Prospekt / salgsoppgave: Komplett guide (pris, innhold, o.l.)

Du har garantert bladd gjennom mange prospekter i forbindelse med boligkjøp. Disse glossy heftene er fulle av flotte interiørbilder og beskrivelser av “sjarmerende” boliger med “potensial”. Men et prospekt / salgsoppgave er så mye mer enn bare en pen boligpresentasjon. Det er faktisk et juridisk dokument som gir boligkjøpere all nødvendig informasjon om boligen du vurderer. Og du som boligselger kan beskytte deg mot kostbare og tidkrevende reklamasjonssaker med dette dokumentet.

Hva er et prospekt / salgsoppgave? Definisjon og enkel forklaring

Et prospekt er kort fortalt en beskrivelse av en bolig som skal selges hvis ordet brukes i relasjon til eiendomsmegling og salg eller kjøp av bolig. Salgsoppgave er et annet ord for prospekt. Prospektet bør inneholde spesifikk informasjon om boligen slik at kjøper og selger står tryggere i eventuelle tvistesaker. Når man selger bolig blir dette dokumentet også en del av selve markedsføringen.

Her kan man opplyse eventuelle kjøpere om informasjon relatert til boligen og området så vel som å presentere fordelaktige bilder osv. Et prospekt blir i realiteten en kombinasjon av lovpålagte opplysninger, markedsføring og en form for informasjonsformidling om boligen.

Hva bør et prospekt / salgsoppgave inneholde?

Et prospekt bør i praksis inneholde 3 forskjellige deler, nemlig: Salgsdelen, lovpålagt informasjon og byggtekniske rapporter. Den lovpålagte informasjonen innhentes som regel av megler. Salgsdelen kan man stå for selv eller overlate til eiendomsmegler. Men det byggtekniske må utføres av en fagkyndig.

I januar 2022 kom det ekstra regulering (avhendingsloven) rundt selgers informasjonsplikt i forkant av boligsalg. Nå må man i tillegg fylle ut et egenerklæringsskjema når man selger bolig. Dette gir ekstra sikkerhet for eventuelle kjøpere i tilfelle tvistesaker. Det blir derfor ekstra viktig å lage en fullverdig salgsoppgave. Her er de 3 viktigste delene et prospekt bør inneholde:

Salgsdelen

Denne biten er hovedsakelig for å stille salgsobjektet i et godt lys og bør inneholde fine bilder. Salgsoppgaven bør også inneholde fordelaktige beskrivelser av boligen og det tilhørende området. Her kan man velge å gjøre jobben selv. Man kan også finne en megler som kan bistå i større og mindre grad rundt salgsdelen eller gjøre hele jobben mot et tillegg i prisen.

Hvis man velger å gjøre jobben selv bør man sette seg inn i hva salgsdelen bør inneholde eller forhøre seg med megleren angående hva som er viktig å få med. Salgsdelen består av skriftlige beskrivelser, bilder av salgsobjektet og området rundt i tillegg til fysisk og digital markedsføring.

Man bør selvfølgelig markedsføre seg mot den demografien man forsøker å selge til. Hvis man for eksempel bor i en tomannsbolig i et område hvor mange av de potensielle kjøperne er småbarnsforeldre bør man følgelig vektlegge dette i markedsføringen.

Lovpålagt informasjon

De lovpålagte opplysningene innhentes ofte av megler. Man vil derfor ikke måtte gjøre dette selv så lenge man benytter seg av et meglerhus. Dette er et helt eget segment. Og det krever tid å sette seg inn i hvis man vil gjøre deler av dette selv. Det enkleste er derfor å la megler ta seg av denne biten. Vi skal gå litt videre inn i lover og regler lenger ned i artikkelen, slik at du får et overblikk hvis du velger å gjøre mesteparten av prospektet selv.

Byggteknisk informasjon

I tillegg til salgsdelen og lovpålagte opplysninger bør man også legge ved informasjon om det byggtekniske. Dette består forholdsvis av tilstandsrapport, boligsalgsrapport og takst. Dokumentene er som sådan frivillig, men anbefales sterkt.

Dette er spesielt gjeldende hvis man snakker om eldre boliger hvor det kan være mye usikkerhet rundt det byggtekniske. Mange vil gjerne ha en sunn skepsis rundt det å by på en bolig som ikke har en fullstendig boligsalgsrapport. Dette kan gjøre at man taper mye mer enn hva det koster for en tilstandsrapport av boligen fra en fagkyndig.

Les også

Boligsalgsrapport enkelt forklart

Slik kan du spare penger på prospektet

Det er fullt mulig å spare penger på prospektet ved å stå for deler av jobben selv i stedet for å overlate hele jobben til megler. Hvorvidt dette lønner seg med tanke på tid og energi investert vil nok variere. Men her kan man altså spare en del ved å gjøre deler av prospektet selv.

Her er de beste måtene du kan spare penger på når det kommer til salgsoppgaven:

• Snakk med din megler – Snakk med din megler om eventuelle prisavslag ved å gjøre jobben selv før du fatter en vurdering på om det lønner seg.
  
• Markedsføringen – Her kan det være en del å spare ved å stå for store deler av denne biten selv. Man kan ta flotte bilder selv eller leie inn eksterne stylister.
  
• Stå for det skriftlige arbeidet selv – Her kan man spare penger ved å skrive og lage deler av salgsoppgaven selv foruten de tingene man trenger hjelp til. Finn et lokalt trykkeri som kan printe ut salgsoppgaven til eventuelle kjøpere ved visning.
  
• Kjøp en boligsalgsrapport selv – Den byggtekniske rapporten kan man ikke utføre selv, men her kan man finne takstmenn som er billige. En boligsalgsrapport og tilstandsrapport kan koste mellom 5 000 kroner og 25 000 kroner avhengig av størrelsen på boligen.
  
• Overlat det juridiske og lovpålagte til megler – For folk flest vil det ikke være lønnsomt å stå for denne delen selv da man må sette seg inn i norske lover.

Er det viktig å lage et prospekt?

Ja, det er viktig å lage et prospekt. Folk flest vil ikke kjøpe boligen hvis det ikke foreligger et gjennomført prospekt under salgsprosessen. Denne bør ferdigstilles før visningene begynner slik at man kan dele disse ut på visningen eller eventuelle kjøpere kan laste dem ned før visning.

Markedsføringen i seg selv kan ha en veldig positiv påvirkning når det kommer til salgspris ved å vise boligen fra en god side. Den byggtekniske delen gir også eventuelle kjøpere ekstra sikkerhet. Veldig få mennesker vil kjøpe en bolig uten en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Dette gjelder spesielt eldre bygg hvor det kan være større problemer som skjuler seg.

Les også

Slik forbereder du boligen til visning

Hva om prospektet er feil? 

Så lenge man har gjennomført alle stegene på riktig måte og vært ærlig i prospektet som man har laget i samarbeid med megler vil man ikke bli belastet juridisk, men kanskje økonomisk. Hvis man som kjøper av bolig i ettertid finner ut at prospektet mangler opplysninger om skjulte skader og problemer må man rette en reklamasjon mot selger eller selgers forsikringsselskap så fort som mulig.

Venter man for lenge vil reklamasjonen utgå (ca. 2 måneder, men senest 5 år). Det kan i tillegg bli vanskelig å argumentere for at enkelte av skadene oppsto før overtakelsen. Det er vanskelig å lage et feilsikkert prospekt, men så lenge man gjør sitt beste og samarbeider med megler vil man være innenfor norske lover selv om det kan inneholde enkelte feil.

Hvis man kan bevise at selger med overlegg har unnlatt å opplyse om store graverende feil i prospektet og dette har påvirket avtalen, vil avhendingsloven tre i verk.

Lover og regler 

Ved salg av bolig er det flere lover og regler tilknyttet selve prospektet i tillegg til avhendingsloven som lov om eiendomsmegling og retningslinjer for markedsføring. Det er viktig at man setter seg inn i disse slik at man får en relativt grei oversikt over hva som er lov og hva som ikke er lov når man skal lage en salgsoppgave.

I følge eiendomsmeglingsloven skal prospektet blant annet inneholde:

• Tinglyste forpliktelser
• Informasjon om boligen
• Utleiemuligheter
• Midlertidig brukstillatelse
• Ligningsverdi og andre opplysninger
• Egenerklæringsskjema
• I tillegg til flere ting

Det skal være mulig å laste ned prospektet uten å måtte oppgi personopplysninger eller gå via megler. Man er også pliktig til å opplyse om viktig informasjon tidlig i prospektet i tillegg til at det skal opplyse om utgifter som kommer i tillegg til kjøpesummen. Dette kan være ting som for eksempel:

• Felleskostnader
• Offentlige gebyrer
• Tinglysninger

Alt som kan være av interesse økonomisk og juridisk skal eller burde bli opplyst i prospektet.

Viktig å huske når du skal lese et prospekt / salgsoppgave

Når man leser et prospekt kan det være vanskelig å vite hvilken informasjon som er viktig å se etter. Prospekt blir ofte laget på en slik måte at markedsføringen er det som er mest iøynefallende, men det er langt ifra det viktigste.

Selv om det selvfølgelig har mye å si hvordan boligen ser ut og at området den befinner seg i er attraktivt, vil boligens tilstand være enda viktigere. Det er her man kan tape mest penger ved et eventuelt bomkjøp, og det blir derfor viktig å lese boligsalgsrapporten, egenmeldingsskjemaet og tilstandsrapporten ekstra nøye slik at man kan unngå å ende opp skadelidende økonomisk i ettertid.

Det skal være lett å få tilgang på prospektet og man burde lese dette nøye før man velger å kjøpe boligen. Hvis man er usikker på hva enkelte ting i prospektet betyr kan man spørre selger eller megler på visningen.

Hva koster det å lage et prospekt? 

Ved å benytte seg av en megler vil prisen ofte være inkludert i pakken for markedsføring og annonsering. Prisen vil derfor variere avhengig av hvilken megler du benytter deg av, men hvis du vil gjøre deler av prospektet på egen hånd vil det koste mellom 5 000 og 30 000 kroner avhengig av flere faktorer.

De forskjellige delene av prospektet involverer ulike kostnader og avhengig av hva du velger å gjøre selv vil kostnaden variere. Det er dyrere å bestille en boligsalgsrapport og tilstandsrapport for større boliger. Her kan prisene variere fra 5000 kroner til 20 000 kroner, avhengig av størrelse.

Det er ikke lovpålagt å legge ved en boligsalgsrapport, men det kan bli vanskelig å selge en bolig uten dette. Man kan også få lavere pris når man selger boligen uten å legge ved en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport i prospektet.

Det vil også være fordelaktig å printe ut prospektet slik at man kan gi dette til eventuelle kjøpere som kommer på visningene. Dette kan koste alt fra 1 500 kroner til 10 000 avhengig av hvor mange man vil printe ut og kvaliteten.

De viktigste dokumentene i et prospekt / salgsoppgave

Det er noen dokumenter som er viktige å få med i en salgsoppgave, slik at denne inneholder viktige opplysninger i tillegg til lovpålagte opplysninger. De viktigste dokumentene i et prospekt er:

• Takst – Takstmannen vil foreta en gjennomgang av boligens tilstand og verdi.
• Boligsalgsrapport/Tilstandsrapport – Dette er en detaljert tilstandsrapport som forteller utdypende om boligens tilstand. Her vil det opplyses om mangler og ting som bør utbedres over tid. Denne utføres av takstmannen.
• Egenerklæringsskjema – Skjema som eier må fylle ut. Denne inneholder ulike spørsmål knyttet til boligens tilstand osv.
• Øvrige opplysninger –  Reguleringsplaner, tinglysninger, kommunale opplysninger og økonomiske utgifter som fellesutgifter osv. Her finner man mange av de lovpålagte opplysningene.

Hvis du har spørsmål rundt et prospekt ved kjøp av bolig kan du spørre megler eller eier spørsmål. Ved salg av bolig er det viktig å være så ærlig som mulig når man lager prospektet slik at man ikke sitter igjen med juridiske vanskeligheter i ettertid.