Hemmelig bud i budrunde: Dette må du vite som boligselger

Et hemmelig bud er skjult fra andre potensielle kjøpere som deltar i budrunden. Budet har som regel kortere budfrist og er selvsagt høyere enn de andre. Noen ganger virker det som en god deal, og det kan være fristende å takke ja. Men ofte skaper det stor usikkerhet for selger. Så hva bør du gjøre hvis du mottar et lukket bud? Og hva sier lovverket?

Hva er egentlig et hemmelig bud og hvorfor brukes det i en budrunde?

Alle som deltar i budrunden blir informert om åpne bud av eiendomsmegleren. Et lukket eller hemmelig bud gis derimot med forbehold om at det skal holdes skjult for andre interessenter. Megleren kan derfor kun formidle budet til selger og ikke andre potensielle kjøpere. Hensikten med slike bud er gjerne å kuppe budrunden før den kommer skikkelig i gang. 

Budgiveren ønsker å sikre seg boligen raskt, uten å risikere at prisen presses opp av andre deltakere i budrunden. Derfor legger de inn et relativt høyt bud med kort budfrist. Målet er å lokke boligselger til å slå til. Andre budgivere får dermed ikke sjans til å legge inn motbud. Men det er ikke sikkert at dette er en god strategi, hverken for kjøper eller selger.

Men det er ikke bare midt i åpne budprosesser du kan motta lukkede bud. Noen ganger skriver potensielle kjøpere seg ned i visningsprotokollen med ønsker om å bli informert om bud som andre legger inn. De skriver seg også ned i protokollen hvis de vurderer å by på eiendommen selv. 

En kjent strategi er å legge inn et hemmelig bud før noen andre har bydd på boligen, slik at det ikke oppstår konkurranse i det hele tatt. Andre ganger kan boligselgere få direktebud fra kjøperen før visning. Budet er strengt tatt ikke hemmelig i slike tilfeller. Men ingen andre får sjansen til å by, ettersom boligen blir solgt før selve fellesvisningen.

Les også

Er det lurt å selge før visning? Se hva du bør gjøre hvis noen vil kuppe boligen

Hva bør boligselgere gjøre hvis de får et hemmelig bud, midt i en budrunde?

Skjulte bud kan skape stor misnøye blant andre budgivere, ettersom de føler seg snytt for muligheten til å by over. Boligselger risikerer også å tape penger ved å ikke holde en åpen budrunde. Hvorvidt du som boligselger bør takke ja eller nei til et hemmelig bud, spørs helt om du står midt i en budrunde eller ikke.

Situasjoner der det kan være verdt å si ja til et lukket bud

Eiendomsmeglere er tydelige på at du bør takke nei hvis det allerede pågår en åpen budrunde. Du oppnår sannsynligvis en bedre salgspris ved å la budgiverne konkurrere mot hverandre i en åpen budprosess. Men det finnes visse situasjoner der det kanskje kan være verdt å vurdere skjulte bud:

• Du får et hemmelig bud som er vesentlig høyere enn prisantydning, og megleren mener at det er lite sannsynlig å oppnå en enda bedre pris i en åpen budrunde.
• I noen tilfeller kan selger ha behov for å gjennomføre salget raskt, for eksempel på grunn av sykdom, skilsmisse eller jobbytte. Du får kanskje en bedre salgspris ved å vente og holde flere visninger, men rask salgstid veier opp for eventuelle tap.
• Har eiendommen ligget lenge ute på markedet med få interessenter? Eller er boligmarkedet usedvanlig tregt? I så fall kan selgerne bli fristet til å takke ja i frykt for at de ellers ikke får solgt boligen.
• Enkelte typer eiendommer appellerer kun til en liten kjøpergruppe og kan ta lang tid å selge, for eksempel landbrukseiendommer. I så fall kan det være verdt å vurdere et lukket bud, ettersom det er vanskelig å vite om det finnes andre interessenter der ute.

Vi anbefaler uansett at du snakker med en erfaren eiendomsmegler før du bestemmer deg. Megleren har inngående kjennskap til det lokale boligmarkedet. Han eller hun kan gi deg en kvalifisert vurdering av om budet er godt nok eller om det lønner seg å vente på en åpen budrunde. Husk at aksept av bud regnes som en bindende kjøpsavtale. Du kan derfor ikke angre deg.

Les også

Slik forbereder du deg på budrunden som boligselger

Andre budgivere får innsyn i budjournalen i ettertid

Det finnes ganske strenge lovverk og regler for hvordan eiendomsmegleren skal håndtere boligsalget. Hemmelig bud skjules kun i selve budrunden og ikke i etterkant. Budet må nemlig gis skriftlig og føres opp i budjournalen (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Andre budgivere kan derfor se eventuelle lukkede bud, størrelsen på dem og hvem som la dem inn.

Den eneste måten å omgå lovverket er ved å gi bud direkte til selger. Boligselger står fritt til å godta hvilket som helst bud. Selger er heller ikke bundet av eventuelle regler for budfrister. Det er for eksempel ikke lov til å gi bud via eiendomsmegler med kortere budfrist enn kl 12 dagen etter siste annonserte boligvisning.

Eiendomsmegleren må passe på at budprosessen foregår på en forsvarlig og ryddig måte. Megleren skal ivareta både selgers og kjøpers interesser, samt følge god meglerskikk. Derfor er mange meglere kritiske til lukkede bud av etiske hensyn, selv om det strengt tatt er lovlig. 

Sjekkliste med spørsmål du bør stille hvis du får et skjult bud

Du bør tenke deg nøye om før du aksepterer eller avslår et lukket bud, enten du er midt i en budrunde eller ikke. Her har du en praktisk sjekkliste med spørsmål som kan hjelpe deg med å ta en beslutning. Men husk at du likevel bør diskutere budet nøye med eiendomsmegleren din og lytte til rådene du får!

• Er budet betydelig høyere enn prisantydning og eventuelle andre mottatte bud?
• Har boligen ligget lenge ute på markedet med lav interesse fra kjøpere?
• Har du hastverk med å selge av personlige eller økonomiske grunner?
• Er boligen spesiell eller har den begrenset appell i markedet?

Spørsmål du bør stille til eiendomsmegleren:

• Hva synes megleren om budet og matcher det boligens markedspris?
• Er det stor sjanse for å få et bedre bud ved å holde åpen budrunde?
• Har budgiveren finansiering på plass og virker de seriøse?
• Har andre interessenter indikert at de ønsker å legge inn bud?

Dette bør derimot få alarmbjellene til å ringe:

• Budet har svært kort akseptfrist uten god begrunnelse.
• Budgiveren har svært krevende forbehold om overtakelse, oppgjør, osv.
• Megler råder deg til å takke nei til det hemmelige budet
• Du føler deg presset eller har en dårlig magefølelse

Det finnes ingen fasitsvar som gjelder for alle situasjoner. Og det er umulig å si hvilken salgspris du kommer til å ende opp med på forhånd. Men du må være klar over at du potensielt går glipp av en enda bedre salgspris ved å takke ja til et lukket bud fremfor å holde en åpen budrunde.

Konklusjon: Si nei hvis du får et hemmelig bud midt i en budrunde

Er hemmelige bud en felle for boligselgere eller en snarvei til et vellykket salg? Svaret er at det selvsagt spørs på situasjonen – men som oftest taper man på å takke ja. Vi anbefaler derfor at du snakker med eiendomsmegleren din og tenker deg nøye om før du bestemmer deg. Lykke til med både budrunden og boligsalget!