Hva koster det å selge boligen selv?

Tanken på å spare 80 000–100 000 kr på meglerhonoraret frister mange boligselgere. Men hva koster det egentlig å selge boligen selv – og forsvinner besparelsen når du legger sammen alle utgiftene? Svaret er at du fortsatt må betale for en rekke tjenester. Mange oppdager at forskjellen blir mindre enn forventet.

Tilstandsrapport, profesjonelle bilder, annonsering og oppgjørstjeneste er utgifter som følger med uansett. Du må også sette av betydelig tid til visninger, telefonsamtaler med interessenter og forhandlinger. Vi gir deg en gjennomgang av alle kostnadene, slik at du kan ta et velinformert valg. Du får også vite når privat boligsalg faktisk kan lønne seg og når du bør vurdere andre alternativer.

Hva koster det egentlig å selge boligen selv?

Utgift	Leilighet	Enebolig
Tilstandsrapport	7 000–12 000 kr	15 000–25 000 kr
Oppgjørstjeneste	10 000–15 000 kr	10 000–17 000 kr
Fotografering	2 500–5 000 kr	4 000–8 000 kr
FINN-annonsering	4 000–8 000 kr	8 000–15 000 kr
Boligselgerforsikring	2 000–8 000 kr	9 000–18 000 kr
Energimerking	Gratis (gjør det selv)	Gratis (gjør det selv)
Plantegning, kommunale opplysninger m.m.	500–1 500 kr	500–2 000 kr
Totalt	30 000–45 000 kr	45 000–70 000 kr

Totalkostnaden for et privat boligsalg lander vanligvis på mellom 35 000 og 65 000 kr, avhengig om du selger leilighet eller hus. Denne summen inkluderer alt fra tilstandsrapport og fotografering til annonsering og oppgjør. Mange blir overrasket over at besparelsen sammenlignet med en rimelig meglerpakke ikke er så dramatisk som de hadde sett for seg. Du betaler fortsatt for det meste – bare ikke for selve meglerjobben.

Mange eiendomsmeglere inkluderer deler av disse tjenestene i tjenestene sine. De har også et stort nettverk og kan skaffe deg gode priser på for eksempel boligsalgsrapport. Du må også regne på verdien av din egen tid ved privat boligsalg. Visninger, telefonsamtaler med interessenter og forhandlinger med kjøpere krever mange timer. Her er de viktigste kostnadene du ikke slipper unna:

• Tilstandsrapport (boligsalgsrapport): 8000–25 000 kr avhengig av boligtype og størrelse
• Profesjonell fotografering: 3000–8000 kr med drone og styling
• FINN-annonsering: 5000–15 000 kr for synlig plassering
• Oppgjørstjeneste: 10 000–15 000 kr via advokat eller oppgjørsselskap

Forskjellen mellom å selge helt privat og å bruke en rimelig meglerpakke kan altså være mindre enn du tror. Du bør vurdere hvor mye tid du har tilgjengelig, og hvor komfortabel du er med å håndtere budrunder og forhandlinger på egen hånd. Det koster å selge bolig, uansett hvilken løsning du velger.

Tilstandsrapport er et krav du ikke kommer utenom

Tilstandsrapporten – eller boligsalgsrapporten som den blir kalt – har blitt viktigere enn noen gang etter endringene i avhendingsloven i 2022. Du kan ikke lenger selge boligen «som den er» uten grundig dokumentasjon av teknisk tilstand. Rapporten beskytter deg mot reklamasjonskrav og gir kjøperen trygghet, noe som ofte resulterer i høyere budgivning. En bygningssakkyndig takstmann gjennomgår boligen og vurderer alt fra tak og vegger til våtrom og elektrisk anlegg.

• Eldre boliger med originalt bad kan kreve mer omfattende undersøkelser
• Boliger med utleiedel har ofte et tillegg på flere tusen kroner
• Eneboliger med krypkjeller krever en ekstra grundig gjennomgang av fuktsikring
• Takstmannen må vurdere fellesarealer for to- og firemannsboliger

Pris på boligsalgsrapport varierer betydelig, avhengig av boligtype og størrelse. En liten leilighet koster vanligvis mellom 7000 og 12 000 kr, mens en enebolig kan koste fra 15 000 til 25 000 kr. Du bør alltid innhente tilbud fra flere takstfirmaer siden prisforskjellene kan være overraskende store.

Pris på oppgjør og kontrakt når du selger boligen selv

Forbrukerrådet anbefaler at du alltid bruker advokat eller eiendomsmegler til oppgjøret. Feil i oppgjøret kan få alvorlige konsekvenser, inkludert forsinkelser og kostbare rettslige tvister. Oppgjørstjenesten består blant annet av å utarbeide kjøpekontrakt, tinglyse skjøte, slette heftelser på eiendommen og overføre kjøpesummen til riktig konto.

De fleste banker krever at oppgjøret går via megler, advokat eller profesjonell oppgjørstjeneste. Du kan altså ikke gjøre absolutt alt selv uansett.Her er noen av dokumentene som inngår i prosessen:

• Sikringsobligasjon: hindrer at noen tinglyser heftelser uten godkjenning
• Inneståelseserklæring til kjøpers bank: bekrefter at pantet får avtalt prioritet
• Oppgjørsinstruks: detaljert oversikt over hvordan pengene skal fordeles
• Overtagelsesprotokoll: dokumenterer boligens tilstand ved nøkkeloverlevering

Flere advokatfirmaer tilbyr fastpris på oppgjørstjenester, vanligvis mellom 10 000 og 17 000 kr inkludert mva. Kontraktsmøtet kan ofte gjennomføres digitalt med elektronisk signering, noe som gjør prosessen enklere for alle parter.

Pris på tjenester som hjelper deg med privat boligsalg

Du trenger ikke velge mellom å gjøre alt selv eller betale for full meglerpakke. Flere tjenester tilbyr mellomløsninger der du får profesjonell hjelp til det juridiske, mens du håndterer visninger og markedsføring selv. 

Propr tilbyr for eksempel en komplett «Pluss-pakke» til rundt 36 000 kr som inkluderer enkel FINN-annonse, budsystem og kjøpekontrakt. Tilstandsrapport og enkelte andre kostnader kommer i tillegg. Du må også betale ekstra hvis du trenger ytterligere markedsføring, for eksempel målrettet annonsering på FINN og annonsering på sosiale medier.

Her er noen alternativer:

• Propr komplett pakke: ca. 36 000 kr (uten tilstandsrapport)
• Oppgjør.no eller lignende: rundt 10 000 kr for standard kontrakt og oppgjør
• Advokat for oppgjør: 10 000–20 000 kr avhengig av kompleksitet

Du kan altså velge hvor mye hjelp du vil ha underveis i prosessen. Noen trenger bare hjelp med oppgjøret, mens andre ønsker støtte gjennom hele salget. Disse mellomløsningene passer godt for deg som har tid og lyst til å være synlig i salgsprosessen, samtidig som du ønsker trygghet rundt det juridiske og økonomiske. 

Hva koster annonsering og markedsføring når du selger hus eller leilighet selv?

FINN.no er den desidert viktigste markedsplassen for boligsalg i Norge. Fra januar 2025 innførte FINN verdibasert prising, noe som betyr at annonseprisen varierer etter boligens prisantydning. En liten annonsepakke starter på rundt 1700 kr, mens medium og stor pakke koster fra 4000 til 8000 kr og opp. Dyrere boliger betaler mer enn rimeligere boliger med den nye prismodellen. En enebolig kan dermed koste ca. 15 000 kr hvis du velger den største pakken.

Profesjonell fotografering er viktig for å skape interesse. Dårlige bilder kan koste deg langt mer enn du sparer, siden færre interessenter betyr mindre konkurranse i budrunden. En standard fotopakke koster vanligvis mellom 2500 og 5000 kr for en leilighet, og opptil 8000 kr for en enebolig med drone og ekstra bilder.

• FINN liten pakke: fra ca. 1700 kr (grunnleggende annonse)
• FINN medium/stor pakke: 4000–8000 kr (bedre synlighet og flere funksjoner)
• Boligfotografering: 2500–5000 kr for leilighet, 4000–8000 kr for enebolig
• Dronefoto som tillegg: ca. 30000 kr
• Digital tilleggsannonsering (Blink): 3500–5400 kr

Boligstyling er valgfritt, men det kan ha stor effekt på salgsprisen. En veiledningstime hos en boligstylist koster fra 1500 kr, mens delstyling ligger på 7000–20 000 kr. Full møblering av en tom bolig kan koste fra 15 000 kr for en liten leilighet til over 40 000 kr for en enebolig. Mange velger å gjøre stylingen selv med tips fra en konsulent. Da sparer du penger og får likevel profesjonelle råd om hva som fungerer.

Les også

Se vår store oversikt over priser for boligfotografering for deg som skal selge selv

Pris på boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring beskytter deg mot reklamasjoner i fem år etter salget. Selv om du kjenner boligen godt, kan det dukke opp skjulte feil og mangler du ikke visste om. Fuktskader bak fliser, setningsskader i fundamentet eller manglende godkjenninger kan koste hundretusener å utbedre. Og uten forsikring står du personlig ansvarlig for slike krav.

Mange tror at private boligselgere ikke kan tegne boligselgerforsikring, men det stemmer ikke helt. Tjenester som Propr tilbyr forsikring gjennom Gjensidige. Flere oppgjørstjenester og eiendomsadvokater har også lignende avtaler med forsikringsselskapene. Du trenger altså ikke en tradisjonell eiendomsmegler for å få denne tryggheten.

• Andelsleilighet: ca. 2 promille av salgssummen, minimum 2000–4000 kr
• Selveierleilighet: ca. 3,25 promille av salgssummen, minimum 4000–6000 kr
• Enebolig: ca. 4,5 promille av salgssummen, minimum 9000–10 000 kr
• Maksimumspris: vanligvis 20 000–50 000 kr avhengig av boligtype

Forsikringspremien trekkes fra salgsoppgjøret, så du trenger ikke betale noe før boligen er solgt. Forsikringen vil for eksempel koste mellom 8000 og 18 000 kr for en bolig solgt til 4 millioner kr. Det er en liten pris sammenlignet med risikoen for et erstatningskrav på flere hundre tusen kroner.

Energimerking – et lovkrav du kan ordne gratis

Alle boliger som selges i Norge må ha gyldig energiattest. Du kan gjøre energimerkingen selv på energimerking.no. Det er helt gratis og tar bare 5–15 minutter. Attesten viser boligens energikarakter fra A til G og oppvarmingskarakter fra grønn til rød. Den er gyldig i ti år etter utstedelse.

Du trenger grunnleggende informasjon om boligen for å gjennomføre merkingen. Byggeår, bruksareal og oppvarmingssystem er de viktigste opplysningene. Velger du enkel registrering, holder det med disse få opplysningene. Detaljert registrering gir et mer presist resultat hvis du har gjort oppgraderinger som etterisolering eller installert varmepumpe.

• Enkel registrering: tar ca. 5 minutter, passer for boliger uten store endringer
• Detaljert registrering: tar litt lenger tid, gir bedre karakter hvis boligen er oppgradert
• Ekspertmerking: koster noen tusen kroner, påkrevd for nybygg

Energikarakteren skal vises i boligannonsen og inngå i prospektet. Mange kjøpere ser etter boliger med god energikarakter fordi det betyr lavere strømregninger. Boliger med karakter A eller B kan dessuten kvalifisere for grønne boliglån med bedre rente hos flere banker.

Andre kostnader du bør kjenne til ved privat boligsalg

Plantegning er nesten obligatorisk i en moderne boligannonse. De fleste fotografer tilbyr plantegning som en del av fotopakken. Men kjøper du den separat koster den vanligvis 500–1500 kr. En god 2D-plantegning hjelper kjøpere med å forstå boligens planløsning før de kommer på visning.

Kommunale opplysninger og situasjonskart må ofte bestilles fra kommunen. Noen kommuner tar gebyr for dette, vanligvis noen hundrelapper. Disse dokumentene viser tomtegrenser, reguleringsbestemmelser og eventuelle heftelser på eiendommen. De fleste oppgjørstjenester hjelper deg med å innhente denne dokumentasjonen.

• Plantegning: 500–1500 kr hvis den ikke er inkludert i fotopakken
• Kommunale opplysninger: 0–500 kr avhengig av kommune
• Grunnboksutskrift: ca. 200 kr
• Ferdigattest/brukstillatelse: ofte gratis, men kan ta tid å få tak i

Har du gjort arbeid på boligen selv, bør du sjekke om det kreves dokumentasjon. Manglende ferdigattest på en påbygd utleiedel eller et oppusset bad kan skape problemer i salgsprosessen. Det er bedre å avklare slike forhold før du legger boligen ut for salg enn å oppdage dem midt i en budrunde.

Hva koster det å selge boligen selv når du regner med risikoen?

En svensk undersøkelse fra Värderingsdata viser at boliger solgt gjennom eiendomsmegler oppnår i gjennomsnitt 26 % høyere pris enn ved privat boligsalg. Over 98 % av boligselgerne i Norge bruker megler – og det finnes gode grunner til det. Du tar på deg alt ansvar for korrekte opplysninger, gjennomføring av budrunden og juridiske forhold når du selger selv.

Her er noen vanlige tabber:

• Prisantydning basert på magefølelse: kan føre til at du legger ut for lavt eller for høyt
• Manglende oppfølging av interessenter: kjøpere som ikke blir kontaktet forsvinner
• Dårlig håndtering av budrunden: kan koste deg flere hundre tusen kroner
• Feil i dokumentasjonen: kan gi erstatningsansvar

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har kommentert de svenske tallene og mener det ikke er grunn til å tro at forskjellene er mindre i Norge. Administrerende direktør Carl O. Geving uttaler at det kan bli svært dyrt å droppe eiendomsmegler. 

Les også

Slik går du frem for å selge eiendom selv, helt uten eiendomsmegler

Kan du oppnå like høy salgspris uten megler?

Eiendomsmeglere har erfaring fra hundrevis av budrunder og kjenner det lokale markedet ned til minste detalj. En god megler vet hvordan man skaper konkurranse mellom budgivere. Det kan ofte presser prisen opp med mange tusen kroner. De har også tilgang til interessentdatabaser med aktive kjøpere som leter etter akkurat din type bolig.

Her er noen eksempler på hvordan en eiendomsmegler kan sikre en god salgspris:

• Timing av visning og budrunde: erfarne meglere vet når markedet er mest aktivt
• Strategisk prising: riktig prisantydning tiltrekker flere budgivere
• Nettverk med andre meglere: kan bringe inn kjøpere fra andre oppdrag
• Profesjonell forhandlingsteknikk: eiendomsmeglere er erfarne selgere

Spørsmålet er ikke bare hva det koster å selge boligen selv – men hva du potensielt taper på lavere salgspris. Det hjelper lite å spare 50 000 kr på honoraret hvis du samtidig selger for 150 000 kr under markedsverdi.

Når kan det lønne seg å selge boligen selv?

Privat boligsalg kan være et smart valg i flere situasjoner. Du har kanskje allerede en kjøper klar. Kanskje et familiemedlem, en venn eller en nabo har vist interesse? I slike tilfeller trenger du egentlig bare hjelp til det juridiske oppgjøret. En advokat eller oppgjørsmegler kan håndtere dette til en brøkdel av vanlig meglerkostnad. Salg mellom bekjente fjerner behovet for markedsføring, visninger og strategier for budrunder.

Bakgrunnen din spiller også en rolle. Jobber du selv med eiendom, markedsføring, styling eller salg, har du allerede mye av kompetansen som trengs. Erfaring med fotografering, annonsering eller forhandlinger gjør veien til et vellykket privatsalg kortere. 

Men selv uten bransjebakgrunn kan du lykkes hvis du er villig til å sette deg grundig inn i prosessen og har tid til å gjøre jobben skikkelig. Boligsalg krever innsats, men kunnskapen er tilgjengelig for alle som vil lære.

Eksempler på når det er lønnsomt å selge eiendom selv:

• Kjent kjøper: du har allerede en interessent i familie, vennekrets eller nabolag
• Relevant erfaring: bakgrunn fra eiendom, markedsføring, salg eller styling
• Tid og engasjement: du kan investere timer i å lære prosessen og gjennomføre den selv
• Attraktiv bolig: eiendommen ligger i et populært område der etterspørselen er høy
• Godt marked: prisene stiger og boliger selges raskt med mange interessenter

Boliger i populære områder med høy etterspørsel er ofte enklere å selge uten megler. Når kjøpere står i kø og markedet er hett, blir meglerens rolle som markedsfører mindre avgjørende. En velholdt leilighet på Grünerløkka eller et rekkehus i et populært nabolag vil tiltrekke seg interessenter uansett. Da handler det mest om å håndtere salgsprosessen riktig.

Du kan også vurdere hybridløsninger der en megler tar seg av deler av jobben. Flere meglerkontorer tilbyr fastpris eller kun enkelte tjenester til boligselgere som vil håndtere deler av salget selv. Du kan få profesjonell hjelp til akkurat de delene du trenger, uten å betale for en full pakke.

Sammenlign tilbud fra flere eiendomsmeglere

Prisforskjellene mellom meglere er ofte større enn folk tror. Du kan spare mye ved å innhente flere tilbud. I tillegg får du et bedre grunnlag for å vurdere om privat salg faktisk lønner seg. Provisjonen varierer fra under 1 % til over 4 % avhengig av megler, område og boligtype.

• Fastprismeglere: noen meglerkontorer tilbyr alt inkludert til én fast pris
• Hybridmegling: du gjør deler av jobben selv og betaler mindre
• Kun oppgjørstjeneste: passer når du har funnet kjøper på egen hånd

Et gratis og uforpliktende pristilbud fra flere meglere gir deg oversikt over hva markedet tilbyr. Deretter kan du ta en informert beslutning om du vil bruke megler, hvilken type tjeneste du trenger eller om du heller vil selge eiendommen selv.

Konklusjon: Så hva koster det å selge boligen selv?

De faste utgiftene ved privat boligsalg ligger vanligvis mellom 35 000 og 65 000 kroner. Tilstandsrapporten alene koster fra 8000 kr for en liten leilighet til over 20 000 kr for en enebolig. Oppgjørstjenesten kommer på 10 000–17 000 kr, og profesjonell fotografering koster gjerne 3000–8000 kr. FINN-annonsering varierer fra 5000 til 15 000 kr, avhengig av hvor synlig du vil være.

• Minimumskostnad: rundt 25 000 kr hvis du gjør mest mulig selv
• Realistisk kostnad: 35 000–50 000 kr med profesjonelle tjenester
• Tidsbruk: regn med 20–40 timer fordelt på hele salgsprosessen
• Risiko: feil i budrunden kan koste langt mer enn du sparer

Gratis pristilbud fra flere meglere gir deg tallene du trenger for å sammenligne. Da ser du hva meglerne faktisk tar i ditt område. Det blir også enklere å vurdere om pengene du sparer ved et privat boligsalg er verdt innsatsen. Vi hjelper deg med å finne meglere som passer dine behov – fyll ut skjemaet på siden, så tar de kontakt med konkrete tilbud.