Dokumentavgift: Komplett guide (regler, arv, fritak,o.l.)

Dokumentavgift er en avgift som må betales i forbindelse med overdragelse av fast eiendom, for eksempel tomter, boliger og hytter. Denne avgiften påløper i forbindelse med tinglysning av skjøte, altså det offisielle dokumentet som overfører hjemmel til fast eiendom. Den kan utgjøre en betydelig utgift for den som skal overta eller kjøpe eiendommen. 

Det finnes heldigvis unntak der man kan få fritak. Vi anbefaler at du setter deg grundig inn i reglene for å forstå når man må betale og når fritaket gjelder. Her i denne guiden får du en omfattende og detaljert oversikt over denne avgiften, inkludert når og hvordan du betaler den. Du får også praktiske eksempler på forskjellige situasjoner der du slipper å betale.

Viktig å vite om dokumentavgift

Dokumentavgiften kreves inn av Statens kartverk samtidig som skjøtet blir tinglyst. Derfor er det Kartverket som skal besvare eventuelle spørsmål og behandle saker tilknyttet både avgiftsgrunnlaget og avgiftsplikten. Det er dem du skal kontakte for å klage på vedtak om avgiftsplikt. Det er derimot Skattedirektoratet du må kontakte for å klage på avgiftsgrunnlaget.

I tillegg er du pliktig til å betale et såkalt tinglysingsgebyr for hvert dokument som skal tinglyses, ifølge tinglysingsloven. Gjelder det eiendom i borettslag, så er det borettslagsloven som regulerer denne plikten. Størrelsen på gebyret kan variere. Elektronisk innsending er for eksempel rimeligere enn papir. Her er det viktig å merke seg at overføring av borettslagsandeler ikke regnes som fast eiendom, og derfor skal du heller ikke betale dokumentavgiften. 

Tinglysingsgebyret må derimot alltid betales, selv ved fritak for dokumentavgift. Vanligvis er det mottakeren som betaler dokumentavgiften med mindre noe annet er avtalt på forhånd. Mottaker er altså den personen som eiendomsretten overføres til. Her er det viktig å være obs på at den personen som står som innsender er den som mottar fakturaen. Dokumentavgiften utgjør 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi.

Slik betaler du dokumentavgift

Skal du kjøpe eller selge bolig og lurer på hvordan dokumentavgiften blir håndtert? I så fall er det ofte en eiendomsmegler eller advokat som håndterer oppgjøret. Kjøperen setter inn penger for boligen og avgiftene på en konto i forkant av overtakelsen. Selger og kjøper fyller sammen inn en overtakelsesprotokoll under overtakelsen, enten digitalt eller på papir. 

Megleren eller advokaten sender deretter inn skjøte til Statens kartverk etter at overtakelsen er fullført og de har mottatt overtakelsesprotokollen. Dokumentavgiften og tinglysingsgebyret trekkes deretter fra kontoen, slik at det er kjøper som dekker kostnadene. Statens kartverk behandler saken og overfører eiendomsretten til kjøper. 

Helt til sist betaler eiendomsmegleren eller advokaten eventuelle heftelser i boligen på vegne av boligselger før selgeren mottar sluttoppgjøret.

Les også

Veiledning til overtakelsesprotokollen

Hvis du skal overføre eller motta en eiendom i forbindelse med arv, gave, samlivsbrudd og forskudd på arv, kan du fylle ut og tinglyse skjøtet selv – men husk at det er innsender som mottar fakturaen. Skjøtet sendes til Kartverket i to eksemplarer. Du velger selv om du vil sende inn to originale eller en original og en kopi. 

Kartverket sender tilbake et originalt skjøte etter at saken er ferdigbehandlet. Du trenger en profesjonell til å bekrefte korrekt kopi av skjøtet. Skjøtet må også signeres for hånd av den opprinnelige eieren av eiendommen, og det skal være to godkjente vitner til stede. Man må være myndig, fast bosatt i Norge og ikke i nær familie med mottaker for å være godkjent som vitne.

Dersom du skal overdra store eiendommer som for eksempel landbrukseiendom, må mottakeren også søke om konsesjon fra kommunen – det vil si tillatelse til å overføre eiendommen. Hvis du er i tvil om hva som gjelder for den aktuelle eiendommen, kan du kontakte kommunen for å spørre dem om du må søke konsesjon eller ikke.

Fritak fra dokumentavgift

Selv om hovedregelen tilsier at man alltid må betale dokumentavgift, så kan man noen ganger få fritak fra denne avgiften. Du må i så fall skrive i skjøtet at du har krav på fritak før du sender det inn til Kartverket. Vi har allerede nevnt at borettslagsandeler er fritatt. I tillegg slipper man å betale avgiften ved følgende situasjoner:

• overdragelse av eiendom mellom ektefeller
• overføring av felleseid eiendom i forbindelse med skilsmisse eller separasjon
• samlivsbrudd mellom langvarige samboere med felles barn
• arveoppgjør etter arveloven (egne regler gjelder for testamentsarv)

Arvinger får kun fritak for dokumentavgift for sin del av arven og i forbindelse med dødsfall. Det vil si at fritaket ikke gjelder ved forskudd på arv. Dersom foreldrene ønsker å gi barnet sitt en eiendom som forskudd på arv eller som en gave mens de fortsatt er i live, må barnet altså betale 2,5 prosent av markedsverdien i dokumentavgift.

Testamentsarv gir heller ikke grunnlag for fritak, bortsett fra tilfeller der arvingen har krav på en del av arven etter arveloven. I så fall får arvingen fritak for sin arvepart og må betale dokumentavgift for overskytende beløp. Den som mottar fast eiendom i testamentsarv kan velge å overføre eiendommen til noen andre samme dag og på den måten unngå å betale avgiften.

Praktiske eksempler

La oss se på et praktisk eksempel. Kari, Ola og Anders er tre søsken som arver en eiendom fra sine foreldre. Arven skal deles likt mellom dem i henhold til arveloven. Det betyr at de skal alle ha en tredjedel siden de er tre stykker, og de slipper å betale dokumentavgift for å motta sin tredjedel av eiendommen. Dersom de velger å selge boligen og dele gevinsten, må kjøperen betale dokumentavgift.

Men hvis Anders finner ut at han heller vil kjøpe ut Kari og Ola, så må han betale dokumentavgift for å få eiendommen overført til seg fra søsknene. Han får kun fritak for sin tredjedel av eiendommen. Hvis eiendommen har en markedsverdi på 3 millioner, får Anders fritak for 1 million. 

Han må derimot betale 2,5 prosent i dokumentavgift for søsknenes del som utgjør 2 millioner til sammen. Det betyr at han må betale 50 000 kroner (2,5 prosent av 2 millioner kroner) til Kartverket, i tillegg til tinglysingsgebyret.

Et annet eksempel er forelderen Susanne som ønsker å overføre fast eiendom til datteren sin i forskudd på arv. Markedsverdien er 4 millioner kroner. Selv om datteren får eiendommen “gratis” av Susanne, må datteren likevel betale dokumentavgift siden fritaket ikke gjelder gaver eller forskudd på arv.

2,5 prosent av 4 millioner kroner = 100 000 kroner i avgift + tinglysingsgebyr

Susanne kan velge å stå som innsender av skjøtet for å være den som mottar fakturaen. Hvis datteren sender inn skjøtet, er det hun som dekker kostnadene. Det er ikke mulig å dele opp fakturaen eller utsette betalingen. Dermed er det viktig å planlegge økonomisk før man gjennomfører overdragelsen, særlig i tilfeller der eiendommen har en høy markedsverdi.

Få hjelp med alt papirarbeidet og alle avgiftene

Overdragelse av fast eiendom medfører en god del papirarbeid og utløser flere gebyrer, enten du selger bolig på det åpne markedet eller overfører eierskapet av andre årsaker. Vi anbefaler derfor at du oppsøker hjelp av en profesjonell for å sikre at alt går riktig for seg, for eksempel en advokat eller eiendomsmegler. 

I tillegg er det viktig å få en grundig og nøyaktig verdivurdering av eiendommen, ettersom dokumentavgiften utgjør en gitt prosent av markedsverdien. Du kan få hjelp av både eiendomsmeglere og takstingeniører til å fastsette denne verdien.

Les også

Slik får du gratis verdivurdering

Hvis mottakeren skal finansiere eiendommen med boliglån, må oppgjøret håndteres av en profesjonell tredjepart som tilbyr oppgjørstjenester. Finansinstitusjoner nekter ellers å betale ut lånet. I så fall vil denne tredjeparten – som regel en megler eller advokat  – også tinglyse skjøtet og betale avgiften.

Du må være svært grundig når du fyller ut skjøtet, dersom du ønsker å sende inn papirene alene. La oss si at du har krav på fritak. Du klarer ved en feil å skrive eiendommens verdi og ikke fritaksgrunnen på skjøtet før du sender det inn. I så fall må du likevel betale fakturaen du får på dokumentavgift. Deretter kan du sende inn en klage med ønske om å få avgiften refundert. En saksbehandler vil deretter enten avslå klagen eller refundere beløpet.

Konklusjon: dette bør du vite om dokumentavgift

Dersom du skal overføre en fast eiendom, så må du sette deg grundig inn i reglene for dokumentavgift. Du som mottaker må være forberedt på når og hvor mye du skal betale. Det er også viktig å undersøke om du har krav på fritak før skjøtet sendes til Kartverket. Du er nemlig nødt til å skrive på skjøtet at du ikke skal betale avgiften.

Enten overføringen finner sted i forbindelse med boligsalg eller arveoppgjør, kan regelverket for eiendomsoverdragelse og dokumentavgift være komplisert. Vi anbefaler å få hjelp av en eiendomsmegler eller advokat for å sikre at papirarbeidet håndteres korrekt. Du bør også være sikker på at markedsverdien er nøyaktig. Lykke til!