Bytte eiendomsmegler: Slik går du frem

Du kan bytte eiendomsmegler når som helst, uten å oppgi noen grunn. Men det er viktig å vite om både regler og rettigheter før du gjør noe som helst. Du risikerer nemlig å betale dobbel meglerprovisjon hvis du ikke går frem på riktig måte. Derfor har vi laget en komplett guide til hvordan du skal gå frem hvis du vil velge en ny megler.

Slik går du frem for å bytte eiendomsmegler

Selv om det å bytte eiendomsmegler kan virke som en skremmende prosess, trenger du ikke å bekymre deg. Her er noen enkle trinn som kan hjelpe deg gjennom bytteprosessen og sikre at du får den beste megleren for dine behov og forventninger.

Først og fremst er det viktig at du tenker nøye over hvorfor du ønsker å bytte eiendomsmegler. Får du ikke solgt boligen? Er det på grunn av manglende kommunikasjon, dårlig ytelse eller en generell mangel på tillit? Når du vet hvorfor du ønsker å bytte, blir det lettere å fortelle en ny megler nøyaktig hva du ser etter.

Deretter kan du begynne å utforske alternative eiendomsmeglere i ditt område. Bruk anbefalinger fra venner, familie eller kolleger, eller gjennomfør en grundig undersøkelse på nettet. Sørg for å se etter meglerfirmaer eller enkeltpersoner som har et solid omdømme, erfaring og kunnskap om markedet der eiendommen din befinner seg.

Når du har identifisert noen aktuelle kandidater, bør du stille dem spørsmål som angår:

• Eiendomsmeglerens erfaring med lignende boliger og ditt lokale marked
• Konkrete salgsstrategier og hvordan de vil håndtere din eiendom bedre enn nåværende megler
• Hvordan de forholder seg til tre-månedersregelen og eventuell overlapp med forrige megler
• Hva de ville gjort annerledes for å få boligen din solgt

Ta kontakt med de mest aktuelle meglerne for en uforpliktende samtale. Dette gir deg muligheten til å presentere din situasjon og dine spesifikke behov og vurdere kjemien mellom dere. En god eiendomsmegler bør være engasjert, lyttende og ha evnen til å kommunisere tydelig og effektivt.

Inngå ny megleravtale og avslutt den gamle

Under møtet må du sørge for å diskutere detaljene i den nye avtalen. Vær tydelig og ærlig om hva du ønsker å oppnå gjennom salget av eiendommen din, og sjekk at den nye megleren har en god forståelse av dine mål. Sjekk også at megleren har en normal provisjon. Gå gjennom eventuelle bekymringer eller spørsmål du måtte ha.

Når du har funnet den rette eiendomsmegleren for deg, er det på tide å formelt avslutte samarbeidet med den nåværende megleren. Vær respektfull og profesjonell i kommunikasjonen og be om en skriftlig bekreftelse på oppsigelsen av kontrakten.

Ved å følge disse trinnene vil du kunne ta kontroll over bytteprosessen og sørge for at du får jobbe med en eiendomsmegler som virkelig forstår dine behov. Husk at det er viktig å stole på magefølelsen din og velge en megler som gir deg tillit og trygghet gjennom hele prosessen. Les generelle tips til boligsalget her.

Snakk med megleren din før du bytter

Før du bestemmer deg for å bytte eiendomsmegler, bør du faktisk gi den nåværende megleren en sjanse til å rette opp. Noen ganger handler misnøyen om misforståelser eller ulike forventninger som lar seg løse med en ærlig samtale.

Det kan for eksempel hende at megleren har en strategi du ikke er klar over eller at markedet har vært tregere enn forventet uten at det er meglerens skyld. Vi anbefaler derfor at du ber om et møte der du legger kortene på bordet. Forklar konkret hva du er misfornøyd med, og gi megleren mulighet til å justere kursen.

Her er noen ting som du bør ta opp under samtalen:

• Om du føler at kommunikasjonen har vært for dårlig eller for sjelden
• Hvorfor du mener salgsprosessen ikke har gitt resultater og hva du forventer fremover
• Om du ønsker endringer i markedsføringen, prisantydningen eller visningsstrategien

En dyktig megler tar slik tilbakemelding på alvor og kommer med en tydelig plan for veien videre. Mange meglere setter faktisk pris på direkte og ærlig kommunikasjon, fordi det gir dem muligheten til å tilpasse arbeidet til det du faktisk trenger.

Hvis samtalen derimot ikke fører til noe eller du opplever at megleren ikke tar bekymringene dine seriøst, da vet du i det minste at du har gjort et forsøk. På det tidspunktet kan du bytte eiendomsmegler med god samvittighet. Du har samtidig verdifull innsikt å gi den nye megleren om hva du forventer av samarbeidet.

Dobbel meglerprovisjon

Det du må være klar over om du ønsker å bytte eiendomsmegler, er at du kan risikere å betale dobbel meglerprovisjon. I eiendomsmeglerloven § 7-3 står det nemlig følgende:

 «Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet ».

Videre presiserer loven:

“Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen

1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden, eller
2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.”

Det vil med andre si at den opprinnelige eiendomsmegleren har krav på provisjon dersom vedkommende har vært i kontakt med personen som ender opp med å kjøpe boligen på et tidligere tidspunkt i salgsprosessen. Eiendomsmegleren må kunne dokumentere kontakten, men kontakten trenger ikke å ha vært avgjørende for salget så lenge salget skjer innen de tre første månedene etter oppsigelsen.

Den nye eiendomsmegleren, som har utført selve salget, skal også ha provisjon og dermed må du ut med dobbel meglerprovisjon. Dette vil naturlig nok kunne spise opp en stor andel av fortjenesten din. Den eneste måten å unngå dobbel meglerprovisjon på er dermed å la det gå mer enn tre måneder fra du byttet megler til boligen selges eller selge til noen som ikke har vært i kontakt med den første megleren.

Les også

Dette er de billigste meglerfirmaene

Prisavslag og klagegang

Dersom du opplever at den første eiendomsmegleren din har gjort en dårlig jobb, kan du faktisk ha rett til prisavslag. Det er imidlertid viktig å kunne dokumentere dette for å kunne fremme en klage hos Reklamasjonsnemda for eiendomsmeglingstjenester.

Det anbefales at du leverer en skriftlig klage. En effektiv måte å gjøre dette på er å sende en e-post til megleren der du tydelig og konkret beskriver hvilke forhold du klager på. Jo mer detaljert du er, desto bedre vil det være for å kunne bevise påstandene dine. Dette skriftlige dokumentet vil være avgjørende bevis for å kunne kreve prisavslag.

Når du sender klagen, bør du også inkludere all relevant dokumentasjon som støtter ditt krav om prisavslag. Dette kan inkludere korrespondanse, kontrakter, bilder eller andre bevis som viser at megleren ikke har oppfylt sine plikter på en tilfredsstillende måte.

Husk at det er viktig å ha realistiske forventninger til klageprosessen. Reklamasjonsnemda for eiendomsmeglingstjenester vil vurdere klagen din objektivt og ta hensyn til lovgivningen og bransjens retningslinjer.

Les også

Slik selger du boligen uten megler

Hva koster det å bytte eiendomsmegler?

Mange tror at det er gratis å bytte eiendomsmegler, men det stemmer ikke alltid. Den første megleren har nemlig krav på et rimelig vederlag for arbeidet som allerede er utført, pluss dekning av utlegg. Det betyr at du kan måtte betale for ting som fotografering, styling, FINN-annonse og annen markedsføring som megleren allerede har lagt ut for. Hvor mye dette utgjør varierer selvsagt, men det kan fort bli et stort beløp.

I tillegg kommer risikoen for dobbel provisjon. Den totale kostnaden ved å bytte eiendomsmegler avhenger derfor i stor grad av hva som står i oppdragsavtalen din. Før du bestemmer deg for å bytte, bør du sjekke følgende punkter i avtalen:

• Hva som er avtalt om vederlag ved oppsigelse, ettersom noen avtaler spesifiserer et fast beløp og andre sier «rimelig vederlag»
• Hvilke utlegg megleren kan kreve dekket, og om det er satt et tak på disse
• Hvor lenge oppdragstiden varer – den kan maks være seks måneder ifølge loven
• Om det er avtalt noen form for bindingstid eller oppsigelsesgebyr

Det kan også være lurt å sjekke om den nye megleren tilbyr salgsgaranti. Noen meglerfirmaer garanterer at du ikke betaler provisjon dersom boligen ikke blir solgt. Det gir deg en ekstra trygghet når du bytter, fordi du vet at du ikke risikerer å sitte igjen med enda en meglerregning uten resultat. Salgsgaranti er spesielt relevant hvis boligen har ligget lenge ute og du har brent deg på dårlig meglerarbeid tidligere.

Vi anbefaler at du tar med oppdragsavtalen til den nye megleren, slik at dere sammen kan gå gjennom vilkårene og beregne hva byttet faktisk vil koste deg. En god megler hjelper deg gjerne med å vurdere om det lønner seg å bytte nå eller om du bør vente til oppdragstiden går ut.

Selge bolig selv fremfor å bytte eiendomsmegler

Hvis du vurderer å bytte eiendomsmegler, kan tanken om å selge boligen selv også dukke opp. Du sparer tross alt hele meglerhonoraret og slipper risikoen for dobbel provisjon. Men det er viktig å tenke nøye gjennom om du faktisk har tid, kunnskap og ressurser til å gjennomføre et boligsalg helt på egen hånd.

Undersøkelser viser at boliger solgt med megler oppnår i snitt 26 % høyere salgspris enn de som selges privat. Meglere har tilgang til profesjonelle verktøy og nettverk som er vanskelig å erstatte, og de kjenner markedet i ditt område. Har du allerede opplevd at boligen ikke blir solgt, kan det tyde på at du kanskje bør bytte megler og ikke nødvendigvis at du bør gjøre jobben selv.

Det er likevel noen situasjoner der det kan gi mening å selge uten megler:

• Du har allerede en kjøper klar, for eksempel et familiemedlem eller en nabo
• Boligen ligger i et område med høy etterspørsel der eiendommer selger seg nærmest selv
• Du har erfaring fra eiendomsbransjen og kjenner reglene for kontrakter, oppgjør og tinglysing
• Du ønsker å unngå tre-månedersregelen og selge helt uavhengig av forrige meglers kontakter

Velger du å selge selv, må du håndtere alt fra fotografering og FINN-annonse til visninger, budgivning og kontraktsinngåelse. Du er også juridisk ansvarlig for at all dokumentasjon er korrekt, inkludert egenerklæring og tilstandsrapport etter avhendingsloven.

For de fleste som vurderer å bytte eiendomsmegler, vil det lønne seg å finne en ny og bedre megler fremfor å ta hele jobben selv. En dyktig megler som brenner for oppdraget ditt kan gjøre en enorm forskjell – både for salgsprisen og for din egen stressfaktor.

Les også

Sjekkliste for valg av megler

Tips til deg som vil bytte megler

Den nye megleren bør helst ha erfaring med boliger som ligner din og kjenne nabolaget godt. Be kandidatene forklare hva de ville gjort annerledes enn den forrige megleren. Da ser du raskt hvem som faktisk har en plan. Fortell åpent om hva som gikk galt med forrige megler, slik at den nye vet hva du forventer.

Det er viktig å vurdere følgende når du skal velge ny eiendomsmegler:

• Spør konkret om megleren har solgt boliger som har ligget lenge ute, ettersom det viser at de kan snu en vanskelig salgsprosess
• Be om en ny salgsstrategi for boligen din og ikke bare en generisk presentasjon av firmaet
• Avklar tidlig hvordan megleren håndterer tre-månedersregelen og eventuell overlapp med forrige megler
• Sjekk at provisjonen og vilkårene er tydelig spesifisert i den nye oppdragsavtalen

Vi anbefaler at du får pristilbud fra minst tre meglere, slik at du kan sammenligne både pris, strategi og kjemi. Et uforpliktende møte avslører mye om hvordan megleren jobber. Legg merke til om vedkommende stiller gode spørsmål om boligen din og lytter til hva du har opplevd så langt, eller om de bare kjører en standard salgspitch.

Du bør også sjekke om den nye megleren har gode anmeldelser fra kunder som har vært i en lignende situasjon som deg. En megler som er vant til å ta over salgsoppdrag fra andre vet hvordan overgangen skal håndteres profesjonelt og uten unødvendige konflikter.

Konklusjon: Du har lov å bytte eiendomsmegler

Du kan bytte eiendomsmegler hvis du ikke er fornøyd med nåværende megler. Det er fullt lovlig, men du må følge visse regler og prosedyrer. Vi anbefaler at du leser gjennom megleravtalen din, er ærlig med megleren og velg den nye med omhu. Husk at begge meglere skal opptre profesjonelt i overgangsfasen. Du har også rett til å klage og be om prisavslag hvis du mener den første megleren ikke har gjort jobben sin.

Meglerbytte kan være akkurat det som trengs for å få fart på boligsalget ditt. Lykke til!