Budrunde: Komplett guide (Strategier, regler, o.l.)

Budrunden kan føles som et av de mest avgjørende øyeblikkene i hele boligsalgsprosessen. Den kan være en nervepirrende affære for både boligselgere og boligkjøpere. Det er nå de endelige beslutningene tas og selgers fremtidige økonomiske situasjon blir bestemt. Det er ikke bare et spørsmål om tall – budrunden er en dans av strategi, psykologi og kommunikasjon.

Budfristene kan være knappe, og du har ofte kort tid på å bestemme deg. En feilvurdering eller misforståelse kan potensielt koste deg tusener av kroner. Du som skal selge bolig må derfor være godt forberedt og klar til å ta de riktige avgjørelsene. Dersom du tenker nøye gjennom de forskjellige scenariene som kan oppstå på forhånd, så kan du trygt ta en rolig avgjørelse under selve budrunden.

Her i denne guiden hjelper vi deg med forberedelsene og gir deg forskjellige eksempler på scenarier som kan oppstå underveis i runden. Dermed kan du som boligselger håndtere budene med selvtillit og trygghet, enten du er en førstegangsselger eller du har vært med på dette før.

Hvordan foregår en budrunde?

Den enkleste måten å beskrive en budrunde er at den fungerer som en auksjon. Men istedenfor at den foregår på et auksjonshus, gir boligkjøpere bud med tidsfrist digitalt, via e-post eller via SMS. Noen ganger oppstår det budkrig der hvert bud overgår det forrige. I slike tilfeller kan boligselger ofte ende opp med å selge boligen til godt over takst.

Boligselger må ta en rekke beslutninger under budrunden. Selv om det kan være fristende å akseptere det første budet som møter eller overgår prisantydning, er det likevel viktig å vurdere alle bud nøye. Det gjelder spesielt i perioder der boligmarkedet er hett og flere bud kommer på løpende bånd. 

Noen kjøpere legger for eksempel inn bud med forbehold. Du som boligselger bør være skeptisk til forbehold om finansiering. Slike forbehold betyr at kjøper ikke vet om de får boliglån fra banken. I verste fall kjøper de et hus som de ikke kan betale for, noe som betyr at du som den opprinnelige boligselgeren kan få problemer med å få pengene dine. Det hjelper lite at budet er høyest, dersom kjøper ikke kan betale for seg.

Det er som regel eiendomsmegleren som håndterer budene og forhandler med potensielle kjøpere. Hvis du skal selge bolig selv, må du utføre denne oppgaven på egen hånd. Det kan være en utfordrende oppgave å håndtere bud og ta seg av forhandlinger, særlig hvis du er førstegangsselger og ikke har vært med på det før.

Disse reglene må du vite om

Det finnes visse regler for hvordan en budrunde skal foregå. Budene må være skriftlige, og det inkluderer også motbud og budforhøyelser. Boligselger må gi skriftlige avslag på bud. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund, skal eiendomsmegleren innhente signatur og legitimasjon fra budgiver før budet videreformidles til boligselger. Budgiver kan alternativt bruke BankID eller MinID som e-signatur – da er også kravet til gyldig legitimasjon oppfylt.

Budgiver binder seg til budet frem til tidsfristen utløper. Potensielle kjøpere kan altså ikke trekke tilbake bud. Dersom du som boligselger aksepterer et bud, så gjelder det som en juridisk bindende salgsavtale med budgiver. Du kan dermed ikke ombestemme deg etter at du har takket ja. Du må derfor vurdere hvert bud nøye før du tar en beslutning.

Les også

Må man selge til prisantydning

Boligselger har lov til å gi motbud til kjøper, både med eller uten forbehold. Motbudet er som nevnt bindende ut tidsfristen – dukker det opp et bedre tilbud fra en annen kjøper, så kan du ikke takke ja til det før motbudet ditt eventuelt blir avvist. Du kan heller ikke angre deg, dersom motbudet ditt blir akseptert.

For eksempel, du kan gi et motbud med forbehold om en viss overtakelsesdato eller høyere salgssum. Kommunikasjonen med potensielle kjøpere bør være klar, tydelig og direkte – ikke ta vage forbehold som er åpen for tolkning. Hvis du har spørsmål om et bud eller du vil forhandle om detaljer, så bør du ta disse samtalene umiddelbart for å unngå misforståelser.

Boligen regnes for å være solgt etter at et bud med overtakelsesdato er akseptert. Eiendomsmegleren sender deretter ut en salgskontrakt til signering, tinglyser eiendommen, fullfører oppgjøret og bistår ved overtakelse.

Direktebud før åpen visning

Noen ganger kan det hende at boligkjøper forsøker å kuppe boligen ved å gi direktebud til boligselger før åpen visning. De har kanskje bedt om privat visning og gitt med det samme. Enkelte gir direktebud, uten å en gang ha sett på eiendommen. Dette er en kjent strategi der kjøperen forsøker å forhindre at det blir budrunde.

Men eiendomsmeglere er tydelige på at strategien er ganske risikabel for både kjøper og selger. Kjøper risikerer å betale for mye, mens selger risikerer å tape penger ved å selge for billig. Meglere anbefaler derfor å vente og heller holde en åpen budprosess. Eiendomsmeglere pleier heller ikke å være særlig begeistrede for hemmelige bud i budrunden. Joda, det er lovlig. Men skjulte bud skaper stor usikkerhet for selger og kan sabotere for andre potensielle kjøpere som ikke får sjansen til å by høyere.

Strategier for boligselgere

Du må forsøke å holde hodet kaldt når budene begynner å komme, slik at du tar rasjonelle beslutninger og ikke lar deg rive med av følelsene dine. Akkurat dette kan være lettere sagt enn gjort under en stressende budrunde, og du bør derfor forberede deg godt. Det kan for eksempel være nyttig å legge en plan på forhånd som du kan holde deg til. 

Denne planen bør blant annet inkludere en minimumspris som du er villig til å akseptere. Du må også bestemme deg for hva du skal gjøre om du ikke får et bud som du er fornøyd med. Noen ganger kan det være lurt å vente litt for å se om det kommer inn flere bud eller forsøke med en ny visning.

Eiendomsmegleren hjelper deg med å vurdere forskjellige salgsstrategier i forkant. Noen ganger kan det være lurt å sette høy prisantydning og heller være villig til å forhandle om prisen. Andre ganger kan det lønne seg å sette prisantydning under takst for å tiltrekke flere bud og potensielt starte en budkrig.

Hver strategi har sine fordeler og ulemper. For eksempel, en høy prisantydning kan skremme vekk potensielle kjøpere. En altfor lav prisantydning kan derimot koste deg penger, dersom budkrigen uteblir. Boligkjøper har nemlig en klar forventning om at selgeren er villig til å godta bud som tilsvarer prisantydning.

Hvilken salgsstrategi som er best, avhenger av boligen din og tilstanden på boligmarkedet der du bor. Vi anbefaler at du snakker med flere eiendomsmeglere om dette før du i det hele tatt bestemmer deg for hvilken megler du vil bruke. De fleste melgerkontorer tilbyr gratis og uforpliktende verdivurderinger, der megleren gjennomfører en grundig befaring og foreslår passende strategier.

Les også

Slik får du gratis verdivurdering

Sett en realistisk, forventet salgspris

Prisantydningen kan som sagt være en del av strategien – samtidig er det viktig å sette en realistisk pris på boligen som du er villig til å akseptere. Prisantydningen forteller nemlig boligkjøpere hva du ønsker å få for eiendommen. Boligkjøpere vurderer deretter om de ønsker å legge inn bud til forventet salgspris eller om de vil begynne budrunden litt lavere.

Prisantydningen bør heller ikke være altfor forskjellig fra verdivurderingen. Den trenger imidlertid ikke være helt lik. Eiendomsmeglere følger nemlig et standardisert oppsett når de beregner boligens markedsverdi. Det kan likevel finnes andre forhold ved eiendommen som trekker den forventede salgsprisen opp eller ned.

Hvis budrunden uteblir: Hvordan forhandle med boligkjøper

De fleste boligselgere dagdrømmer en livlig budrunde der boligen blir solgt til godt over prisantydning. Dessverre er det ikke alltid sånn i virkeligheten. Det kan være flere grunner til hvorfor budene uteblir eller er altfor lave. Noen ganger er det dårlige tilstander på boligmarkedet, og andre ganger kan selve boligen være vanskelig å selge.

I slike tilfeller kan det hende at du må være villig til å forhandle om prisen. Ikke minst, så er det viktig å være tålmodig. Da er det godt å ha en erfaren eiendomsmegler til å hjelpe deg. En megler med lang fartstid har nok forhandlet om mange salgsavtaler tidligere og kan fremme boligselgers interesser på best mulig måte.

Forhandlinger handler ikke bare om pris. Andre faktorer kan også spille inn, for eksempel overtakelsesdato eller eventuelle reparasjoner. For eksempel, kanskje du kan godta et lavere bud enn forventet mot at kjøper overtar boligen så raskt som mulig? Det koster tross alt mye penger å bli sittende med boligen, særlig om du allerede har kjøpt deg et nytt sted å bo.

Case-studier

Du har nå fått mye informasjon om hva som kan skje under en budrunde. Vi har laget noen praktiske eksempler for å illustrere ulike scenarioer som kan oppstå under en budrunde. Selv om disse historiene er oppdiktet, reflekterer de realistiske situasjoner som kan oppstå for mange boligselgere.

Case 1: Villaen i Oslo

Anna bestemte seg for å selge den store villaen sin i Oslo etter at barna hadde flyttet ut. Hun satte en ambisiøs prisantydning, basert på et nylig salg i nabolaget. Det var stor interesse under visningen, men ingen valgte å by på eiendommen. Anna bestemte seg for å justere prisen litt ned for å matche forventningene på boligmarkedet. Det førte til at hun mottok et bud som lå nærmere hennes opprinnelige forventning, og hun valgte å akseptere det.

Hva gikk bra? Anna var fleksibel og tilpasset seg responsen fra boligmarkedet, noe som til slutt førte til et vellykket salg.

Hva kunne vært gjort annerledes? Anna burde ha undersøkt boligmarkedet grundigere i forkant for å sette en mer realistisk prisantydning. 

Hva du kan lære fra dette eksemplet: Vi anbefaler å be om gratis verdivurdering fra tre forskjellige meglere. Du bør sammenligne vurderingene deres nøye for å sikre at prisantydningen er realistisk. Noen ganger kan en høy prisantydning være et smart strategisk valg, men eiendomsmegleren må i så fall kunne forklare deg hvorfor du bør velge nettopp denne salgsstrategien.

Case 2: Leiligheten i Bergen

Ole hadde en liten leilighet i Bergen som han ønsket å selge. Slike leiligheter var svært attraktive på boligmarkedet, lett å selge og pleide å bli solgt til langt over takst. Ole valgte derfor å sette en lav prisantydning for å vekke interessen til flere potensielle kjøpere. Denne strategien viste seg å være en suksess, da det ble budkrig mellom flere kjøpere. Til slutt ble leiligheten solgt langt over forventet pris.

Hva gikk bra? Ole sin strategi med en lav prisantydning fungerte perfekt og førte til en budkrig.

Hva kunne vært gjort annerledes? I dette tilfellet virket Oles strategi, men det er alltid en risiko med å sette en altfor lav prisantydning.

Hva du kan lære fra dette eksemplet: Du bør ta hensyn til boligmarkedet når du skal velge en salgsstrategi. Vi anbefaler å diskutere forskjellige strategier med minst tre ulike meglere før du bestemmer deg for hva som er mest fornuftig i ditt tilfelle.

Case 3: Eneboligen på landet

Eva kjøpte seg en praktisk, liten leilighet med mindre vedlikehold før hun la den gamle eneboligen på landet ut for salg. Dermed risikerte hun å bli sittende med mellomfinansiering, dersom eneboligen ikke ble solgt før hun overtok den nye leiligheten. Eva mottok et bud på den gamle eneboligen som var litt under ønsket pris, men med en rask overtakelsesdato. Hun valgte å akseptere budet for å slippe flere visninger og unngå mellomfinansiering. Hun oppdaget imidlertid senere at naboens lignende enebolig ble solgt for en høyere pris noen få uker senere.

Hva gikk bra? Eva fikk solgt eneboligen raskt og unngikk mellomfinansiering, akkurat som hun ønsket.

Hva kunne vært gjort annerledes? Hun kunne ha ventet litt lenger eller forhandlet med budgiveren for å få en bedre pris.

Hva du kan lære fra dette eksemplet: Boligsalg handler ikke alltid bare om å få den høyeste prisen. Du bør vurdere dine personlige omstendigheter og økonomi nøye før du velger å godta eller avslå et bud. Eva prioriterte en rask salgsprosess for å unngå økonomiske utfordringer, noe som var en fornuftig beslutning for henne.

Men det er viktig å huske at enkelte typer boliger tar lengre tid å selge enn andre. Hvis du har en slik bolig, så må du være tålmodig for å få en så god salgspris som mulig. Vi anbefaler at du samarbeider tett med eiendomsmegleren og holder deg oppdatert på nylige salg i området. Megleren kan hjelpe deg med å ta en informert beslutning som balanserer økonomiske og personlige behov.

Konklusjon: dette bør du vite om budrunder

Det er ikke alltid så lett å vite hva som skjer på budrunden. Derfor bør du forberede deg godt og vurdere alle scenarioene nøye. Du som boligselger må ta mange viktige beslutninger, og du har ikke alltid så god tid til å ta dem før tidsfristen renner ut. Hver beslutning kan ha store økonomiske konsekvenser – enten du skal sette prisantydning eller akseptere bud.

En dyktig eiendomsmegler kan imidlertid hjelpe deg gjennom hele boligsalgsprosessen. En erfaren megler kan gi deg gode råd, basert på tilstanden på det lokale boligmarkedet. Lokalkjente meglere vet dessuten hva potensielle kjøpere ser etter og tilpasser markedsføringen deretter.

Selv om budrunder kan være stressende og utfordrende, blir det hele mye enklere med riktige forberedelser og hjelp av en erfaren megler.