingeniøren oppdaget under befaringen. Det er noen viktige ting å vite om denne forsikringen:

• Tegnes via megler eller advokat: forsikringsselskapene tilbyr den ikke direkte til forbrukere
• Forutsetter tilstandsrapport: uten en gyldig rapport får du som regel ikke tegnet forsikringen
• Krever ærlig egenerklæring: holder du tilbake informasjon, kan du miste forsikringsdekningen
• Pris settes som prosent av salgssum: vanligvis noen tideler av en prosent av endelig salgssum

Mange selgere vegrer seg for å oppgi alt de vet om feil og mangler fordi de tror det vil slå negativt ut. Det motsatte er faktisk tilfelle. Jo ærligere du er i egenerklæringen, desto bedre beskyttet er du. Hvis forsikringsselskapet senere oppdager at du har holdt tilbake opplysninger, kan dekningen falle bort. Får selskapet et reklamasjonskrav, vurderer de saken, håndterer all kommunikasjon med kjøperen og utbetaler eventuell erstatning. Du slipper dermed å stå i konflikten selv.

Konklusjon: derfor er boligsalgsrapporten så viktig

En boligsalgsrapport gir kjøperen grundig innsikt i boligens tekniske tilstand og demper risikoen for tvister i etterkant av salget. Rapporten er gyldig i 12 måneder, koster typisk mellom 8000 og 25 000 kr og skal alltid utarbeides av en sertifisert takstingeniør. Sammen med en god egenerklæring og eventuelt en boligselgerforsikring gir den deg som selger den beste mulige beskyttelsen mot reklamasjonskrav.

Vi anbefaler at du samarbeider med en dyktig eiendomsmegler som kan veilede deg gjennom hele prosessen og som kjenner alle reglene. Husk også at lovverket tar hensyn til boligens alder og generelle tilstand. Kjøper kan ikke klage på mangler som burde ha vært forventet ut fra boligens alder og prisklasse. Du som boligselger har alt å vinne på å være så åpen og ærlig som mulig om boligens tilstand i forkant av salget. Lykke til!