Må man selge til prisantydning? Enkel guide

Må du egentlig selge til prisantydning eller kan du takke nei til slike bud? Vi har laget en enkel guide med alt du trenger å vite.

Kanskje du håpet på budkrig og ble skuffet når du bare fikk ett eneste bud som matchet prisantydningen? I slike tilfeller ønsker mange å takke nei og heller sette opp en ny visning. Men er det egentlig lov? Hva sier regelverket? I denne enkle guiden tar vi en grundig titt på disse spørsmålene, slik at du kan sette en forventet salgspris på boligen som du faktisk kan akseptere.

Må man selge bolig til prisantydning?

Prisantydningen sier noe om hvor mye boligselger ønsker å selge boligen for og fungerer som et utgangspunkt for videre forhandlinger. Den gir også en indikasjon for hva eiendommen er verdt. Prisen baseres på en rekke faktorer som boligens tilstand, beliggenhet og størrelse. Den tar også hensyn til markedstrender og nylige salgspriser for lignende eiendommer i området.

Prisantydning er derfor mer enn bare et tilfeldig tall. Ifølge Forbrukertilsynet, skal boligen annonseres til en prisantydning som selger kan godta og akseptere. Regelverket spesifiserer imidlertid at man må være villig til å selge boligen til prisantydning på markedsføringstidspunktet, og ikke tidspunktet for visning og budrunde. Det kan skje mye i dette tidsrommet som gjør at boligselger ønsker en høyere pris for boligen.

Boligselger har samtidig lov til å holde flere visninger, dersom det var lite oppmøte på den første – selv om noen legger inn bud til prisantydning.

Forbrukertilsynet har utarbeidet en grundig veiledning til markedsføring av bolig som stadig blir oppdatert. Du kan laste den ned veiledningen i PDF.format på nettsiden deres ved å følge lenken. Forbrukertilsynet fungerer som en vaktbikkje for forbrukernes rettigheter og er en offentlig tilsynsmyndighet. De sikrer at hverdagen blir enklere og tryggere for folk flest når det kommer til forbrukerrettigheter – inkludert rettigheter ved boligsalg.

Lokkepris: Uetisk praksis eller smart markedsføring?

En velkjent salgsstrategi er å sette prisantydningen relativt lav for å lokke flere folk på visning i håp om at det skal bli budkrig. På den måten kan de få en høyere salgssum enn om de hadde satt en høyere prisantydning. Forbrukertilsynet er tydelig på at det ikke er lov å sette prisantydning som så lavt at boligselger ikke vil godta bud på det beløpet. De skriver i tillegg følgende i veiledningen:

“Markedsføringsloven stiller generelle krav til prisopplysninger som vil gjelde alle former for markedsføring. Det er forbudt å villede forbrukere med hensyn til prisen på boligen eller utelate eller skjule vesentlige prisopplysninger som forbrukeren trenger for å gjøre en informert økonomisk beslutning.”

Risikoen med denne strategien er at du må være forberedt på å selge boligen til prisantydningen, selv om budkrigen uteblir. Ifølge regelverket, må boligselger annonsere boligen til ny pris ved neste visningsrunde hvis han eller hun avslo bud som matched prisantydningen.

Prisantydning vs. verdivurdering

Prisantydning må ikke forveksles med verdivurdering og forskjellige typer takster. Verdivurdering og boligtakster sier noe om boligens verdi, mens prisantydningen er på mange måter en forventet salgspris. Meglers verdivurdering og/eller e-takst påvirker prisantydningen – forventet salgspris skal tross alt reflektere boligverdien. 

Det finnes imidlertid andre faktorer som kan påvirke hva som er en realistisk salgspris. Faktorer som etterspørsel, økonomiske forhold og hvor raskt boligselger ønsker å selge boligen kan føre til at prisantydningen blir både høyere eller lavere enn taksten. Det kan også være spesifikke forhold ved boligen som påvirker den forventede salgsprisen som ikke taksten tar hensyn til.

Les også

Slik får du gratis verdivurdering

For eksempel, den samme boligen kan få høyere prisantydning om man selger i perioder med høy etterspørsel og høye boligpriser. Prisene skyter ofte til værs om våren, særlig i mai. Det skyldes høy aktivitet på boligmarkedet, og mange ønsker å kjøpe og flytte på denne tiden av året. Dersom man heller venter til høsten, kan det hende at prisantydningen blir lavere.

Taksten på boligen er dermed ikke automatisk det samme som prisantydningen, og det er viktig å sette seg grundig inn i de forskjellige salgsdokumentene. Her forklarer vi kort forskjellen mellom de ulike begrepene, slik at du har en god oversikt når du skal selge boligen og vurdere hva som er en realistisk salgspris.

E-takst: 

E-taksten er bransjestandard for hvordan meglere skal fastsette verdien av en bolig. Den tar hensyn til spesifikke faktorer ved boligen, samt tilstanden på boligmarkedet. Eiendomsmegleren tar bilder og dokumenterer vurderingen grundig. Han eller hun sender deretter inn en rapport som lagres i et register. Finansinstitusjoner kan hente ut denne rapporten fra registeret, for eksempel i forbindelse med lånesøknader med pant i bolig. E-takst krever mer arbeid av megleren enn meglers verdivurdering, og derfor er det vanlig å betale for denne tjenesten.

Les også

Alt om e-takst

Meglers verdivurdering: 

Meglers verdivurdering fastsettes på samme grunnlag som e-takst. Forskjellen mellom dem er hvor godt verdien dokumenteres og hvordan rapporten blir lagret. Megleren tar ikke bilder og sender ikke nødvendigvis inn rapporten til samme register som e-takst. Verdivurdering er som regel gratis, og megleren tilbyr samtidig en innledende, uforpliktende konsultasjon med boligselgeren. Dersom boligselger bestemmer seg for å gå videre og selge boligen, bør man i tillegg kontakte en takstingeniør for å få en grundig verditakst, lånetakst og tilstandsrapport.

Rapporter fra takstmann

Boligselger må kunne dokumentere boligens tilstand og verdi, og i den forbindelse er det vanlig å få hjelp av en dyktig takstingeniør. Du kan enten velge takstmann selv eller bruke en som eiendomsmegleren anbefaler. Takstmannen setter deretter en verdi- og lånetakst, samt utarbeider en boligsalgsrapport. Boligsalgsrapporten er en tilstandsrapport som vurderer boligens tekniske tilstand. 

Verdi- og lånetakst settes på samme grunnlag som e-takst, men den tar i tillegg hensyn til funn i tilstandsrapporten. Takstmannen vurderer altså boligens verdi om den ble bygget i dag og trekker deretter fra feil og mangler. Verditaksten er dermed grundigere enn e-taksten. Lånetaksten settes på grunnlag av verditaksten og bankene bruker den som utgangspunkt for lånesøknader. Den er som regel lavere enn verditaksten for å gi større sikkerhet til bankene.

Les også

Komplett guide til boligsalgsrapporten

Du må ikke å selge til hverken prisantydning eller takst

Prinsippet om avtalefrihet veier tungt, også når det kommer til boligsalg. Du trenger derfor ikke å selge til hverken prisantydning eller takst. Kjøper og selger kan i utgangspunktet forhandle frem en salgspris som de begge er fornøyde med. Det regelverket sier er at man ikke skal markedsføre boligen til en pris som boligselger ikke kan godta på selve markedsføringstidspunktet.

La oss si at du bestemmer deg for å selge privat til enten familie eller bekjente. Eiendommen har en verditakst på 3 millioner. Du er ikke forpliktet til å selge til takst og står fritt til å sette en symbolsk sum. Gavesalg er også mulig. Boligsalget regnes som et gavesalg når salgssummen er lavere enn boligverdien, men likevel større enn en symbolsk sum.

Dette bør du gjøre hvis du er uenig med megler

Eiendomsmegleren må som sagt følge et standardisert oppsett under verdivurderingen for å komme frem til boligverdien. Prisantydningen settes på grunnlag av boligverdien, samt andre forhold ved eiendommen som kan påvirke forventet salgspris. Du som boligselger må være enig med eiendomsmegleren før dere inngår et samarbeid.

Hvis du synes at prisantydningen er for lav, bør du spørre megleren om hvorfor. Bare husk at prisen må være rettferdig og konkurransedyktig, sammenlignet med andre boliger som selges i ditt område. Du kan enkelt sjekke dette selv ved å bruke en gratis boligpriskalkulator på nett. Disse er basert på nylige eiendomssalg der du bor.

Konklusjon: Må man egentlig selge til prisantydning?

Boligselger bestemmer i utgangspunktet selv hvilke bud han eller hun vil avslå. I tillegg har selger avtalefrihet, og han eller hun trenger derfor ikke å selge til hverken prisantydning eller takst. Men hvis du skal selge bolig på det åpne markedet og ikke privat til venner eller familie, må du likevel følge veiledningen til Forbrukertilsynet.

Dermed er det viktig at du setter en prisantydning som du er villig til å akseptere, slik at du følger regelverket for markedsføring av bolig. Regelverket tilsier at boligen skal markedsføres til en pris som selger kan leve med – men selger står likevel fritt til å holde flere visninger. Det kan også hende at markedet endrer seg på kort tid, og selger ønsker derfor en høyere salgspris. I slike tilfeller trenger du ikke å selge til prisantydning.

Vi anbefaler at du får hjelp av en dyktig eiendomsmegler til å sette en realistisk, forventet salgssum. Lykke til!