Tilstandsrapport: En viktig rapport for salget

Du trenger en grundig tilstandsrapport for å kunne gjennomføre et vellykket og trygt boligsalg. Her er alt du trenger å vite om dette viktige dokumentet.

Sist oppdatert: 7. desember 2023

Bilde

VIKTIG Å IKKE OVERSE: Rapporter om boligens tilstand er en viktig og stor del av boligsalget.

En tilstandsrapport er et viktig dokument som du ikke bør overse, enten du skal kjøpe eller selge bolig. Den gir en grundig vurdering av eiendommens tekniske tilstand, mulige problemer og eventuelle vedlikeholdsbehov. Det finnes imidlertid flere typer tilstandsrapporter, og du må passe på at du innhenter de rette papirene før du legger boligen ut for salg.

Her i denne artikkelen ser vi nærmere på aktuelle rapporter som du trenger til salgsdokumentene. Hvis du ikke har de rette papirene på plass, kan det nemlig koste deg både tid og penger.

Kortversjonen

  • En tilstandsrapport er et dokument som beskriver den tekniske tilstanden på eiendommen, og det finnes forskjellige typer rapporter. Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes ved salg av fast eiendom.
  • Boligselger er pliktig til å informere om boligens tilstand og kan ikke selge den som den er lenger, ifølge avhendingsloven. Boligsalgsrapporten hjelper boligselger med å imøtekomme disse kravene.
  • Tilstandsrapporten utarbeides av en sertifisert takstingeniør. Mange eiendomsmeglere samarbeider med spesifikke takseringsfirmaer for å sikre deg en god pris, men du står fritt til å velge takstmann selv.

Hvilken type tilstandsrapport trenger jeg?

Det finnes flere typer tilstandsrapporter, men felles for dem alle er at de utføres av en sertifisert og profesjonell takstingeniør. For eksempel, det finnes spesifikke rapporter som brukes ved boligsalg. Takstingeniøren bruker en fastsatt bransjestandard for å sikre at resultatene er grundige, nøyaktige og av høy kvalitet.

Det finnes også andre typer tilstandsrapporter som kan være relevante, avhengig av din spesifikke situasjon. For eksempel, forsikringsselskaper ønsker ofte å få tilsendt en tilstandsrapport dersom boligen din har vært utsatt for en skade. Dette kalles for skadetaksering. Disse rapportene gir en detaljert oversikt over skadeomfanget og hva det koster å reparere skadene.

Få tilbud fra eiendomsmeglere

Få pristilbud fra 5 eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne og velge den beste. Helt gratis og uforpliktende.

Tilstandsrapport vs. boligsalgsrapport 

Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med boligsalg. Disse to begrepene blir ofte brukt om hverandre. Den er spesielt utviklet for å gi både selger og kjøper en god oversikt over eiendommens nåværende tilstand, samt hvilke vedlikeholdsbehov som kan oppstå de neste årene.

Boligsalgsrapporten tar for seg alt fra fundament og bærende konstruksjoner til overflater og elektriske installasjoner. Takstmannen oppsummerer eventuelle skader, slitasje og vedlikeholdsbehov i rapporten som kjøper bør være obs på. Eventuelle feil og mangler blir rangert etter alvorlighetsgrad, samt eventuelle tidsfrister for å utbedre disse feilene:

  • TG0: ingen avvik, gis som regel ved nybygg
  • TG1: gis ved vanlige tegn på slitasje og normalt vedlikeholdsbehov
  • TG2: gis ved vesentlige mangler som bør fikses innen noen få år eller ved manglende dokumentasjon på arbeid
  • TG3: gis ved alvorlige avvik og behov for umiddelbare utbedringer

Denne typen tilstandsrapport er spesielt verdifull ved boligsalg fordi den reduserer risikoen for uenigheter og konflikter etter salget. Den hjelper selgeren med å oppfylle opplysningsplikten. Kjøper forplikter seg derimot til å lese gjennom rapporten, samt andre salgsdokumenter. Takstingeniøren må skrive rapporten på en tydelig og lettlest måte, slik at det er enkelt for alle å sette seg inn i informasjonen.

Slik innhenter du en tilstandsrapport ved boligsalg, steg for steg

Det lønner seg utvilsomt for boligselgere å skaffe seg en tilstandsrapport. Men hvordan gjør du det, rent praktisk? Og hvor lang tid bruker takstmannen på undersøkelsene? Her har du en steg-for-steg forklaring på hvordan du får utarbeidet en boligsalgsrapport.

Steg 1: Finn en sertifisert takstingeniør

Det første steget er å finne en kvalifisert og sertifisert takstingeniør. Du kan søke på nettet, spørre eiendomsmegleren din eller kontakte bransjeorganisasjoner som Norsk takst. Det er viktig å velge noen med relevant erfaring innen boligtaksering.

Steg 2: Avtal tid for inspeksjon

Neste steg er å avtale et tidspunkt som passer for både deg og takstingeniøren. Pass på at du er tilgjengelig i tilfelle takstmannen har noen spørsmål. Du bør også finne frem relevant dokumentasjon, for eksempel byggetegninger og papirer på arbeid som er utført i boligen.

Steg 3: Klargjør boligen

Du bør gjøre boligen klar før takstmannen kommer. Takstmannen må nemlig ha tilgang til ulike deler av boligen for å kunne utføre inspeksjonen. Du bør derfor rydde luft, kjeller og områdene rundt tekniske installasjoner. Det trenger ikke å være strøkent, men takstmannen må kunne utføre arbeidet sitt.

Steg 4: Inspeksjonen

Takstingeniøren vurderer boligens tilstand grundig under inspeksjonen. Det inkluderer en vurdering av ulike bygningsdeler, VVS og elektriske anlegg. Disse undersøkelsene kan ta noen timer, avhengig av størrelsen på boligen.

Steg 5: Takstmannen skriver rapporten

Takstmannen utarbeider deretter en detaljert boligsalgsrapport som gir en helhetlig vurdering av boligens tekniske tilstand. Rapporten inkluderer eventuelle avvik og anbefalinger for videre tiltak.

Steg 6: Gjennomgang og oppfølging

Du som boligselger bør gå nøye gjennom tilstandsrapporten og spør om noe er uklart. Enkelte ganger kan det være smart å utføre visse utbedringer selv for å gjøre boligen mer attraktiv for potensielle kjøpere – men snakk med eiendomsmegleren din før du gjør noe. Det er nemlig ikke alle utbedringer som lønner seg.

KVALITET AVGJØRENDE: Kvalitet på kjøkken og bad vil være en viktig del av rapporten.

Boligsalgsrapporten kan spare deg for tid og penger

Prisen på tilstandsrapport for deg som skal selge bolig ligger på alt fra 6000-7000 kroner til godt over 20 000 kroner. Dette er imidlertid en utgift som kan spare deg for enda større utlegg på sikt. Boligselger kan nemlig holdes ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter at boligsalget har funnet sted. 

Avhendingsloven slår fast at boligen ikke kan selges “som den er”, og selger må derfor gi en grundig oversikt over boligens tilstand. Avhendingsloven ble oppdatert fra og med 2022. Oppdateringen har styrket kjøperens rettigheter og samtidig økt selgerens ansvar. Dette ansvaret kan imøtekommes ved å inkludere en tilstandsrapport – nærmere bestemt en boligsalgsrapport – i salgsdokumentene. 

I tillegg bør selger skrive en egenerklæring for å opplyse om alle kjente feil og mangler. Kjøperen får dermed muligheten til å ta en informert beslutning, basert på boligens faktiske tilstand. Boligkjøper kan derimot ikke kreve reklamasjon på noe som er opplyst i salgsdokumentene. På den måten kan disse papirene spare boligselger for kostbare og tidkrevende konflikter og reklamasjonskrav.

Loven tar imidlertid hensyn til boligens alder og generelle tilstand. Kjøper kan dermed ikke klage på feil og mangler som burde vært forventet, selv om disse ikke er dokumenterte. For eksempel, man kan ikke forvente at boliger fra 1950-tallet skal ha moderne vinduer som ikke trekker.

Tilstandsrapporten må være på plass for å få boligselgerforsikring

Det kan likevel dukke opp skjulte feil og mangler i ettertid som boligselger kan holdes ansvarlig for, til tross for tilstandsrapporten. Vi anbefaler derfor å tegne en boligselgerforsikring. Boligselgerforsikring tilbys av forsikringsselskaper via advokaten eller eiendomsmegleren din. Den koster en gitt prosent av boligens kjøpesum.

Forsikringsselskapet tar seg deretter av klager og reklamasjonskrav fra kjøper. De behandler saken og dekker utgiftene for utbedring, dersom kjøper får medhold. Forsikringsselskapene stiller imidlertid krav om boligsalgsrapport og egenerklæring for at du skal få tegne boligselgerforsikring. Du som skal selge bolig har derfor alt å vinne på å innhente en tilstandsrapport, samt være ærlig og grundig når du skriver egenerklæringen. 

Slike forsikringer gir stor trygghet for både kjøper og selger. Selger kan puste lettet ut siden forsikringsselskapet overtar ansvaret for skjulte feil og mangler. Kjøper kan derimot være sikker på at forsikringsselskapet dekker eventuelle kostnader for skjulte feil og mangler. Selv om boligselger kan stilles økonomisk ansvarlig, så er det ikke gitt at han eller hun har pengene tilgjengelig.

Boligsalgsrapport med verditakst og lånetakst

Det er vanlig at boligsalgsrapporten utarbeides sammen med verditakst og lånetakst. Denne typen tilstandsrapport ser som nevnt på boligens tekniske tilstand. Verditaksten ser derimot på boligens tekniske verdi, samt markedsverdien. Boligens alder, standard, slitasje og eventuelle vedlikeholdsbehov vurderes for å sette teknisk verdi.

Vurderingene i verditaksten er overfladiske, sammenlignet med en tilstandsrapport. Det er kun boligens synlige tilstand som blir beskrevet. Du får imidlertid solid dokumentasjon på både boligens tilstand og verdi ved å kombinere dem. Det er også mulig å be om verditakst med tillegg, der våtrommene i boligen vurderes grundig. Denne typen vurdering kan være nyttig i enkelte situasjoner og for nyere boliger. 

Men hvis du skal selge, anbefaler vi at takstingeniøren utfører en full tilstandsrapport med verditakst for hele eiendommen. Lånetaksten settes deretter på grunnlag av verditaksten. Den brukes av finansieringsinstitusjoner når de skal vurdere hvor stort boliglånet bør være for å kjøpe boligen. Lånetakst settes 20-30 prosent lavere enn verditakst for å gi økt trygghet til finansieringsinstitusjonene.

Verditakst og e-takst er ikke det samme

Verditakst og lånetakst blir altså utarbeidet av en sertifisert takstingeniør og må ikke forveksles med e-takst. E-takst er en form for verdivurdering som utarbeides av eiendomsmeglere. Megleren vurderer markedsverdien av boligen, samt dokumenterer den synlige tilstanden med bilder. Deretter utarbeider han eller hun en rapport som lagres i en database.

Finansinstitusjoner har tilgang til denne databasen og kan hente ut opplysninger i forbindelse med lånesøknader. Dersom du skal ta opp lån med sikkerhet i bolig eller refinansiere boliglånet, må du enten ha e-takst fra eiendomsmegler eller verditakst fra takstmann. Hvis du derimot skal selge boligen, kan du be om meglers verdivurdering fremfor e-takst.

Meglers verdivurdering og e-takst er basert på de samme kriteriene. Forskjellen er at megleren ikke tar bilder eller lagrer informasjonen i databasen. Verdivurdering er som regel gratis for deg som skal selge boligen. E-takst kan koste noen tusenlapper siden det involverer en del arbeid fra megleren. 

Det er som regel ikke nødvendig å betale megleren for å utarbeide e-takst i forbindelse boligsalg. Du skal tross alt få en takstingeniør til å utarbeide en grundigere tilstandsrapport med verdi- og lånetakst inkludert.

Få tilbud fra eiendomsmeglere

Få pristilbud fra 5 eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne og velge den beste. Helt gratis og uforpliktende.

Få hjelp av en dyktig takstmann

Det er viktig å velge en erfaren og sertifisert takstmann til å utarbeide en tilstandsrapport. Selv om mange eiendomsmeglere samarbeider med takseringsfirmaer, har du rett til å velge din egen takstmann om du ønsker det. Uansett hvordan du velger å gjøre det, må du passe på at du bruker noen med rett erfaring og kunnskap.

Du bør derfor vurdere takstingeniørens erfaring, spesialiseringer og kompetanse. Det kan være nyttig å be om referanser eller se etter omtaler på nett før du bestemmer deg. Prisen på tilstandsrapport kan variere mellom ulike takseringsfirmaer, og det kan derfor være lurt å innhente og sammenligne flere tilbud. På den måten kan du forsikre deg om at du får den beste kombinasjonen av kvalitet og pris, tilpasset dine spesifikke behov.

De fleste meglerforetak samarbeider som sagt med takseringsfirmaer. Så lenge du velger et seriøst og pålitelig eiendomsmeglerkontor, kan du føle deg trygg på at de samarbeider med en kvalifisert og godkjent takstmann. Da slipper du å bruke tid på å finne takseringsfirma selv. Det kan også hende at du sparer penger, ettersom mange meglere allerede har forhandlet frem en god pris på boligsalgsrapport for deg.

Konklusjon: derfor er tilstandsrapporten viktig

Det finnes flere typer tilstandsrapporter, men boligsalgsrapporten er spesielt viktig for både boligkjøpere og boligselgere. Dette dokumentet beskriver boligens tekniske tilstand, samt eventuelle vedlikeholdsbehov. Kjøpere får verdifull innsikt i boligens faktiske tilstand, og rapporten kan på den måten redusere risikoen for reklamasjonskrav og konflikter i ettertid.

Bare husk at du bør velge en takstingeniør med de rette sertifiseringene og kompetansen for å sikre at rapporten er omfattende og nøyaktig nok. Lykke til!