Selge hus privat: Lønner det seg?

Vurderer du å selge hus privat, men du er usikker på hvordan du gjør det? Vi hjelper deg i gang her i vår komplette guide med alt du må vite.

Sist oppdatert: 29. oktober 2024

Bilde

RISIKABELT: Å selge et hus helt på egen hånd uten profesjonell hjelp kan være risikabelt.

Enkelte har lyst til å selge hus selv, uten megler. Hvem kjenner boligen bedre enn deg? Og kanskje du ønsker å spare penger på meglerprovisjon? Men det er ingen tvil om at boligsalg er en stor og tidvis krevende oppgave. Det er mye som kan gå galt underveis. Og sparer du egentlig penger ved å selge selv, hvis du tar høyde for at megleren kanskje kan sikre deg en bedre salgspris?

Kortversjonen

  • Du kan spare 50 000 – 100 000 kroner på å selge hus selv, men studier viser at meglere i snitt oppnår 26 % høyere salgspris. Dermed kan det likevel være mer lønnsomt å selge via eiendomsmegler, men det spørs helt på boligens salgbarhet og forholdene på boligmarkedet.
  • Du som privatselger må ta deg av mange ulike oppgaver som å koordinere fotograf og takstmann, skrive boligannonse, innhente dokumenter, holde visninger og budrunde. Alt dette kan kreve ganske mye tid og arbeid.
  • Vi anbefaler at du får profesjonell hjelp til oppgjør ved privat hussalg. De fleste banker nekter å utbetale kjøperens boliglån hvis ikke du får hjelp av en megler, advokat eller oppgjørstjeneste.

Så mye kan du spare ved å selge hus selv

Mange som vil selge selv gjør det fordi de vil spare penger. Derfor begynner vi ved å se på et konkret priseksempel. La oss si at du skal selge et hus til 4 millioner. Meglerprovisjon pleier å variere mellom 1-4 %, men for enkelhets skyld sier vi at du skal betale 2 %. Det betyr at du skal betale 80 000 kroner. I tillegg må du betale for markedsføring, fotografering og innhenting av dokumenter, noe som gjerne koster ytterligere 30 000 – 50 000 kroner.

Få tilbud fra eiendomsmeglere

Få pristilbud fra 5 eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne og velge den beste. Helt gratis og uforpliktende.

Alternativer til eiendomsmegler

Det koster å selge bolig, uansett hvordan du gjør det. Men ifølge Propr.no, kan du spare 50 000 til 100 000 kroner ved å selge hus privat. Propr.no er en digital tjeneste for boligsalg. Men det er altså ikke en meglertjeneste – kun et verktøy som forenkler privat hussalg. Du velger selv hva du vil gjøre og hva du trenger hjelp med. Tjenesten lar deg velge mellom ulike pakker, men du kan tilpasse pakkene ytterligere etter egne ønsker.

Full pakke koster 34 955 kr og inkluderer:

  • Fotografering
  • Annonsering på Finn.no og Facebook
  • Digital budrunde
  • Kontrakt og oppgjør
  • Alt papirarbeid

Grunnpakken koster 23 175 kr og inkluderer det samme som full pakke, men uten visse tjenester som for eksempel boligfoto og innhenting av dokumentasjon. Du kan også velge kun kontrakt og oppgjør til 9490 kr. Det kan være et greit alternativ for deg som vil selge hus privat, men uten å bruke advokat til oppgjøret. Mange advokater, eiendomsmeglere og oppgjørstjenester tilbyr også hjelp med kontrakt og oppgjør til sånn cirka samme pris.

KostnadstypeMeglerPropr full pakke
Meglerhonorar/pakke80 000 kr34 955 kr
Fotografering4000 kronerInkludert
Tilstandsrapport15 000 kr15 000 kr
Finn.no/markedsføring20 000Inkludert
OppgjørInkludertInkludert
Totalt119 000 kr49 955 kr
SPAR PENGER: Du sparer penger på meglerhonorar, men du må likevel betale for å få hjelp med andre oppgaver som hører med et boligsalg.

Men sparer du virkelig penger når du ser på fortjeneste og arbeidsmengde?

Ifølge NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) viser studier at bruk av eiendomsmegler gir i gjennomsnitt 26 % høyere salgspris. Administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving, mener at det er ingen grunn til å tro at det er annerledes i Norge. Det er imidlertid såpass få personer som velger å selge hus privat at det ikke er tilstrekkelig informasjon og data til å utføre en lignende studie.

Dersom vi tar utgangspunkt i eksempelet vårt fra i sted og sier at du får 26 % lavere salgspris ved å selge selv, så ville tallene sett slik ut:

  • Salgspris med megler: 4 millioner kr 
  • Salgspris uten megler (26 % lavere): 2 960 000 kr
  • Differanse: 990 955 kr
KostnaderMeglerPropr.no
Salgspris4 000 000 kr2 960 000 kr
Meglerhonorar/pakke-80 000 kr34 955 kr
Fotografering-4000 krInkludert
Tilstandsrapport-15 00015 000 kr
Finn.no/annonserInkludertInkludert
OppgjørInkludertInkludert
Netto utbetaling3 901 000 kr2 910 045 kr
STOR FORSKJELL: Differansen i fortjeneste er ganske stor hvis vi tar høyde for resultatene i den svenske studien.

Hva lønner seg — selge hus selv eller få hjelp av megler?

Joda, du sparer 49 045 kr i direkte kostnader ved å bruke verktøy som Propr.no til å selge selv. Men du taper potensielt 990 955 kr hvis vi tar utgangspunkt i studien som sier at du får 26 % mer hvis du selger via megler. Prisene til meglerne kan imidlertid variere etter boligens beliggenhet og salgbarhet, samt hvilken eiendomsmegler du velger.

Den svenske studien sammenlignet salgsresultatet ved bruk av megler med alle andre alternativer. Studien har likevel fjernet salg til familiemedlemmer for at sammenligningsgrunnlaget skal være mest mulig likt. Du har imidlertid ingen garantier når det gjelder boligsalg. Til syvende og sist er det kjøperen som bestemmer prisen. Men selv om vi reduserer fra antatte 26 % til 10 % høyere salgssum, så ville du likevel fått ca. 314 591 kr mer ved å bruke eiendomsmegler i dette eksempelet.

Les også

Disse reglene må du vite om før du legger huset ut for salg

Når kan det være økonomisk gunstig å selge hus privat?

Det finnes likevel situasjoner der privat hussalg kan være lønnsomt og smart. For eksempel, en advokat kan hjelpe deg med å overføre penger og eierskap om du allerede har funnet en kjøper til huset ditt. Kanskje du vil selge huset til bekjente eller familie? I så fall trenger du antagelig bare hjelp til kontrakt og oppgjør. Du kan også vurdere å selge selv på det åpne boligmarkedet hvis huset ditt har noen av disse kjennetegnene:

  • Du har en lettsolgt boligtype til en rimelig pris, for eksempel et rekkehus som passer for førstegangskjøpere eller småbarnsfamilier
  • Boligen ligger i et attraktivt område med høy etterspørsel, og du vet at det er mange aktive boligkjøpere som ser etter et hus i ditt nabolag
  • Huset ditt får ikke særlig konkurranse, ettersom det er få andre eiendommer tilgjengelig for salg – samtidig som det er mange kjøpere på markedet
  • Du føler deg trygg på at du klarer å håndtere alle oppgavene, inkludert å holde visning og eventuelt forhandle med potensielle kjøpere under budrunden

Selv om du har en lettsolgt bolig, har du likevel et stort ansvar om du dropper eiendomsmegler. Det kan også være ganske mye jobb med å selge hus selv. En megler har tross alt gått tre år på høyskole og vært i arbeidspraksis som eiendomsmeglerfullmektig i to år før de får tillatelse av Finanstilsynet til å praktisere yrket sitt. 

Hvis du likevel ønsker å gjennomføre salget selv, anbefaler vi at du setter deg grundig inn i regelverket og hva du bør gjøre.

Hvordan selge hus privat, steg-for-steg

Det er ikke bare å hive en boligannonse ut på Finn.no og håpe på det beste. Gode forberedelser har alt å si for at et privat hussalg skal bli en suksess. Boligsalgsprosessen kan være ganske tidkrevende. Men nøyaktig hvordan skal du gå frem for å selge hus selv, sånn egentlig? Jo, her er de viktigste stegene i boligsalgsprosessen:

  • Innhent all nødvendig dokumentasjon fra kommunen din og Kartverket
  • Bestill tilstandsrapport og få en verdivurdering
  • Klargjør boligen for fotografering og visning
  • Skriv en attraktiv boligannonse med profesjonelle bilder
  • Arranger og gjennomfør visninger
  • Håndter budrunden profesjonelt
  • Få hjelp til kontrakt og oppgjør av fagfolk som advokat, megler eller oppgjørstjenester på nett

Oppgjør er ikke noe du kan gjøre selv. Her er du rett og slett nødt til å få hjelp av en profesjonell tredjepart. De fleste banker og finansinstitusjoner nekter å utbetale kjøperens boliglån hvis ikke oppgjøret håndteres på en profesjonell og trygg måte. Oppgjørstjenesten passer også på at det nye eierskapet blir overført og tinglyst på riktig måte, samt at alle heftelser på huset er innfridd.

Les også

Slik holder du en vellykket visning som vekker kjøpelysten

Tips til hvordan du gjennomfører en profesjonell visning selv

Det er utrolig viktig at du gjennomfører en profesjonell og vellykket boligvisning for å sikre deg en god salgspris. Det første og kanskje viktigste tipset er å være forberedt på visningen – og da mener vi skikkelig forberedt. Her er de viktigste tingene du må ha på plass før første interessenten spaserer inn døren:

  • Kopi av salgsoppgaven og tilstandsrapporten
  • En notatbok for å skrive ned kontaktinfo til dem som vil være med på budrunde
  • God oversikt over praktisk info som strømforbruk eller felleskostnader hvis du skal selge borettslagsbolig
  • Enkle forfriskninger som vann eller kaffe
  • En plan for hvordan du vil presentere boligen

Det er ikke alltid så enkelt å finne den rette balansen mellom å være hjelpsom og påtrengende. La folk få vandre rundt i sitt eget tempo, men vær tilgjengelig for spørsmål. Fortell gjerne om de koselige grillkveldene på terrassen eller hvor praktisk det er å ha matbutikk rett rundt hjørnet. Slik detaljer er viktige for potensielle kjøpere. Det blir også enklere for dem å forestille seg hvordan det er å bo i huset.

Får du spørsmål om privat visning? Da er det smart å si ja

Har du fått forespørsel om privat visning? I så fall anbefaler vi å si ja! Interessentene får muligheten til å se boligen i fred og ro, uten andre rundt seg. De kan stille alle spørsmålene de har uten å føle at de opptar tiden til andre. Du får dessuten en unik sjanse til å bli bedre kjent med dem som virkelig er interessert.

Ofte ønsker folk lukket visning fordi de ikke kan komme på fellesvisning. Hvis du sier nei, så mister du i så fall en potensiell budgiver. Andre ganger ber interessenter om lukket visning fordi de ønsker å kuppe boligen før budrunden starter. Du må være forsiktig før du svarer ja bli slike bud. Eiendomsmeglere er ganske tydelige på at du bør helst holde en åpen budprosess.

Du er nemlig best tjent med å la alle interesser få sjansen til å by. Derfor bør du også være forsiktig om noen gir deg et såkalt hemmelig bud med forebehold om at ingen av de andre interessentene skal få vite om det. Slike bud gis ofte av potensielle kjøpere forde de ønsker å forhindre at boligprisen presses opp av andre.

Les også

Se hvordan du styler boligen og gjør den mer attraktiv for kjøperne

Slik håndterer du budrunden

Det er ganske strenge lover og regler for hvordan en eiendomsmegler skal håndtere budrunden men de gjelder ikke nødvendigvis for deg som selger hus privat. Det eneste du må gjøre er å vurdere budet før fristen går ut. Likevel anbefaler vi at du fører budjournal, loggfører all kommunikasjon og kun aksepterer skriftlige bud med budfrist. 

Da vet du at du har alt på det rene, og du forhindrer eventuelle tvister i etterkant. Du må også være obs på at aksept av bud regnes som en bindende kjøpsavtale. Mange tror at kjøpet først er bindende når de signerer kontrakten, men det stemmer ikke. Det er ikke mulig å angre deg eller selge huset til noen andre istedenfor.

En utfordring med privat hussalg er at du må forhandle med potensielle kjøpere selv. Eiendomsmegleren pleier ellers å være mellomledd. Husk at megleren er en profesjonell selger som kan hjelpe deg med å få høyest mulig salgspris. Vær forberedt på at folk vil prute, særlig hvis de er alene i budrunden.

Sjekkliste med viktige punkter for privat hussalg

Du har et stort ansvar som boligselger, enten du vil selge huset selv eller få hjelp av en eiendomsmegler. Boligselgere er nemlig ansvarlige for at all informasjon er korrekt og fullstendig. Vi har derfor laget en enkel sjekkliste med de viktigste punktene som du bør ha stålkontroll på, særlig hvis du skal selge selv.

Din opplysningsplikt som selger:

  • Du må gi grundig informasjon om huset ditt som angitt i avhendingsloven – du kan ikke selge den “som den er”
  • Vær ærlig om du er usikker på noe som potensielle kjøpere spør om – det er bedre å si “vet ikke” enn å gjette
  • Vi anbefaler at du dokumenterer boligens tekniske tilstand ved å bestille boligsalgsrapport (tilstandsrapport) med verditakst fra takstmann

Innhenting av nødvendig dokumentasjon:

  • Grunnboksutskrift  fra Kartverket som viser hjemmelsforhold og heftelser
  • Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra kommunen
  • Godkjente tegninger og reguleringsplaner
  • Dokumentasjon på utført arbeid, særlig på bad og elektrisk anlegg
  • Energiattest og kommunale avgifter

Budrunde og forhandlinger:

  • Alle bud må ha akseptfrist
  • Sjekk budgiver har finansieringen i orden

I tillegg må du være nøye med dokumentasjonen og oppgi detaljerte opplysninger i markedsføringen, prospektet og andre salgsdokumenter. Kjøper kan ikke rette krav mot deg i etterkant av hussalget for forhold som er tydelig beskrevet i disse papirene eller i tilstandsrapporten.

Få tilbud fra eiendomsmeglere

Få pristilbud fra 5 eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne og velge den beste. Helt gratis og uforpliktende.

Konklusjon: Tenk deg nøye om hvis du vurderer å selge hus selv

Det er ikke sikkert at du sparer penger ved å selge hus privat. Du tar dessuten på deg et stort ansvar og mye arbeid. Vi anbefaler derfor at du tenker deg nøye om før du selger hus uten megler. Du bør blant annet vurdere hvor lett det er å selge boligen din, hvor komfortabel du er med de ulike oppgavene og hvor mye tid du kan bruke på hussalget. Men uansett hvilken løsning du velger, bør du likevel få hjelp med oppgjøret. Lykket til!