Regler for salg av bolig: De 7 viktigste du må vite om

Du unngår kostbare feil og sikrer at alt går som det skal ved å undersøke aktuelle boligsalgsregler på forhånd. Det kan kanskje virke litt komplisert, men slapp av. Vi har laget en enkel, men grundig guide med syv viktige regler for kjøp og salg av bolig. Vi ser på alt fra selgers opplysningsplikt sånn at du unngår dyre reklamasjonskrav til regler for hvordan budrunden skal foregå. Ikke minst, så ser vi nærmere på viktige skatteregler for eiendomssalg.

Så lenge du har disse reglene i bakhodet, ligger alt til rette for et problemfritt, stressfritt – og ikke minst lovlig – eiendomssalg.

Viktigste lover og regler for kjøp og salg av bolig

Okei, først av alt bør vi nevne viktige lover som regulerer salg av fast eiendom her til lands. Og den viktigste av dem er avhendingsloven. Den fastsetter flere boligsalgsregler som du bør vite om. Avhendingsloven blir oppdatert fra tid til annen, og selv erfarne boligselgere bør følge med. Det som gjaldt første gang du kjøpte bolig gjelder ikke nødvendigvis nå som du skal selge den og heller kjøpe ny eiendom.

Videre finnes det noen skatteregler som kan være aktuelle. Det gjelder spesielt for deg som skal selge sekundærbolig eller primærbolig før det har gått ett år. Sist, men ikke minst, så kan det være greit å vite at megleren også må forholde seg til visse regler under eiendomsmeglingsloven. Det finnes for eksempel strenge krav til hvordan eiendomsmegleren skal håndtere budrunden. 

Det er altså hovedsakelig disse tre lovene som regulerer alle reglene for eiendomssalg som vi nå skal gå gjennom.

1. Selgers opplysningsplikt er en viktig regel for salg av bolig

Avhendingsloven ble oppdatert med nye regler for boligsalg som gjelder fra og med 1. januar 2022. En av de viktigste oppdateringene var selgers opplysningsplikt. Ifølge avhendingsloven har du som selger et juridisk ansvar for å gi korrekte og fullstendige opplysninger om boligens tilstand.

Det er altså ikke bare god praksis å informere om kjente feil og mangler i egenerklæringsskjemaet når du skal selge boligen. Det er lovpålagt! Du kan ikke selge boligen som den er. 

Du må blant annet fylle ut et egenerklæringsskjema der du fører opp alle kjente feil og mangler, uansett hvor små de kanskje virker. I tillegg bør du føre opp tidligere feil og mangler som nå er utbedret. Eiendomsmegleren skal også skrive og legge ved egenerklæringsskjema. 

Pass på at du har dokumentasjon og papirer på arbeidet som er utført på eiendommen din. Hvis ikke, kan det gå utover boligens markedsverdi og dermed hva du kan selge den for. Du bør kontakte firmaet som utførte jobben for å spørre om kopi av papirene, dersom du ikke finner dem.

2. Strengere krav til tilstandsrapporter

Boligsalgsreglene er ganske strenge med tanke på hvor grundig du bør redegjøre for eiendommens tilstand. Nettopp derfor velger de fleste å få hjelp av takstmann til å utarbeide en boligsalgsrapport. Det er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med salg av fast eiendom. Reglene i avhendingsloven stiller krav til hva selve tilstandsrapporten skal inneholde og hvordan den utføres.

Derfor er det viktig at du bruker en godkjent takstmann som er oppdatert på regelverket og følger gjeldende krav til tilstandsrapporter. Boligsalgsrapporten skal for eksempel føre opp feil og mangler, samt vurdere hvor alvorlige de er. Videre skal takstmannen skrive hvor mye det haster å få feilene utbedret. Rapporten skal skrives på et tydelig språk som er lett å forstå for hvermansen.

Les også

Komplett guide til boligsalgsrapporten

3. Undersøkelsesplikten er en viktig regel for kjøp og salg av bolig

Avhendingsloven fastsetter ikke bare regler for deg som skal selge bolig, men også for dem som skal kjøpe. Fast eiendom er en stor investering, og da er det viktig å gjøre hjemmeleksen sin. I henhold til avhendingsloven er boligkjøper faktisk pliktig til å undersøke eiendommen nøye i forkant av eventuelle bud. 

Undersøkelsesplikten inkluderer å lese gjennom salgsoppgaven, egenerklæringsskjemaet og boligsalgsrapporten. Boligkjøper kan faktisk ikke kreve reklamasjon for noe som står oppført i dokumentasjonen. Dermed er det veldig viktig at boligselger skriver ned mest mulig og at boligkjøper leser nøye gjennom alt i forkant av salget.

Det er heller ikke mulig å reklamere for noe som burde ha vært forventet med tanke på boligtype, samt eiendommens alder og synlige tilstand.  Det ville for eksempel ha vært urimelig å forvente at det ikke skal trekke fra vinduene hvis du kjøper en eldre bolig fra 70-tallet. Men hvis boligen selges som totalrenovert med moderne vinduer, ja da kan du derimot klage på at det trekker.

Samtidig er det viktig å påpeke at det kan dukke opp skjulte feil og mangler. Boligselger kan holdes ansvarlig for disse i opptil fem år i etterkant av salget. Boligkjøper har imidlertid ikke krav på erstatning for noe som koster under 10 000 kroner å utbedre. Skjulte feil og mangler til under denne summen må kjøper altså dekke selv.

Mange boligselgere velger å kjøpe boligselgerforsikring for å dekke klager på skjulte feil og mangler. Det er i så fall forsikringsselskapet som behandler eventuelle reklamasjoner og betaler ut erstatning hvis kjøper får medhold. De fleste forsikringsselskapene krever at boligselger har fått utarbeidet boligsalgsrapport og fyller ut egenerklæringsskjemaet nøye for å få innvilget slike forsikringer.

4. Regler for hva som skal følge med bolig ved salg

Det finnes selvsagt boligsalgsregler for hva som skal følge med kjøpet. I henhold til avhendingsloven, selges boligen vanligvis med fastmontert innredning og utstyr som er tilpasset bygningen. Eksempler på dette er integrert kjøkkeninnredning og bad. Men hva med den flotte lysekronen i stuen? Eller den integrerte kaffemaskinen du ikke kan leve uten?

Akkurat denne delen av avhendingsloven som regulerer løsøre og tilbehør har ikke blitt oppdatert på flere tiår. Den er ganske så utdatert med tanke på moderne løsninger. Eiendomsmeglere har derfor slått seg sammen og laget en liste over standard løsøre. De aller fleste meglerkontorer velger å følge reglene i listen. Du må altså sjekke denne listen for å se hva som skal følge med ved kjøp og salg av fast eiendom. 

Men hva om du har lyst å ta med deg den integrerte kaffemaskinen likevel, hva gjør du da? Jo, her er regelen enkel: Du må skrive det tydelig i salgsoppgaven, sånn at det er opplyst om før du selger boligen. For eksempel, du kan skrive under boligbildene av kjøkkenet at kaffemaskinen ikke medfølger. 

På den måten unngår du konflikter under overtakelsen og eventuelle reklamasjonskrav fra en skuffet boligkjøper som også hadde lyst på fancy, italiensk espresso om morgenen.

5. Bud er bindende

En av de aller viktigste reglene for salg av bolig er denne: Alle bud er bindende ut svarfristen. Og velger du å takke ja til et bud, så regnes boligen for å være solgt. Pass på at du virkelig mener alvor før du godtar et bud eller slenger ut et motbud. Joda, budrunden kan være nervepirrende – hjertet banker og adrenalinet pumper – men hold hodet kaldt. Det finnes ingen angrerett for kjøper, og selger kan ikke trekke seg fra avtalen.

Eiendomsmeglere har egne regler de må følge i budrunden. Disse reglene sikrer et ryddig og rettferdig boligsalg. For eksempel, både kjøper og selger skal få kopi av budjournalen. I tillegg må alle bud sendes inn skriftlig. Det er dermed færre krav til hvordan budrunden skal foregå når du selger bolig selv.

Bud regnes likevel for å være bindende, også ved privat eiendomssalg. Vi anbefaler derfor skriftlige bud med svarfrist for å unngå potensielle konflikter i etterkant.

Du som boligselger står fritt til å takke ja eller nei til de budene du mottar, enten de er lavere eller høyere enn prisantydning. Det finnes derfor ingen regler som tilsier at du må selge boligen til prisantydning – men du må ha en god grunn til at du takker nei. Du kan for eksempel takke nei hvis det for eksempel har skjedd store, nylige endringer på boligmarkedet som har innvirkning på markedsverdien.

Det er nemlig ikke tillatt å drive med falsk eller villedende markedsføring av bolig. Prisantydningen skal derfor settes både på grunnlag av eiendommens verdi og hva selger ønsker å få for den. Det er altså ikke lov å sette en lav prisantydning bare for å lokke flere på visning eller for å få i gang budrunden, ifølge Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig 3.2.3.

Les også

Budrunden: Strategier, regler og prosessen

6. Bruk en profesjonell til å håndtere oppgjøret

Det finnes noen viktige regler for boligsalg som påvirker hvordan oppgjøret bør håndteres. Først må kjøper og selger gå nøye gjennom eiendommen sammen og fylle ut en overtakelsesprotokoll. Deretter sørger megleren – eller andre som håndterer oppgjøret – for at eiendommen blir tinglyst og eierskapet offisielt blir overført. 

Pengene betales ut til selgers konto først når dette er i orden, samt eventuelle heftelser er nedbetalt. Eiendomsmegleren trekker også betalingen sin – altså meglerhonoraret – fra salgssummen før resterende beløp utbetales til boligselger. Det samme gjelder boligselgerforsikring, hvis du har kjøpt det.

Boligselgerforsikringer koster nemlig en viss promille av kjøpesummen, og det er derfor umulig å vite hva den nøyaktige pengesummen blir i forkant. Du må undersøke hva promillen er og ta utgangspunkt i forventet salgspris om du ønsker å regne ut en omtrentlig sum på forhånd.

Hvis denne promillen ligger på 2 % av salgssummen for andelsboliger, vil den altså koste 6000 kr for en andelsbolig som ble solgt for 3 millioner. Forsikringen selges via eiendomsmeglere og oppgjørstjenester, og det er derfor ikke mulig å kjøpe den direkte av forsikringsselskapene.

Banker og finansinstitusjoner har i tillegg egne regler ved kjøp og salg av bolig. Banken kan for eksempel nekte å betale ut boliglånet til kjøper, hvis man ikke får profesjonell hjelp til oppgjøret. Banker ønsker også at pantedokumentet blir tinglyst. Dermed har de bevis på at de har lånt ut penger til boligen. Banken kan selge boligen for å få igjen pengene, hvis låntaker ikke klarer å betale tilbake.

7. Skatt og regler for boligsalg før det har gått ett år

Ifølge reglene må du betale skatt hvis du skal selge bolig før det har gått ett år. Det er fordi primærboliger kun kan selges skattefritt hvis du har eid og bodd i boligen i minst 12 ut av de siste 24 månedene. Salg av primærbolig er alltid skattepliktig, for eksempel utleiebolig. Du skal kun skatte av gevinsten og ikke hele kjøpesummen. Hvis du selger med tap, kan du derimot trekke fra på skatten.

Skal du selge hytte eller fritidsbolig? Da sier skattereglene at du må ha eid og brukt den som fritidsbolig i minimum fem ut av de siste åtte årene for å kunne selge den skattefritt. Hvis du derimot skal selge arvet bolig, så sier reglene at du også arver skatteposisjonen etter arvelater. Med andre ord – kunne arvelater ha solgt eiendommen uten å betale skatt, så kan du det også.

Les også

Selge bolig før ett år: Skattereglene du må vite om

Boligsalgsregler blir stadig oppdaterte, så følg med

Det er bare én ting som er konstant når det gjelder boligsalgsregler – og det er at de forandrer seg. Hvis du selger gjennom en godkjent eiendomsmegler, kan du lene deg tilbake (litt i hvert fall). Det er en del av jobben til megleren å være oppdatert på den nyeste lovgivningen og retningslinjene innen boligsalg. Dermed kan de sørge for at alt går riktig for seg. 

Men hva kreves egentlig for å bli en godkjent eiendomsmegler? For det første må en eiendomsmegler ha en bachelorgrad. Deretter må de gjennom en to-års praksisperiode hos et godkjent meglerforetak. Helt til sist kan de søke godkjenning hos Finanstilsynet. Eiendomsmeglere må likevel gjennomgå jevnlig etterutdanning for å holde seg oppdatert.

En annen stor fordel med å bruke godkjent megler – foruten at de er oppdaterte på boligsalgsreglene – er at de kjenner godt til boligmarkedet. Lokale meglere er i kontakt med kjøpere regelmessig og vet hva de ser etter. Du får dermed en verdifull rådgiver og salgsekspert i ett.

Vi anbefaler at du leser deg opp på forskjellige meglerkontorer og innhenter tilbud for å sikre at du får hjelp av en dyktig og erfaren eiendomsmegler. Du bør blant annet undersøke tidligere salgshistorikk, omdømme og kundeomtaler. Velg gjerne noen du har god kjemi med og som du synes virker hyggelig. Men det aller viktigste er å bruke en godkjent megler med lokalkunnskap og relevant erfaring.

Konklusjon: viktigste regler for salg av bolig som du bør vite om

Du som boligeier har et stort ansvar når du skal selge eiendom. Vi anbefaler at du oppdaterer deg på gjeldende regler for salg av bolig, enten du selger selv eller bruker eiendomsmegler. Da kan du spare deg for hodepine, uventede kostnader og potensielle juridiske problemer senere.

Husk at en dyktig eiendomsmegler kan hjelpe deg gjennom hele prosessen, og det inkluderer hjelp med å forstå boligsalgsregler. Lykke til!