Selge bolig til bekjente: Slik gjør du det

Frister det å selge bolig til bekjente eller venner, bare å slippe alt arbeidet og alle kostnadene som følger med et åpent boligsalg? Eller kanskje du ønsker å hjelpe vedkommende ved å gi dem en fordelaktig pris? Andre ganger er det kanskje en leieboer som ønsker å kjøpe boligen av deg. Det finnes altså mange grunner til hvorfor du vurderer å gjennomføre et privat boligsalg til noen du kjenner. 

Du må likevel følge de samme reglene som når du skal selge på det åpne boligmarkedet for å unngå konflikt. For eksempel, du bør skaffe både takst og tilstandsrapport for å sikre at prisen er rettferdig og realistisk – og ikke minst for å unngå kostbare reklamasjonskrav fra kjøper i ettertid.

I denne artikkelen ser vi nærmere på alt du trenger å vite for å selge bolig til bekjente på en trygg og juridisk korrekt måte. Dermed kan du ta gode og informerte valg, slik at dere begge blir fornøyde med bolighandelen.

Har du bestemt deg for å selge bolig til en venn eller bekjent?

Mange tenker at det er enklere og mindre formelt å selge bolig til en bekjent eller venn, fremfor å legge boligen ut for salg på det åpne markedet. En bekjent kan være en venn, et fjernt familiemedlem, en kollega, leieboer eller andre som du kjenner. Joda, du slipper riktignok boligfotografering, annonsering og visninger – men boligsalget krever fortsatt en viss grad av profesjonalitet for å sikre at både kjøper og selger kommer godt ut av handelen.

Fordeler med å selge til noen du kjenner:

• Du kan spare penger på meglerprovisjon og markedsføringskostnader ved å selge boligen privat til en venn eller bekjent. Akkurat disse kostnadene kan fort bli høye – og også unødvendige om du allerede har funnet en kjøper.
• Salgsprosessen kan virke mindre komplisert og mer direkte. Du sparer kanskje tid også, ettersom du ikke trenger å bruke tid på markedsføring for å nå ut til rett kjøpergruppe.
• Det kan kanskje være enklere å komme til enighet om salgsbetingelser og pris. Kjøper slipper dessuten unna budrunder som fort kan dra opp den forventede salgssummen.

Mulige ulemper:

• Du taper kanskje penger ved å ikke legge boligen ut for åpent salg med formell budrunde. Kanskje det hadde dukket opp noen som var villige til å betale mer? Du som boligselger bestemmer uansett hvilket bud du vil takke ja til, uavhengig av hvem som byr høyest.
• Salg av bolig til en bekjent kan noen ganger være utfordrende for relasjonen mellom dere, særlig om det oppstår uenigheter eller misforståelser underveis. Mulige konflikter inkluderer alt fra å bli enige om en pris til å rette opp i eventuelle feil og mangler ved boligen som oppdages i etterkant av salget.
• Selv om du sparer penger på meglerprovisjon, må du likevel ha hjelp av profesjonelle til å gjennomføre deler av salgsprosessen. Du bør for eksempel få hjelp med tilstandsrapporten, verdi- og lånetakst og til å håndtere selve oppgjøret.

Det kan så absolutt være en god idé å selge til noen du kjenner – men du må likevel veie fordelene opp mot potensielle ulemper. Du må også ta visse grep for å redusere risikoen for konflikter i etterkant, samt for å sikre at salget er juridisk korrekt. Og hvordan gjør du alt dette? Vel, vi anbefaler at du aller først begynner med å fastsette en rettferdig pris, basert på eiendommens verdi.

Slik fastsetter du eiendommens pris og verdi

Vi anbefaler at du får hjelp av en eiendomsmegler til å få fastsatt en e-takst eller en takstingeniør til å utarbeide verdi- og lånetakst før du selger boligen til en bekjent. Dere kan likevel bli enige om kjøpesum og fastsette dette beløpet dere imellom, selv om den er lavere enn takst. Kjøper bør likevel få oppgitt rettferdig og realistisk verdi på eiendommen før salget finner sted.

Det kan ellers oppstå krangler og konflikter rundt eiendommens verdi. I tillegg kan kjøper få problemer med å få innvilget finansiering av banken. Bankene krever nemlig at verdien dokumenteres enten med e-takst eller verdi- og lånetakst før de utbetaler boliglån. E-takst koster ca. 2500 kroner eller mer, mens verdi- og lånetakst kan koste ca. 6000 kroner og opp.

Les også

Hva er egentlig e-takst?

Ofte kan det være smart å få utarbeidet en tilstandsrapport sammen med verdi- og lånetaksten. Det er nemlig ikke lov å selge boliger som de er lengre, ifølge avhendingsloven. Selger må dokumentere tilstanden på boligen nøye, for eksempel ved å fylle ut et egenerklæringsskjema og få en takstingeniør til å skrive en tilstandsrapport. 

Kjøper forplikter seg derimot til å lese grundig gjennom denne dokumentasjonen. Kjøper kan nemlig ikke kreve reklamasjon på feil og mangler som står oppført i dokumentasjonen. Hvis dere hopper over dette trinnet i salgsprosessen, kan det fort føre til krangler og konflikter i ettertid. Slike tvister er alltid krevende – og det gjelder spesielt om vennskapet deres settes på prøve.

Slik gjennomføres oppgjøret når du selger til en bekjent eller venn

Nå som dere har blitt enige om en salgssum og skaffet alle nødvendige dokumenter, så er det på tide å gjennomføre selve oppgjøret for å fullføre bolighandelen. Akkurat denne prosessen gjelder for alle, enten du selger til en bekjent eller en vilt fremmed. Ettersom oppgjøret må håndteres på en trygg og juridisk korrekt måte – det kan tross alt være snakk om mye penger – bør jobben overlates til en advokat eller eiendomsmegler.

Les også

Komplett guide til oppgjøret

Steg 1: Utarbeide kjøpekontrakt

Det første steget dere må ta er å utarbeide en kjøpekontrakt. Denne kontrakten bør inneholde alle viktige detaljer om handelen, inkludert kjøpesum, betalingsbetingelser, overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Advokater og meglere som utfører oppgjørstjenester tar seg av denne jobben. Det eneste dere trenger å gjøre er å lese gjennom og signere. Og ja, dette kan dere gjøre elektronisk for å spare verdifull tid og slippe å styre med papirkopier.

Steg 2: Fyll ut oppgjørsskjema

Både kjøper og selger må fylle ut et oppgjørsskjema i forkant. I dag er det vanlig å sende inn et elektronisk oppgjørsskjema, fremfor å fylle det ut på papir. Dette skjemaet må fylles ut med opplysninger om kjøpesummen, samt når den skal betales.

Steg 3: Kjøper må sette inn penger på egen konto

Kjøperen eller banken til kjøperen må deretter sette inn pengene på en egen konto. Denne kontoen tilhører enten advokaten eller eiendomsmegleren. På denne måten kan selger være trygg på at kjøpesummen er tilgjengelig når handelen er gjennomført. Kjøper slipper derimot risikoen med å overføre pengene til selger før overdragelsen av eiendommen finner sted.

Steg 4: Fullfør overtagelse

Nå kan endelig overtagelsen finne sted. Kjøper og selger møtes for å gå grundig gjennom boligen sammen. Nøklene til boligen blir også overlevert nå. Dere må sammen fylle ut en elektronisk overtakelsesprotokoll som blir sendt til enten eiendomsmegleren eller advokaten – altså til den som håndterer oppgjøret.

Steg 5: Kjøper får hjemmel til eiendommen

Advokaten eller eiendomsmegleren tar seg deretter av alt det nødvendige papirarbeidet med å tinglyse skjøtet hos Kartverket og betale dokumentavgiften. Det er vanligvis kjøper som må betale denne avgiften, med mindre dere har blitt enige om noe annet. Når dette steget er fullført, har kjøper fått hjemmel til eiendommen.

Steg 6: Selger mottar pengene på konto

Selger får utbetalt oppgjøret når tinglysingen er fullført og etter at eventuelle heftelser er nedbetalt. Og det var det – du har solgt boligen.

Eksempler på privat boligsalg til bekjente

Du har nå fått mye god informasjon om hvordan du selger bolig til bekjente og venner. Det kan likevel være lurt å se på noen eksempler for å forstå hvordan salgsprosessen foregår i praksis. Her har du noen fiktive, men realistiske eksempler på typiske scenarioer som kan oppstå ved privat boligsalg.

Eksempel 1: Salg av bolig til en kollega

Bakgrunn: Kari bestemmer seg for å selge leiligheten til en kollega, Thomas. De blir enige om en pris som er litt under markedsverdi og inngår en avtale, ettersom Kari sparer penger på meglerkostnader og får gjennomført bolighandelen raskere.

Utfordringer: Det viser seg at Thomas får problemer med å få innvilget boliglån på grunn av ustabil økonomi, noe som forlenger salgsprosessen. Kari blir frustrert og føler seg lurt, ettersom hun trodde at Thomas hadde pengene på stell. Dette påvirker arbeidsrelasjonen mellom dem fremover.

Lærdom: Kari lærer at det er viktig å bekrefte kjøperens mulighet til å betale for seg før man inngår en avtale, selv når kjøperen er en bekjent. Man bør alltid ha åpen og ærlig kommunikasjon gjennom hele salgsprosessen, særlig når man selger til noen man kjenner.

Eksempel 2: Gavesalg til et fjernt familiemedlem

Bakgrunn: Ole bestemmer seg for å overdra en eiendom til sin niese, Sara, til en symbolsk sum. Summen er såpass lav at det regnes som et gavesalg.

Utfordringer: Når eiendommen tinglyses og eiendomsretten skal overføres til Sara, oppdager de at hun likevel må betale dokumentavgift som tilsvarer markedsverdien av boligen.

Lærdom: Ole innser at det er viktig å sette seg grundig inn i regelverk for boligsalg for å unngå slike uventede regninger i fremtiden, samt få juridisk bistand og rådgivning fra noen som spesialiserer seg på eiendom.

Eksempel 3: Selge bolig til en venninne

Bakgrunn: Anne skal selge rekkehuset sitt til en venninne som heter Lise. De blir enige om å bruke eiendomsmegler for å gjennomføre oppgjøret profesjonelt.

Utfordringer: Anne og Lise opplever noen uenigheter om kjøpesum, overtakelsesdato og vilkår for oppgjøret. Heldigvis hjelper megleren dem med å finne en løsning som passer for begge to og som samsvarer med norsk lov.

Lærdom: Selv om Anne og Lise er venner, hjelper det å ha en nøytral tredjepart til å håndtere salgsprosessen og forhandle om salgsbetingelser.

Konklusjon: Dette bør du tenke over før du selger bolig til bekjente eller venner

Du velger selv hvem du vil selge boligen til, enten det er en bekjent, en god venn eller en vilt fremmed. Men selv om det er fristende å kutte ut mellommannen og heller selge boligen privat, må du likevel følge gjeldende lover og regler for bolighandel. Ikke bare må du sikre at salget utføres riktig i henhold til norsk lov, men det bør også utføres på en rettferdig måte for at dere ikke skal komme i konflikt i etterkant.

Vi anbefaler at du vurderer fordelene og ulempene nøye, samt kontakter en advokat eller megler for å få profesjonell hjelp med salget. Lykke til!