Forkjøpsrett: Stor guide (OBOS, Usbl, BOB, o.l.)

Du har endelig bestemt deg. Det er på tide å selge borettslagsboligen og starte et nytt kapittel i livet. Kanskje drømmer du om mer plass, en ny bydel eller du vil flytte til et helt nytt sted i landet. Men vent litt – har du tenkt på hvordan forkjøpsrett kan påvirke boligsalgsprosessen?

Eller kanskje du skal selge selveierboligen din og vurderer å kjøpe borettslagsbolig istedenfor? Du må uansett ha stålkontroll på hva fortrinnsrett er for noe og hvordan det påvirker boligsalget, enten du er kjøper eller selger. Og nettopp det kan vi hjelpe deg med. Vi har laget en stor guide til forkjøpsrett for ulike boligbyggelag som OBOS, Usbl, BOB, Vestbo og flere andre.

Viktig å vite om fortrinnsrett

Forkjøpsrett kan ha stor innvirkning på både salgsprosessen og den endelige salgsprisen på andelsboligen. Denne retten gir andre medlemmer i borettslaget – og eventuelt tilknyttede boligbyggelag som OBOS, Usbl, Bate, TOBB eller BOB – muligheten til å kjøpe boligen til samme pris som en ekstern kjøper. 

Tenk på fortrinnsrett som en slags “kopiknapp” for boligkjøp. Når du som selger har godtatt et bud, kan medlemmer med forkjøpsrett overta hele avtalen akkurat som den er. De får samme pris, samme overtakelsesdato og må godta alle andre vilkår som den opprinnelige kjøperen som egentlig vant budrunden.

Slik pleier man å prioritere potensielle kjøpere:

• Andelseiere som allerede bor i samme borettslag (intern forkjøpsrett)
• Medlemmer i det tilknyttede boligbyggelaget (for eksempel OBOS eller USBL)
• Medlemmer i boligbyggelag med felles forkjøpsrett
• Eksterne kjøpere

Men det finnes også noen spesielle unntak og ordninger du bør kjenne til. For eksempel, nære slektninger og familie kan overta en andelsbolig, uten å utløse fortrinnsrett. Enkelte borettslag har også særordninger for seniorer eller personer med spesielle behov. Slike unntak skal alltid forklares grundig i borettslagets vedtekter.

Slik fungerer forkjøpsrett i ulike boligbyggelag som BOB, OBOS, Usbl og andre

Nøyaktig hvordan fortrinnsretten fungerer kan variere litt mellom ulike boligbyggelag. Men hovedprinsippene er likevel ganske like, uansett hvor du er medlem. Vi har tatt en kjapp gjennomgang av flere boligbyggelag her. Vi anbefaler likevel at du sjekker nøye opp i regelverket for ditt boligbyggelag.

Forkjøpsrett i OBOS – Oslo og omegn 

Du kan bruke din forkjøpsrett på over 90 000 brukte og nye boliger som medlem i OBOS (Oslo og omegn). Du bygger ansiennitet allerede fra innmeldingsdatoen. Har dere lik ansiennitet? Da gjelder “førstemann til mølla”-prinsippet. En unik ordning hos OBOS er at du kan bruke fortrinnsretten din til å kjøpe bolig allerede før salgsstart i nye prosjekter.

Forkjøpsrett i Usbl – Stor-Oslo 

Usbl-medlemmer i Oslo har forkjøpsrett på andelsboliger i store deler av landet gjennom Storbysamarbeidet. Medlemskapet gir deg muligheten til å komme først i køen uten å delta i budrunder, akkurat som for andre boligbyggelag. Usbl har også en ordning med fortrinnsrett på utleieboliger.

Forkjøpsrett i TOBB – Trondheim 

TOBB-medlemmer har forkjøpsrett på over 90 000 boliger i store deler av landet, inkludert Trondheim og Trøndelag, Oslo, Bergen, Stavanger og flere andre større byer. De er nemlig en del av Storbysamarbeidet. Det finnes ingen karantenetid etter bruk av forkjøpsretten i TOBB.

Forkjøpsrett i Bate – Rogaland 

Bate har størst antall andelsboliger med forkjøpsrett i Rogaland – totalt er det snakk om over 12 000 boliger. I tillegg får medlemmene tilgang til ytterligere 90 000 borettslagsboliger gjennom Storbysamarbeidet. Bate har to ulike måter å bruke forkjøpsretten på: forhåndsavklaring (før boligen er solgt) og fastprisavklaring (etter at boligen er solgt).

Forkjøpsrett i BOB – Bergen

BOB-medlemmer i Bergen har forkjøpsrett på ca. 100 000 boliger over hele Norge gjennom Storbysamarbeidet. I nye BOB-prosjekter får medlemmene velge bolig før ikke-medlemmer. BOB utlyser boliger på forkjøpsrett hver torsdag.

Hvordan fungerer det i praksis? 

Det er boligbyggelaget og ikke boligselgeren som tar seg av alt det praktiske rundt fortrinnsrett. Boligbyggelaget lyser ut boligen, passer på at meldefristen overholdes og håndterer henvendelser fra interesserte medlemmer. Hvis det er flere interessenter, så er det den personen med lengst ansiennitet som får andelsboligen.

Prosessen begynner med at boligbyggelaget lyser ut boligen på sin hjemmeside. Mange har en egen portal med brukte boliger som er til salgs. Her kan medlemmene enkelt søke etter boliger og melde sin interesse innen fristen. Vi anbefaler at boligkjøpere følger godt med på disse utlysningene. Ikke alle boliger havner på åpne markedsplasser som FINN.no.

Boligbyggelaget går gjennom listene og kontakter det medlemmet med lengst ansiennitet. Dette medlemmet får da muligheten til å kjøpe boligen til den avtalte prisen, uten å ha deltatt i en eventuell budrunde. Tilbudet går videre til neste medlem på listen, hvis førstemann takker nei. Slik fortsetter det til enten et medlem takker ja eller til listen er tom.

Les også

Tips til deg som vil selge OBOS leilighet raskt og til en god pris

Forhåndsavklaring vs. fastprisavklaring

Forhåndsavklaring vil si at interessenter med forkjøpsrett melder interesse i forkant av budrunden. Deretter holdes budprosessen som normalt. De som har meldt forkjøpsrett har fem dager på å bestemme seg etter at boligselger har akseptert et bud. Det er mange fordeler med forhåndsavklaring:

• Boligselger får tidlig oversikt over potensielle kjøpere med forkjøpsrett
• Andre budgivere vet hva de går til og kan ta informerte valg
• Kan gi mer forutsigbar salgsprosess
• Reduserer risikoen for at budgivere trekker seg underveis
• Salget fullføres raskere enn ved fastprisavklaring

Fastprisavklaring brukes sjeldnere enn forhåndsavklaring. En av årsakene til det er at boligsalgsprosessen kan ta lengre tid. Fastprisavklaring fungerer ved at budrunden holdes som normalt. Forkjøpsretten lyses først ut til medlemmer når boligselger har akseptert et bud. Deretter har medlemmene en meldefrist på 20 dager. 

Ventetiden kan dermed bli ganske lang før boligsalget er avklart. Det medfører ganske store utfordringer for deg som boligkjøper.Boligjakten din står nemlig på pause mens du venter på svar. Du kan ikke legge inn bud på andre boliger siden du er bundet av avtalen. Derfor er det flere som vegrer seg for å gi bud på boliger med fastprisavklaring. Og akkurat det er også en stor ulempe for deg som skal selge bolig.

Les også

Se de beste strategiene og taktikkene for å gi bud og motbud

Undersøk vedtektene til borettslaget

Forkjøpsrett fungerer ganske likt i de fleste borettslag, men detaljene kan variere. Vi anbefaler derfor at du setter deg grundig inn i vedtektene for akkurat ditt borettslag før du starter boligsalgsprosessen. Du bør være spesielt oppmerksom på disse punktene når du leser gjennom vedtektene:

• Hvilke frister gjelder for å melde forkjøpsrett i ditt borettslag?
• Har borettslaget spesielle regler for intern forkjøpsrett?
• Finnes det unntak eller særordninger for spesielle grupper?
• Er det krav til hvor lenge du må bo i boligen før du kan selge?

Den enkleste måten å finne vedtektene er ofte å kontakte styret i borettslaget direkte. De skal alltid ha en oppdatert versjon tilgjengelig. Du kan også finne vedtektene på borettslagets nettsider eller digitale portal. Mange boligbyggelag som OBOS og USBL har også egne portaler der andelseiere kan logge seg inn for å finne all relevant dokumentasjon.

Tips til deg som skal kjøpe andelsbolig

Skal du kjøpe andelsbolig? I så fall anbefaler vi at du melder deg inn i det aktuelle boligbyggelaget så tidlig som mulig for å få forkjøpsrett. Det er bedre å ha litt ansiennitet enn ingen fortrinnsrett i det hele tatt, særlig hvis du allerede er fast bestemt på å kjøpe borettslagsbolig.

Har du sjekket om du allerede har opparbeidet deg ansiennitet? Mange foreldre melder barna sine inn i boligbyggelag når de er små. Derfor kan det være lurt å undersøke om du har et “glemt” medlemskap. Du kan også få overført ansiennitet fra familiemedlemmer i mange boligbyggelag. Dermed får du et godt forsprang.

Men det er også mye annet du må tenke over enn bare forkjøpsretten:

• Hvor stor er fellesgjelden og hva er de månedlige felleskostnadene?
• Er det planlagt større vedlikehold eller oppgraderinger?
• Har borettslaget god økonomi?
• Finnes det spesielle regler for utleie eller oppussing?

Mange blir stresset av tanken på at noen med lengre ansiennitet kan stikke av med boligen rett foran nesen på dem. Men husk at fortrinnsrett også kan være en fordel for deg når du først har blitt medlem. Du trenger ikke å stresse med å vinne budrunder – men du må være villig til å betale samme pris som den opprinnelige vinneren.

Les også

Slik gjennomfører du et vellykket salg av andelsleilighet

Tips til deg som skal selge bolig med forkjøpsrett

Det beste tipset vi kan gi deg som skal selge bolig med forkjøpsrett er å begynne forberedelsene tidlig. Det første du bør gjøre er å samle alle nødvendige dokumenter, som energiattest, tilstandsrapport og vedtektene for borettslaget. Ta gjerne en prat med styret ganske tidlig. De sitter ofte på verdifull informasjon du trenger i løpet av boligsalgsprosessen.

Du bør ha følgende informasjon og opplysninger lett tilgjengelig for potensielle kjøpere:

• Oppdatert informasjon om fellesgjeld og månedlige felleskostnader
• Fullstendig oversikt over borettslagets vedlikeholdsplaner
• Bekreftelse på at du oppfyller eventuelle krav til botid
• Dokumentasjon på oppgraderinger du har gjort i boligen
• Oppdatert energiattest og grundig tilstandsrapport

Du må beregne god tid til å selge borettslagsboligen din, særlig hvis du samtidig skal kjøpe ny bolig. Salget kan nemlig bli forsinket på grunn av forkjøpsretten. Bare husk at forhåndsavklaringen går mye raskere enn fastprisavklaring! Dermed er det enda viktigere å ta grep for at boligsalget skal gå så raskt og problemfritt som mulig. Og en dyktig megler kan hjelpe deg med nettopp det.

Velg en eiendomsmegler som kjenner til reglene for salg av borettslagsbolig

Vi anbefaler at du velger en eiendomsmegler som har god erfaring med å selge leilighet eller andre typer borettslagsbolig. En erfaren eiendomsmegler kjenner godt til forkjøpsrett og annet som er viktig å vite ved salg av borettslagsbolig. Slike meglere vet om alle tidsfrister og vet hvilke dokumenter som må være på plass. De har ofte et godt og veletablert samarbeid med de største boligbyggelagene.

Dermed kan de forutse potensielle utfordringer før de oppstår og håndtere dem profesjonelt. Eiendomsmeglerne vet også hvordan de skal markedsføre boligen din for å tiltrekke både eksterne kjøpere og medlemmer med fortrinnsrett. Hvis du vil ha best mulig salgspris, må du nå ut til alle potensielle kjøpere – både med og uten forkjøpsrett.

Du bør blant annet spørre om følgende når du snakker med aktuelle meglere:

• Hvor mange borettslagsleiligheter har de solgt det siste året?
• Har de erfaring med både forhåndsavklaring og fastprisavklaring?
• Kjenner de godt til reglene i ditt boligbyggelag?
• Har de et godt samarbeid med boligbyggelaget?

Lokale meglere har også ofte direkte kontakt med potensielle kjøpere i nærområdet. Det gir dem verdifull kunnskap om hva de ulike kjøpergruppene ser etter. Denne kunnskapen er gull verdt når boligen din skal markedsføres. Lokalkjente eiendomsmeglere kjenner dessuten godt til området, for eksempel hvor langt det er til nærmeste barneskole. Vi anbefaler at du ber om verdivurdering og pristilbud fra flere meglerfirmaer før du bestemmer deg.

Konklusjon: Dette må du vite om forkjøpsrett

Du har nå fått mye god informasjon om hvordan forkjøpsrett fungerer i ulike borettslag og boligbyggelag som OBOS, Usbl, BOB og flere andre. Det aller viktigste er at du setter deg grundig inn i regler og vedtekter til det aktuelle borettslaget, enten du er kjøper eller selger. Og husk at salgsprosessen kan ta litt lengre tid enn vanlige boligsalg! Lykke til!