Selge før visning: Dette må du gjøre hvis noen vil kuppe boligen

Du har nettopp vist fram leiligheten din til en veldig interessert kjøper som bare måtte få privat boligvisning så snart som mulig. Fellesvisningen er enda noen dager unna. Men så ringer plutselig telefonen. Den interesserte kjøperen lurer på om du er villig til å selge før åpen visning og er klar til å gi direktebud. Dette er et forsøk på å kuppe bolig og er svært risikabelt for både boligselgere og boligkjøpere.

Hvordan kan kjøpere kuppe bolig før visning?

Kuppe bolig før visning vil si at potensielle kjøpere forsøker å kjøpe eiendommen før andre får mulighet til å se den. De har kanskje bedt om privat visning i forkant av fellesvisningen. Kjøperne setter ofte en kort frist og gir bud direkte til selger. Den mest aggressive formen for kupping skjer når noen får nyss om at en bolig skal legges ut for salg. I så fall kontakter de deg for å legge inn direktebud før boligen i det hele tatt er annonsert.

Andre venter til boligen er annonsert på FINN.no og andre plattformer. Deretter studerer de bildene nøye, leser gjennom salgsoppgaven og legger inn bud – uten å ha sett boligen fysisk. Men dette er veldig risikabelt, både for kjøper og selger. Det som alle “kuppere” har til felles er at de forsøker å avslutte den normale boligsalgsprosessen. Dermed blir det ikke budrunde og de unngår konkurrenter.

Les også

Les vår komplette guide til budrunde for å få best mulig salgspris

Fordeler og ulemper

Det er ikke uten grunn at noen kjøpere er villige til å legge inn bud før ordinær visning. De ønsker å være først ute. Mange ønsker å unngå konkurranse fra andre interessenter. Det gjelder særlig for etterspurte boliger eller i perioder med mye aktivitet på boligmarkedet. Budrundene kan bli intense. Det er ikke uvanlig at kjøpere taper budrunde etter budrunde.

Og da er det kanskje ikke så rart at enkelte blir fristet til å prøve en helt annen taktikk? Men det er ikke bare de som er utålmodige som forsøker å kuppe bolig før visning. Det kan også være erfarne boligkjøpere eller eiendomsinvestorer som kjenner markedet godt. De vet nøyaktig hva de ser etter og kan ta raske beslutninger. 

Ofte har de god økonomi og er villige til å betale litt ekstra for å sikre seg rett eiendom. Det er ikke uvanlig at slike kjøpere gir bud direkte til boligselgere. Og det er lett å forstå hvorfor boligselgere blir fristet av slike bud – særlig om de er bekymret for å få solgt boligen til rett pris. 

Vurderer direktebud av praktiske årsaker

Dessuten er det mye styr med å selge bolig. Eiendommen skal tross alt klargjøres, vaskes og styles. Boligselger slipper også usikkerheten rundt hvor mange som faktisk kommer på visning og legger inn bud dagen etter. Det gjelder spesielt i nedgangstider når det er få kjøpere på markedet.

Det kan også være praktiske grunner til hvorfor du som selger er fristet til å takke ja til budet og droppe åpen boligvisning. Noen selgere ønsker å få en rask avklaring, særlig hvis det er snakk om skilsmisse eller dødsbo. Men eiendomsmeglere pleier å advare både boligkjøpere og boligselgere mot eventuelle forsøk på å selge bolig før visning.

Les også

Dette må du gjøre hvis noen ber om lukket eller privat visning

Det er risikabelt å kuppe bolig før visning

Du har ingen garantier på boligmarkedet, og derfor er denne taktikken ganske risikabel. Kjøperne risikerer å betale for mye, mens selgerne risikerer å tape penger. Dere får nemlig aldri testet den boligens reelle markedsverdi ved å hoppe over åpen boligvisning. La oss se på et fiktivt, men realistisk eksempel.

Du som boligselger legger ut eiendommen din for salg med prisantydning på 4,5 millioner. En interessent er kjapt ute og legger inn bud til prisantydning før visning, men med en veldig kort frist. Det høres jo i utgangspunktet fint ut – særlig hvis du har dårlig tid eller gruer deg til visningshelgen. 

Du hadde tapt penger hvis du hadde ventet, og budrunden drev salgsprisen opp til 4,9 millioner. Da har du plutselig gått glipp av 400 000 kroner. Og det er ikke bare selger som tar en risiko. Hva om det ikke dukket opp andre interessenter og selgeren dermed hadde vært villig til å godta et lavere bud? 

Det er umulig å forutsi hva som skjer under budrunden. Derfor er det som regel alltid i alles interesser å holde roen og vente med bud til dagen etter boligvisning.

Hva sier loven? 

Det er fullt lovlig å selge bolig før ordinær visning. Men det stilles strenge krav til hvordan eiendomsmegleren skal håndtere eventuelle bud. Kjøpere kan for eksempel ikke gi bud via megler med kortere frist enn klokken 12 dagen etter siste annonserte visning. Megleren har en lovpålagt plikt til å ivareta både kjøper og selgers interesser gjennom hele prosessen. Og det innebærer blant annet å gi alle interessenter en reell mulighet til å by. 

Eiendomsmegleren har derfor et stort ansvar og må følge strenge regler. Derfor må kjøpere som forsøker å kuppe eiendom gi direktebud til selger. Du som boligselger må gjøre litt research før du eventuelt takker ja. Vanligvis er det megleren som sjekker finansiering. Megleren passer også på at begge parter er enige om eventuelle forbehold i avtalen. 

Det kan fort oppstå uenigheter og problemer om selger må påta seg dette ansvaret selv. Vi anbefaler at du kontakter eiendomsmegleren din så kjapt som mulig hvis noen gir bud direkte til deg. Megleren kan gi deg råd om hva du bør gjøre videre. Du som selger står likevel alltid fritt til å akseptere hvilket som helst bud, uavhengig av prisantydning og meglerens råd. 

Konklusjon: Det er risikabelt å selge bolig før visning

Ja, det er forlokkende å slippe visning. Og ja, det er betryggende med en rask avklaring. Men er du som boligselger villig til å risikere mange tusen kroner? Boligkjøpere som forsøker å kuppe bolig setter seg også i risiko. Mange gjør det fordi de har tapt flere budrunder og begynner å bli desperate. Men det å by over prisantydning på en bolig du knapt har sett — basert på følelser fremfor fakta — kan fort bli en kostbar affære. Lykke til!