Hvordan selge leilighet: Tips til salget

Bolighandel kan være både spennende og nervepirrende. Det er viktig å ha en god strategi, enten du vil oppgradere til en større bolig, flytte til en annen by eller kjøpe en ny leilighet. Det er flere ting du bør tenke på for å sikre at du får en god pris på leiligheten din og at det ikke oppstår problemer underveis.

Blant annet bør du legge leiligheten ut for salg på et gunstig tidspunkt, klargjøre boligen slik at den blir så attraktiv som mulig, vurdere budene nøye før du takker ja og velge den rette megleren for jobben.

De beste tidspunktene for å selge leilighet

Vi anbefaler at du legger leiligheten ut for salg i en periode med høy etterspørsel. Det øker sjansen for at du får en god pris for boligen din. En dyktig, lokal megler kan tipse deg om hva som er det beste tidspunktet for å selge der du bor.

De beste månedene for boligsalg er generelt sett i januar, mai og august. I januar er etterspørselen høy, og det er få andre boliger på markedet. Boligprisene er høyest i mai, men du har også større konkurranse. Mange velger nemlig å selge både leilighet og hus på dette tidspunktet. 

Det er likevel viktig å merke seg at andre forhold i samfunnet kan påvirke boligmarkedet og kan dermed også påvirke hva du kan forvente å få for leiligheten din:

– Krigen i Ukraina, redusert kjøpekraft og rekordhøye strømpriser gir økt usikkerhet og påvirker økonomien og boligmarkedet, fortalte Bård Folke Fredriksen, administrerende direktør i NBBL i en pressemelding fra 2022. Dette illustrerer hvordan både lokale og internasjonale forhold kan påvirke boligsalget, uansett hvilken måned du selger bolig. 

Du bør derfor alltid undersøke boligmarkedet grundig før du selger, og du bør begynne salgsprosessen tidlig. Da kan du planlegge salget bedre, samt vurdere om tidspunktet er gunstig eller om du bør vente litt. Noen ganger må du velge hva som er viktigst – selge raskt eller få høyest mulig pris for boligen?

God klargjøring er viktig for et vellykket boligsalg

Klargjøring og styling er nøkkelen til et vellykket boligsalg. Det handler nemlig om å gjøre den så innbydende for kjøperen som mulig. Du skal fremheve alt det positive, samtidig som du viser frem leilighetens potensial. Vi anbefaler at du får hjelp av både en lokal eiendomsmegler og en boligstylist før fotografering og visning.

En lokal megler som har lang erfaring med å selge leiligheter vet hva kjøperne i ditt område ser etter. Han eller hun kan derfor tipse deg om hva du bør gjøre og hva du ikke bør gjøre. Generelt sett, så lønner det seg ikke med kostbare oppussingsprosjekter. Du kommer langt med å feste lister, fikse dryppende kraner, male vegger og lignende.

Deretter kan en boligstylist gi deg verdifulle råd til hvordan du bør klargjøre til både visning og fotografering. Du kan velge å bare få tips som du utfører selv eller sette vekk hele stylingjobben. Hvis du allerede har flyttet ut og ikke har møbler eller pyntegjenstander i leiligheten, så kan det være mulig å låne dette av boligstylisten.

Du bør heller ikke glemme å klargjøre balkongen. Vi anbefaler at du lager en koselig sittegruppe ute, gjerne med blomster. Kjøperen skal få lyst til å sitte der ute og drikke kaffe om ettermiddagen. Hvis det er en liten balkong, kan du vurdere å sette frem et lite, rustikt bord og stoler. Det finnes mange løsninger som lar deg utnytte plassen på best mulig måte.

Leiligheten kan ikke “selges som den er”

Ifølge den nye avhendingsloven, så må du dokumentere leilighetens tekniske tilstand nøye. Det er ikke lengre mulig å selge den som den er. Det har derfor også blitt utarbeidet ny forskrift for tilstandsrapporter. Boligsalgsrapporten er en type tilstandsrapport som skal imøtekomme kravene i avhendingsloven.

– Vi tror at de nye reglene over tid vil føre til mindre konflikter i bolighandelen. Det blir tydeligere beskrivelser av boligene, noe som fører til færre misforståelser, skuffelser og konflikter, sier Carsten Henrik Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseierne. Han legger til:

– Boligselgere får nå en klar motivasjon til å beskrive boligen som selges best mulig. Det gir både selgere og kjøpere en bedre trygghet. Kjøperne på sin side får en tydelig oppfordring til å sette seg inn i dokumentasjonen som blir gitt. Som kjøper kan du ikke klage på noe det er informert om i tilstandsrapportene.  Kjøpere må ikke ta for lett på dette skjerpede ansvaret. De regnes uansett for å ha lest tilstandsrapporten. Da er det smart å lese den også!

Vi anbefaler på det sterkeste at du får utarbeidet en boligsalgsrapport når du klargjør leiligheten for salg. Kjøperne bør ha mulighet til å lese den før de kommer på visning. Det er en takstmann og ikke megler som utarbeider boligsalgsrapporter. Selger bør også legge ved dokumentasjon på oppussing, samt fylle ut egenerklæringsskjema.

De fleste forsikringsselskaper krever dessuten at du har fått utarbeidet en boligsalgsrapport før de er villige til å gi deg eierskifteforsikring. Eierskifteforsikring er en viktig investering. Du som selger kan bli holdt ansvarlig for skjulte feil og mangler i inntil fem år, så lenge det koster mer enn 10 000 kr å utbedre disse feilene. Hvis du har inngått eierskifteforsikring, så vil forsikringsselskapet dekke disse kostnadene for deg.

Hvordan holde en vellykket visning og budrunde

En profesjonell visning er nøkkelen til hvordan du selger leiligheten med høy fortjeneste. Det er vanligvis megleren som holder visningen og ikke selger. Eiendomsmegleren har som oppgave å svare på spørsmål fra mulige kjøpere, samt fremheve alt det positive ved leiligheten for å øke interessen.

Budrunden åpnes som regel etter visningen og ikke før. Noen kjøpere kan forsøke å “kuppe” leiligheten ved å legge inn bud før du holder visning. De aller fleste meglere anbefaler at du ikke godtar slike tilbud. Det lønner seg stort sett alltid å vente til etter visning, slik at flere får sjansen til å legge inn bud og dermed øke prisen.

Les også

Tips og råd til visningen

Det er også megleren som holder budrunden og hjelper deg med å forhandle om budene. På den måten kan megleren øke salgssummen. Du som selger kan legge inn motbud, dersom du ikke er fornøyd med det høyeste budet eller kun ønsker å godta et bud om du kan legge inn forbehold. Du kan selvsagt bestemme deg for ikke å akseptere noen av budene og heller holde en ny visning senere.

Det er viktig å være klar over at eventuelle motbud er bindende i en viss periode. Det betyr at du ikke kan trekke motbudet ditt før svarfristen har løpt ut, selv om det dukker opp et mer fristende tilbud i mellomtiden. På samme måte kan ikke interesserte kjøpere trekke sine bud heller før svarfristen er utløpt. Boligsalget er bindende når du har godtatt ett av budene, selv om dere ikke har signert salgskontrakt enda. Du bør derfor ikke ta en forhastet beslutning.

Helt til sist, så vil megleren bistå med salgskontrakt, oppgjør og overtakelse for å sikre at alt blir gjennomført på en forsvarlig og trygg måte.

Få hjelp av en dyktig eiendomsmegler til å selge leilighet

Vi anbefaler at du får hjelp av en lokal eiendomsmegler når du skal legge boligen din ut for salg. Du bør aller helst velge noen som har erfaring med å selge leiligheter fremfor andre typer boliger. Megleren vil hjelpe deg med alt fra verdivurdering og prisantydning til markedsføring og budrunder. 

Eiendomsmegleren kan også ta seg av alt det juridiske som å utarbeide kjøpekontrakt, sende inn tinglysning og gjennomføre oppgjøret. Megleren er dermed både en verdifull selger som sikrer deg en god pris og en uvurderlig rådgiver som sikrer at salgsprosessen går riktig for seg.

Slik velger du rett megler for jobben:

• Sjekk at eiendomsmegleren har erfaring med å selge leiligheter
• Be om å få se referanser fra tidligere salg 
• Undersøk prisen på meglertjenestene deres og eventuelle gebyrer
• Finn ut om de har tilgang til et nettverk av potensielle kjøpere 
• Velg en megler som du har tillit til og som er lett å kommunisere med
• Sjekk at eiendomsmegleren ikke er for travel og har tid til å prioritere deg

Du bør hente inn minst tre forskjellige pristilbud og be om gratis befaring. Befaringen er en fin anledning til å bli bedre kjent med eiendomsmegleren, slik at du kan ta en god og informert beslutning. På denne måten kan du også sikre deg en god pris på meglertjenestene.

Andre tips til et vellykket salg av leilighet

Det er viktig å velge rett målgruppe og annonsere leiligheten i de rette kanalene for å sikre en vellykket bolighandel. Det kan være store forskjeller mellom hvordan du treffer målgruppen din best, avhengig av om du selger en studioleilighet til enslige førstegangskjøpere, en treroms blokkleilighet til småbarnsfamilier eller et luksuriøst penthouse til pensjonistene som er lei av å vedlikeholde den store eneboligen.

En dyktig eiendomsmegler vet nøyaktig hvordan annonsen bør formuleres og hvilke bilder du bør legge ved for å vekke interessen til målgruppen din. Han eller hun vet også hvilke kanaler som er best å bruke: annonsering på Finn.no, reklame i aviser, innlegg på sosiale medier eller kanskje en blanding av alt? Hvor “lettsolgt” leiligheten din er vil også ha mye å si for hvilken markedsføringsstrategi som er best. Under skal vi svare på flere spørsmål vi ofte mottar i forbindelse med salg av leilighet konkret.

Burde jeg pusse opp leiligheten før boligsalget?

Når du skal selge leiligheten er det viktig at den ser så bra ut som mulig. Små oppussingsarbeider som maling av vegger, utskifting av slitte gulv, eller oppgradering av kjøkkenfronter kan gjøre leiligheten mer tiltalende for potensielle kjøpere og potensielt øke salgsprisen. Vår erfaring er at slike småarbeider ofte lønner seg, da det koster veldig lite.

Samtidig er det viktig å vurdere kostnadene ved oppussing i forhold til den forventede avkastningen. Undersøkelser viser at det som oftest ikke lønner det seg med store arbeider som å skifte ut kjøkkenet eller totalrenovere badet. Dette er arbeid som krever stor økonomisk investering og også mye mental kapasitet, og du kan ofte kan havne i minus på å sette i gang slikt arbeid. Vår anbefaling er dermed å gjøre det arbeidet du vil få mye igjen for med lite arbeid i forhold til estetikk, som for eksempel maling, skifte fronter og lignende, men ikke mer enn dette.

Les også

Lønner det seg med oppussing før boligsalget?

Hva koster det å selge en leilighet?

Hva det koster å selge en leilighet vil naturligvis avhenge av størrelsen på leiligheten. Det er billigst å selge leiligheten på egen hånd, men over 95% av befolkningen velger å bruke megler. Grunnen til dette er at det er svært vanskelig og kronglete å gjøre det selv, og du kan også risikere å selge leiligheten for mindre salgspris og dermed tape penger. Gjør du ikke det juridiske arbeidet godt nok kan du også risikere å ende opp med juridiske krav fra kjøper i etterkant av handelen.

Mange meglere tar en gitt provisjon av salgssummen som betaling. Den ligger vanligvis på 1-4 %. Hvis du selger andelsleilighet, så betaler du en gitt prosent av salgssummen med fellesgjeld inkludert. Normalt vil det koste rundt 120 000 å selge en leilighet til 5 millioner dersom du bruker en megler, og eksponensielt mer eller mindre ut fra leilighetens størrelse.

Mange tenker dette er mye og at megleren er overpriset. Sannheten er imidlertid at det er dyrt å selge en leilighet, enten du gjør det selv eller ikke. Utgifter til boligfotografering, takstmann, salgsannonser, boligselgerforsikring, eventuelle digitale kampanjer, juridiske gebyrer o.l. er kostnader som du uansett må ut med. Megleren har også mange andre utgifter.

Kan jeg selge leiligheten uten megler?

Du står selvsagt helt fritt til å selge leiligheten din selv uten megler. Det er imidlertid viktig at du tenker deg nøye om. Det krever nemlig en del tid og arbeid fra din side. Du må også vurdere hvor lettsolgt boligen din er. Et alternativ til å selge selv er å velge eiendomsmegler til fastpris. Det er faktisk ikke sikkert at det blir så mye billigere å selge privat, sammenlignet med fastpris.

Det er nemlig flere tjenester som du ikke kan gjøre selv og må betale andre for å utføre, for eksempel skrive tilstandsrapport med verdi- og lånetakst. Du trenger også hjelp av en tredjepart til å gjennomføre oppgjøret. I tillegg velger mange å få hjelp til boligfotografering og skrive salgsoppgave. Du må også betale for annonsering.

Hvis du velger eiendomsmegling til fastpris fra Samsolgt, inkluderer prisen absolutt alt. Det eneste unntaket er boligselgerforsikring, ettersom det er en tjeneste som du kjøper fra et forsikringsselskap. Samsolgt koster 60 000 kroner. Himla tilbyr også fastpris på eiendomsmegler, og de koster 45 000 kroner. Denne prisen inkluderer nesten alt.

Les også

Slik selger du leiligheten på egen hånd

Konklusjon: Hvordan selge leilighet med god fortjeneste

Du har nå fått mye informasjon om hvordan du kan selge leiligheten din med høy fortjeneste. Gode forberedelser og hjelp av en profesjonell megler er altså viktig for å sikre en vellykket bolighandel. Du bør undersøke tilstanden på det lokale boligmarkedet, samt gjøre leiligheten så attraktiv som mulig for kjøperne som kommer på visning.

I tillegg bør du sammenligne meglertilbud og snakke med flere meglere, slik at du kan velge den rette personen til å selge boligen din. En profesjonell visning er viktig for et vellykket salg, og vi anbefaler å la megleren håndtere budrunden. Du bør vurdere hvert eneste bud nøye – du er ikke forpliktet til å takke ja til noen av dem.

Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med salg av leilighet!