Får ikke solgt bolig: Slik går du frem

Du har endelig tatt steget og lagt boligen din ut for salg. Men det kommer ingen bud dagen etter visning – og heller ingen i ukene som kommer. Kjenner du deg igjen? Drømmer og planer blir satt på vent om du ikke får solgt huset eller leiligheten. Og hvis du allerede har kjøpt ny bolig, kan uteblivende boligsalg fort bli veldig stressende. Men selv om situasjonen kan virke håpløs, finnes det alltid løsninger. 

Tenk deg at boligsalget er som et puslespill. Noen ganger mangler bare én brikke for at alt skal falle på plass. Kanskje er det prisen som skremmer bort potensielle kjøpere? Eller kanskje boligen din bare må presenteres på en annen måte? Andre ganger kan det være fornuftig å finne andre løsninger i en periode, for eksempel trekke bolig fra markedet og heller leie ut.

Her i denne guiden får du vite nøyaktig hvordan du bør gå frem hvis du sliter med å selge bolig.

Vanlige årsaker til at man ikke får solgt bolig

Du må forstå årsaken til hvorfor boligsalget tar lang tid før du kan finne løsningen. Det kan være flere faktorer som spiller inn. Ofte er det en kombinasjon av dem som gjør at ingen bud dukker opp – uansett hvor mange som kommer på visning. Her er de vanligste årsakene til hvorfor man ikke får solgt hus, leilighet eller fritidsbolig:

• Feil prisantydning
• Dårlig timing i markedet
• Feil markedsføring
• Presentasjon treffer ikke målgruppen
• Boligens tilstand
• Lokale forhold på boligmarkedet (tilbud og etterspørsel)

Nå som vi har pekt ut de vanligste problemene, er det på tide å brette opp ermene og ta fatt. Har du virkelig truffet blink med prisen? Treffer boligbildene den rette kjøperen? Kanskje er det på tide å gi badet en liten oppfriskning? Vi går nå gjennom listen punkt for punkt, sånn at du kan se hvor skoen trykker i ditt tilfelle.

Ingen bud etter flere visninger? Vurder boligens prisantydning på nytt

Sliter du med å selge bolig fordi prisen er for høy? Det er et spørsmål mange boligselgere kvier seg for å stille. Men det er på tide å ta en ny titt på prisantydningen, hvis visningene kommer og går uten at budene tikker inn. Det er imidlertid lurt å gjøre litt detektivarbeid før du begynner å justere prisen i hytt og pine:

• Kikk på naboen: Sjekk prisene på lignende boliger i nærområdet for å se om det har vært noen endringer siden eiendomsmegleren din satte prisantydningen.
• Spør eksperten: Din lokale eiendomsmegler sitter på fersk statistikk. Ikke vær redd for å spørre!
• Bruk boligpriskalkulatorer: Nettbaserte verktøy kan gi deg en pekepinn, men husk at de bare kan gi deg en røff indikasjon.
• Følg med på økonominyhetene: Renter, arbeidsledighet og lignende påvirker boligmarkedet og kjøpelysten til folk. Det er naturlig at kjøperne holder igjen når det er dårlige tider.

Men når bør du vurdere å endre prisen? Vel, det finnes ingen eksakt vitenskap, men her er noen tommelfingerregler:

• Det har gått 4-6 uker, uten at du har fått noen seriøse bud
• Lignende boliger i området selges raskere og til lavere priser
• Du merker en nedgang i antall henvendelser og forespørsler etter visninger
• Tiden begynner å løpe ut (for eksempel, du har kjøpt ny bolig, fått jobb i en annen by o.l.)

Husk at det kan være andre grunner til at du ikke får solgt boligen. Kanskje du ender opp med å både selge raskt og få mer penger om du først prøver boligstyling og ny presentasjon? Så ikke rot med ønsket boligpris før du har vurdert alle alternativene. Du kan helt fint piffe opp boligen din for å gjøre den mer attraktiv – uten å røre prislappen.

Les også

Slik får du en realistisk verdivurdering og prisantydning

Boligstyling og ny presentasjon kan redde boligsalget

Bommer presentasjonen på målgruppen? Eller trenger boligen en liten make-over for å vekke interessen til kjøperne? Mismatch mellom boligens potensial og hvordan den fremstilles kan skremme bort de rette kjøperne. Det kan også være årsaken til hvorfor det er ingen som gir bud etter visning. 

Hvis du sliter med å selge boligen, bør du ta en grundig vurdering av hvem som er den ideelle kjøperen. Og ofte er det smart å få hjelp av proffene:

– God boligstyling kan øke salgsprisen og redusere salgstiden ved å gjøre boligen mer attraktiv for potensielle kjøpere. Ofte vil en investering i styling gi en god avkastning, forteller boligstylist Liv Tone Fredriksen, daglig leder i Boligkonsulentene i et intervju med oss. Du kan lese alle tipsene til boligstylisten her.

Slik styler du boligen selv for å få fart på salget

Så nøyaktig hvordan bør du style boligen? Vel, først bør du ta et skritt tilbake og se på boligen din med nye øyne. Hva er det første potensielle kjøpere ser? Trenger veggene i gangen et nytt strøk maling? Er det mye slitasje rundt inngangspartiet? Førsteinntrykket kan være akkurat det som skremmer kjøpere. Og da er det ikke rart at du ikke får solgt boligen.

Men du trenger ikke å bygge om hele huset eller leiligheten! Lett oppussing og styling er som regel alt som trengs. Hvis du har et øye for detaljer og er litt kreativ, kan du absolutt style boligen selv:

• Rydd bort personlige eiendeler. Du skal skape nøytrale, men innbydende rom hvor potensielle kjøpere lett kan visualisere sitt eget liv.
• Velg nøytrale farger på tekstiler og pynt, men ikke vær redd for å inkludere noen få, velplasserte fargerike elementer for å skape liv og interesse.
• Bruk planter, puter og tepper strategisk. Store, grønne bladplanter kan være spesielt effektive. Puter og tepper kan myke opp rommet og skape en koselig stemning.
• God belysning kan forbedre stemningen i rommet. Slipp inn naturlig lys, og suppler med strategisk plasserte lamper.
• Vurder å investere i smarte oppbevaringsløsninger for å vise hvordan plassen kan utnyttes optimalt. Akkurat dette er spesielt smart hvis du skal selge mindre boliger.

Føler du deg usikker eller har ikke tid til å gjøre dette selv? En erfaren boligstylist fokuserer ikke bare på hva som ser pent ut. De forstår også psykologien bak hva som får en potensiell kjøper til å falle for en bolig. De kan se muligheter du kanskje overser, foreslå møbelplasseringer som forbedrer romfølelsen og tilføre de små detaljene som virkelig får boligen din til å skille seg ut på markedet.

Få flere interessenter ved å endre salgs- og markedsføringsstrategi

Det hjelper ikke å endre presentasjonen hvis boligannonsen ikke vises til den rette kjøperen. Du bør derfor vurdere å bytte markedsføringsstrategi og ta nye boligbilder hvis du ikke får solgt huset eller leiligheten. Det er ikke uvanlig at en bolig kan appellere til flere ulike kjøpergrupper. I så fall er det viktig at markedsføringen er svært treffsikker. 

Det kan være fornuftig å lage flere forskjellige annonser på sosiale medier, i tillegg til at boligannonsen ligger ute på Finn.no. Tenk at du skal hjelpe potensielle kjøpere å se hvordan akkurat din bolig passer perfekt inn i deres livssituasjon. La oss for eksempel si at du har en rimelig og sentral leilighet som du ikke får solgt. Den kan appellere til både unge førstegangskjøpere og par som jobber i byen og har et barnehagebarn sammen. 

Annonsen til førstegangskjøperne bør blant annet fokusere på at dette er et økonomisk smart kjøp, samt at leiligheten har sentral beliggenhet med nærhet til kollektivtransport. Annonsen for småbarnsfamilier bør blant annet fokusere på kort vei til barnehage, grøntområder og lekeplass.

Du kan plutselig oppleve at det dukker opp seriøse interessenter fra flere hold når du tilpasser markedsføringen på denne måten. Men husk at du alltid må være ærlig og nøyaktig når du presenterer huset eller leiligheten. Reglene for salg av bolig er ganske strenge her. Du må blant annet sette en ærlig prisantydning og ikke legge ut “lokkepriser”. Målet er ikke å villede, men å fremheve de aspektene ved boligen som vil være mest relevant og attraktiv for hver spesifikk kjøpergruppe.

Dårlig timing kan være årsaken til hvorfor du ikke får solgt hus eller leilighet

Timing har alt å si for et vellykket boligsalg! Det kan hende at både presentasjonen og prisen er perfekt – men du er uheldig med salgstidspunktet. Generelt sett er våren ansett som beste tidspunkt for å selge bolig. Folk kommer ut av vinterdvalen, solen skinner og hager ser vakre ut. Mange familier ønsker dessuten å flytte før skolestart på høsten. 

Mai er derfor ofte den travleste måneden i boligmarkedet – og den måneden med høyest boligpriser. Boligmarkedet roer seg ned over sommeren, men det tar seg deretter opp igjen på høsten. August og september kan være gode måneder, særlig for salg av leiligheter i byene. Januar er også en god måned. Det ligger nemlig færre boliger ute for salg, samtidig som det er en del kjøpere på markedet.

Hvis du sliter med å selge bolig og har prøvd i flere måneder, kan det være lurt å ta en pause. Ligger huset eller leiligheten ute på markedet for lenge – uten å bli solgt – kan den fort bli gammelt nytt. Du bør i så fall vurdere å ta vekk boligannonsen en stund og forsøke på nytt på et gunstigere tidspunkt, for eksempel våren eller høsten. På den måten unngår du å selge bolig med tap.

Lokale forhold påvirker salgstiden

Men timing handler ikke bare om når på året du selger. Det handler også om å treffe markedet når det er mest mottakelig for det du tilbyr. Derfor bør du snakke med eiendomsmegleren din før du gjør noe. Det kan for eksempel være lokale forhold som påvirker tilbud og etterspørsel, og ikke bare årstiden. 

Enkelte steder i landet tar det tid å selge bolig, uansett årstid. Da er det ikke uvanlig at ingen gir bud dagen etter visning – du må faktisk belage deg på å holde flere visninger før du får solgt!

Les også

Bruk vår praktiske sjekkliste for å velge rett eiendomsmegler

Vurder å bytte eiendomsmegler hvis du sliter med å selge bolig

Ifølge eiendomsmeglerloven kan man si opp eiendomsmegleren – uten å betale meglerhonorar – dersom man mener at megleren har skylden for at man ikke får solgt huset eller leiligheten. Men megleren har krav på et “rimelig vederlag” for arbeidet som han eller hun har utført. Hva betyr egentlig “rimelig vederlag”? Det er ikke alltid så lett å si, men betalingen skal stå i forhold til hvor mye tid og ressurser megleren har lagt ned i salget.

Føler du at megleren har gjort en så dårlig jobb at du ikke vil betale i det hele tatt? Da har du følgende muligheter:

• Begynn med å sende skriftlig klage til eiendomsmegleren. Kanskje dere klarer å løse problemet? Det er uansett viktig å ha skriftlig dokumentasjon om du ønsker å ta klagen videre.
• Du kan klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester hvis dere ikke klarer å bli enige.

Føles det ut som et stort steg å bytte eiendomsmegler? Hvis du sliter med å selge bolig, kan det være akkurat det som skal til for å få fart på salget. Men du må være litt forsiktig sånn at du ikke ender opp med å betale dobbelt meglerhonorar. Du risikerer å måtte betale begge to, dersom begge har hatt kontakt med den endelige kjøperen og det har gått mindre enn tre måneder siden du byttet eiendomsmegler.

Du må altså vente i tre måneder for å være sikker på at du ikke risikerer dobbelt meglerhonorar. Hvis du ikke vil vente, så må du passe på at du ikke selger til noen som har vært i kontakt med den gamle eiendomsmegleren før denne tidsperioden har utløpt.

Har du kjøpt ny bolig, men får ikke solgt den gamle?

Har du tatt steget og kjøpt drømmeboligen? Og nå sliter du med å selge den gamle? Det er ikke uvanlig å ha tidspress i slike situasjoner. Og det er uansett ikke alltid godt å vite om du bør kjøpe eller selge bolig først. Selv om du kan få mellomfinansiering, så er slike lån ofte ganske dyre på grunn av høyere renter. Mellomfinansieringslån gis heller ikke ut i mer enn 6-12 måneder.

Hvis du har god nok likviditet, kan du vurdere å leie ut en av boligene. Joda, det kan være fristende å leie ut den gamle som du ikke får solgt – sånn at du kan flytte inn i det nye huset – men da må du være obs på skattereglene. Du må nemlig ha både eid og bodd i en bolig i 12 ut av de siste 24 månedene for å kunne selge den skattefritt. Du slipper å stresse med denne tidsfristen, hvis du heller leier ut den nye eiendommen.

Konklusjon: Gjør dette hvis du ikke får solgt hus eller leilighet

Hvis du ikke får solgt boligen, må du altså analysere situasjonen objektivt og være villig til å gjøre endringer. Bare husk at det kan være mange grunner til hvorfor ingen gir bud, selv etter flere visninger. Du bør blant annet vurdere prisantydningen, timing, markedsføring og boligens presentasjon. Andre ganger er det rett og slett bare treigt på markedet, og du må belage deg på å bruke god tid på boligsalget.

Husk at det av og til kan lønne seg å bytte eiendomsmegler, dersom du sliter med å selge boligen. Lykke til!