Vurderer du å selge hus privat, men du er usikker på hvordan du gjør det? Vi hjelper deg i gang her i vår komplette guide med alt du må vite.
Sist oppdatert: 29. oktober 2024
RISIKABELT: Å selge et hus helt på egen hånd uten profesjonell hjelp kan være risikabelt.
Enkelte har lyst til å selge hus selv, uten megler. Hvem kjenner boligen bedre enn deg? Og kanskje du ønsker å spare penger på meglerprovisjon? Men det er ingen tvil om at boligsalg er en stor og tidvis krevende oppgave. Det er mye som kan gå galt underveis. Og sparer du egentlig penger ved å selge selv, hvis du tar høyde for at megleren kanskje kan sikre deg en bedre salgspris?
Mange som vil selge selv gjør det fordi de vil spare penger. Derfor begynner vi ved å se på et konkret priseksempel. La oss si at du skal selge et hus til 4 millioner. Meglerprovisjon pleier å variere mellom 1-4 %, men for enkelhets skyld sier vi at du skal betale 2 %. Det betyr at du skal betale 80 000 kroner. I tillegg må du betale for markedsføring, fotografering og innhenting av dokumenter, noe som gjerne koster ytterligere 30 000 – 50 000 kroner.
Få pristilbud fra 5 eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne og velge den beste. Helt gratis og uforpliktende.
Det koster å selge bolig, uansett hvordan du gjør det. Men ifølge Propr.no, kan du spare 50 000 til 100 000 kroner ved å selge hus privat. Propr.no er en digital tjeneste for boligsalg. Men det er altså ikke en meglertjeneste – kun et verktøy som forenkler privat hussalg. Du velger selv hva du vil gjøre og hva du trenger hjelp med. Tjenesten lar deg velge mellom ulike pakker, men du kan tilpasse pakkene ytterligere etter egne ønsker.
Full pakke koster 34 955 kr og inkluderer:
Grunnpakken koster 23 175 kr og inkluderer det samme som full pakke, men uten visse tjenester som for eksempel boligfoto og innhenting av dokumentasjon. Du kan også velge kun kontrakt og oppgjør til 9490 kr. Det kan være et greit alternativ for deg som vil selge hus privat, men uten å bruke advokat til oppgjøret. Mange advokater, eiendomsmeglere og oppgjørstjenester tilbyr også hjelp med kontrakt og oppgjør til sånn cirka samme pris.
Kostnadstype | Megler | Propr full pakke |
Meglerhonorar/pakke | 80 000 kr | 34 955 kr |
Fotografering | 4000 kroner | Inkludert |
Tilstandsrapport | 15 000 kr | 15 000 kr |
Finn.no/markedsføring | 20 000 | Inkludert |
Oppgjør | Inkludert | Inkludert |
Totalt | 119 000 kr | 49 955 kr |
Ifølge NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) viser studier at bruk av eiendomsmegler gir i gjennomsnitt 26 % høyere salgspris. Administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving, mener at det er ingen grunn til å tro at det er annerledes i Norge. Det er imidlertid såpass få personer som velger å selge hus privat at det ikke er tilstrekkelig informasjon og data til å utføre en lignende studie.
Dersom vi tar utgangspunkt i eksempelet vårt fra i sted og sier at du får 26 % lavere salgspris ved å selge selv, så ville tallene sett slik ut:
Kostnader | Megler | Propr.no |
Salgspris | 4 000 000 kr | 2 960 000 kr |
Meglerhonorar/pakke | -80 000 kr | 34 955 kr |
Fotografering | -4000 kr | Inkludert |
Tilstandsrapport | -15 000 | 15 000 kr |
Finn.no/annonser | Inkludert | Inkludert |
Oppgjør | Inkludert | Inkludert |
Netto utbetaling | 3 901 000 kr | 2 910 045 kr |
Joda, du sparer 49 045 kr i direkte kostnader ved å bruke verktøy som Propr.no til å selge selv. Men du taper potensielt 990 955 kr hvis vi tar utgangspunkt i studien som sier at du får 26 % mer hvis du selger via megler. Prisene til meglerne kan imidlertid variere etter boligens beliggenhet og salgbarhet, samt hvilken eiendomsmegler du velger.
Den svenske studien sammenlignet salgsresultatet ved bruk av megler med alle andre alternativer. Studien har likevel fjernet salg til familiemedlemmer for at sammenligningsgrunnlaget skal være mest mulig likt. Du har imidlertid ingen garantier når det gjelder boligsalg. Til syvende og sist er det kjøperen som bestemmer prisen. Men selv om vi reduserer fra antatte 26 % til 10 % høyere salgssum, så ville du likevel fått ca. 314 591 kr mer ved å bruke eiendomsmegler i dette eksempelet.
Det finnes likevel situasjoner der privat hussalg kan være lønnsomt og smart. For eksempel, en advokat kan hjelpe deg med å overføre penger og eierskap om du allerede har funnet en kjøper til huset ditt. Kanskje du vil selge huset til bekjente eller familie? I så fall trenger du antagelig bare hjelp til kontrakt og oppgjør. Du kan også vurdere å selge selv på det åpne boligmarkedet hvis huset ditt har noen av disse kjennetegnene:
Selv om du har en lettsolgt bolig, har du likevel et stort ansvar om du dropper eiendomsmegler. Det kan også være ganske mye jobb med å selge hus selv. En megler har tross alt gått tre år på høyskole og vært i arbeidspraksis som eiendomsmeglerfullmektig i to år før de får tillatelse av Finanstilsynet til å praktisere yrket sitt.
Hvis du likevel ønsker å gjennomføre salget selv, anbefaler vi at du setter deg grundig inn i regelverket og hva du bør gjøre.
Det er ikke bare å hive en boligannonse ut på Finn.no og håpe på det beste. Gode forberedelser har alt å si for at et privat hussalg skal bli en suksess. Boligsalgsprosessen kan være ganske tidkrevende. Men nøyaktig hvordan skal du gå frem for å selge hus selv, sånn egentlig? Jo, her er de viktigste stegene i boligsalgsprosessen:
Oppgjør er ikke noe du kan gjøre selv. Her er du rett og slett nødt til å få hjelp av en profesjonell tredjepart. De fleste banker og finansinstitusjoner nekter å utbetale kjøperens boliglån hvis ikke oppgjøret håndteres på en profesjonell og trygg måte. Oppgjørstjenesten passer også på at det nye eierskapet blir overført og tinglyst på riktig måte, samt at alle heftelser på huset er innfridd.
Det er utrolig viktig at du gjennomfører en profesjonell og vellykket boligvisning for å sikre deg en god salgspris. Det første og kanskje viktigste tipset er å være forberedt på visningen – og da mener vi skikkelig forberedt. Her er de viktigste tingene du må ha på plass før første interessenten spaserer inn døren:
Det er ikke alltid så enkelt å finne den rette balansen mellom å være hjelpsom og påtrengende. La folk få vandre rundt i sitt eget tempo, men vær tilgjengelig for spørsmål. Fortell gjerne om de koselige grillkveldene på terrassen eller hvor praktisk det er å ha matbutikk rett rundt hjørnet. Slik detaljer er viktige for potensielle kjøpere. Det blir også enklere for dem å forestille seg hvordan det er å bo i huset.
Har du fått forespørsel om privat visning? I så fall anbefaler vi å si ja! Interessentene får muligheten til å se boligen i fred og ro, uten andre rundt seg. De kan stille alle spørsmålene de har uten å føle at de opptar tiden til andre. Du får dessuten en unik sjanse til å bli bedre kjent med dem som virkelig er interessert.
Ofte ønsker folk lukket visning fordi de ikke kan komme på fellesvisning. Hvis du sier nei, så mister du i så fall en potensiell budgiver. Andre ganger ber interessenter om lukket visning fordi de ønsker å kuppe boligen før budrunden starter. Du må være forsiktig før du svarer ja bli slike bud. Eiendomsmeglere er ganske tydelige på at du bør helst holde en åpen budprosess.
Du er nemlig best tjent med å la alle interesser få sjansen til å by. Derfor bør du også være forsiktig om noen gir deg et såkalt hemmelig bud med forebehold om at ingen av de andre interessentene skal få vite om det. Slike bud gis ofte av potensielle kjøpere forde de ønsker å forhindre at boligprisen presses opp av andre.
Det er ganske strenge lover og regler for hvordan en eiendomsmegler skal håndtere budrunden – men de gjelder ikke nødvendigvis for deg som selger hus privat. Det eneste du må gjøre er å vurdere budet før fristen går ut. Likevel anbefaler vi at du fører budjournal, loggfører all kommunikasjon og kun aksepterer skriftlige bud med budfrist.
Da vet du at du har alt på det rene, og du forhindrer eventuelle tvister i etterkant. Du må også være obs på at aksept av bud regnes som en bindende kjøpsavtale. Mange tror at kjøpet først er bindende når de signerer kontrakten, men det stemmer ikke. Det er ikke mulig å angre deg eller selge huset til noen andre istedenfor.
En utfordring med privat hussalg er at du må forhandle med potensielle kjøpere selv. Eiendomsmegleren pleier ellers å være mellomledd. Husk at megleren er en profesjonell selger som kan hjelpe deg med å få høyest mulig salgspris. Vær forberedt på at folk vil prute, særlig hvis de er alene i budrunden.
Du har et stort ansvar som boligselger, enten du vil selge huset selv eller få hjelp av en eiendomsmegler. Boligselgere er nemlig ansvarlige for at all informasjon er korrekt og fullstendig. Vi har derfor laget en enkel sjekkliste med de viktigste punktene som du bør ha stålkontroll på, særlig hvis du skal selge selv.
Din opplysningsplikt som selger:
Innhenting av nødvendig dokumentasjon:
Budrunde og forhandlinger:
I tillegg må du være nøye med dokumentasjonen og oppgi detaljerte opplysninger i markedsføringen, prospektet og andre salgsdokumenter. Kjøper kan ikke rette krav mot deg i etterkant av hussalget for forhold som er tydelig beskrevet i disse papirene eller i tilstandsrapporten.
Få pristilbud fra 5 eiendomsmeglere slik at du kan sammenligne og velge den beste. Helt gratis og uforpliktende.
Det er ikke sikkert at du sparer penger ved å selge hus privat. Du tar dessuten på deg et stort ansvar og mye arbeid. Vi anbefaler derfor at du tenker deg nøye om før du selger hus uten megler. Du bør blant annet vurdere hvor lett det er å selge boligen din, hvor komfortabel du er med de ulike oppgavene og hvor mye tid du kan bruke på hussalget. Men uansett hvilken løsning du velger, bør du likevel få hjelp med oppgjøret. Lykket til!