Selge oppussingsobjekt: Komplett guide

Har du noen gang gått forbi et gammelt, slitent hus og tenkt “her er det potensial!”? Kanskje du vil pusse opp boligen og selge den videre med god fortjeneste? Det kan være både spennende og lønnsomt å kjøpe og selge oppussingsobjekter. Eller har du et eldre hus som du er usikker på om du bør pusse opp først eller bare legge det ut til salgs som det er? Oppussingsprosjekter krever uansett både kunnskap og god planlegging.

Bør du pusse opp huset før salg eller selge det som et oppussingsobjekt?

Det er ikke alltid så enkelt å vite om du bør pusse opp først eller selge boligen som et oppussingsobjekt. Og det korte svaret er at det spørs helt på hva som bør fikses og hvor god tid du har. Fordelen med å pusse opp boligen først er at du virkelig kan øke verdien. Målgruppen er dermed ikke bare dem som ønsker å kjøpe et oppussingsobjekt.

Samtidig så er det faktisk mange som ønsker å kjøpe bolig som de selv kan pusse opp, enten for å bo der selv eller selge videre med fortjeneste. Du gir kjøperne muligheten til å sette sitt eget preg på boligen. En dyktig eiendomsmegler med relevant erfaring kan hjelpe deg å nå frem til denne kjøpergruppen.

Oppussing kan være både dyrt og tidkrevende. Det er ikke alltid at renoveringsprosjekter som involverer arbeid på elektrisk anlegg og rør lønner seg hvis målet er videresalg. Boligmarkedet og spesifikke forhold ved boligen kan ha mye å si for hvilke prosjekter som er lønnsomme. Derfor er det viktig å vurdere hvert prosjekt individuelt.

Vårt beste råd er å sette opp et budsjett, slik at du kan sammenligne kostnadene mot antatt verdiøkning. Da blir det mye enklere å se om oppussingsprosjektet er lønnsomt eller ikke. Vi anbefaler deretter at du snakker med eiendomsmegler. Lokale meglere vet hva kjøperne i området ser etter og hva de er villige til å betale for. 

Eiendomsmegleren kan hjelpe deg med å vurdere om du skal pusse opp før salg eller bare legge boligen ut til salgs som oppussingsobjekt.

Slik finner du gode oppussingsobjekt som er til salgs

Vil du kjøpe og selge oppussingsobjekt? Du kan tjene gode penger på det. Men hvordan finner du egentlig de beste boligene? Vel, det spørs helt hva du er ute etter. Noen ser etter eldre, synlig slitte hus med skjeve gulv og flassende maling. Andre er mer interessert i en leilighet med utdatert kjøkken og bad. 

Men det er langt fra alle oppussingsprosjekter som faktisk er lønnsomme. Prisantydningen er kanskje lav, men det blir kanskje avkastningen også hvis du ikke tjener inn igjen renoveringskostnadene senere. Derfor er det viktig å se etter potensialet og vurdere kostnadene av det som skal fikses. Kan du se for deg hvordan boligen kan bli med litt kjærlighet og oppussing? Har den en god planløsning og beliggenhet? 

Her er noen gode tips til hvordan du finner oppussingsobjekt som er til salgs:

• Tvangssalg: Du kan ofte gjøre et kupp, men det kan være en del usikkerhet knyttet til slike salg.
• Dødsbo: Det kan være gode muligheter for å finne et oppussingsobjekt til en gunstig pris hvis du ser etter boliger i dødsbo.
• Eldre boliger: Boliger fra 60- og 70-tallet trenger ofte en oppgradering og kan være et godt utgangspunkt for et oppussingsprosjekt.
• Finn.no: Bruk filterfunksjonen til å søke etter boliger som er merket “oppussingsobjekt” eller beskrives med ord som “moderniseringsbehov” eller “potensial”.
• Skilsmissesalg: Mange ønsker et raskt salg ved skilsmisse og samlivsbrudd, uten å bruke mye tid på å pusse opp eller klargjøre boligen for salg i forkant.

Et smart tips er å følge med på boligannonser som har ligget ute en god stund. Boligselgerne er i så fall ofte mer villige til å forhandle om prisen, særlig hvis boligen har stått tom lenge.

Slik kan du selge oppussingsobjekt med god fortjeneste

Et godt oppussingsobjekt kjennetegnes først og fremst av tre ting: riktig beliggenhet, fornuftig prisantydning og et overkommelig oppussingsbehov. Mange kjøpere er villige til å betale gode penger omtrent bare for å få en bolig med rett beliggenhet. Dermed er det ikke så mye oppussing som skal til for å virkelig få god avkastning på prosjektet.

Se etter boliger i områder med:

• Gangavstand til kollektivtransport
• Nærhet til skoler og barnehager
• Gode solforhold
• Rolige omgivelser
• Populære nabolag med høy markedspris

Det er som sagt ikke all oppussing som lønner seg. Kostnadene kan fort spise opp hele fortjenesten. Du bør derfor regne på totalkostnaden, inkludert kjøpe- og salgskostnader og oppussingskostnader. For eksempel, du må regne med kostnader til dokumentavgift, tinglysningsgebyr, byggesøknader, meglerprovisjon ved salg og teknisk bistand underveis

Se gjerne etter følgende når du skal vurdere lønnsomheten til et oppussingsobjekt som ligger ute til salgs:

• Sammenlign eiendommen med ferdig oppussede boliger i området
• Sjekk hva tilsvarende boliger har blitt solgt for ved å bruke en boligpriskalkulator på nett
• Vurder om planløsningen kan forbedres
• Undersøk muligheter for å utvide boligarealet
• Sjekk om du kan øke antall soverom

Sett deg grundig inn i boligprisene i området og undersøk snittpriser for tilsvarende boliger. Da blir det enklere å se hva du kan selge boligen for etter at du har pusset den opp. Bare husk at det kan skje plutselige endringer på boligmarkedet som påvirker gjennomsnittlig salgspris og salgstid. Du bør derfor passe på at du har god margin.

Les også

Slik bør du male veggene for å klargjøre boligen for salg

Oppussingsprosjekter som lønner seg ved boligsalg

Du må velge oppussingstiltak med omhu for å være sikker på at boligsalget blir lønnsomt. Bad og kjøkken er som regel ganske dyrt å pusse opp. Ofte ønsker boligkjøpere å sette sitt eget preg på disse rommene. Men noen ganger kan det lønne seg å pusse opp disse rommene. Det spørs helt om oppussingsprosjektet krever arbeid med rør eller det elektriske.

En av de rimeligste måtene å fornye boligen er ved å male overflatene. Nøytrale, lyse farger på vegger gjør underverker for helhetsinntrykket og får rommene til å virke større. Vurder også om du bør male slitte gulv, dører og lister. Nye gulv kan være en god investering. I så fall bør du velge tidløse materialer som eikeparkett eller laminat i lyse farger.

Skal du selge oppussingsobjekt i et område med mange barnefamilier? Da kan det lønne seg å lage et ekstra soverom. Kanskje du kan dele av stuen med en lettvegg eller bygge om kottet? Selv et lite soverom kan gjøre boligen mer attraktiv for familier. Og hvis boligen har en kjeller, loft eller bod som ikke er i bruk, så kan du vurdere å gjøre dem om til oppholdsrom. En ekstra stue, tv-stue eller et kontor kan øke boligverdien betydelig.

Tips til å holde oppussingskostnadene nede

Gjør så mye du kan selv for å holde kostnadene nede – så sant du har tid og kompetanse. Det er mye du kan klare uten fagfolk.  Maling, tapetsering, legging av gulv – YouTube er din beste venn her! Men når du faktisk trenger fagfolk, så anbefaler vi å be om flere pristilbud. Prisene kan variere mye på tvers av ulike firmaer.

Du trenger ikke de dyreste materialene for å skape et godt inntrykk. Velg rimeligere, men solide alternativer. En funksjonell og moderne servant gjør samme nytten som en dyr designermodell. Det er selvsagt lett å la seg rive med, men du bør holde deg til budsjettet hvis målet er å selge oppussingsobjekt med størst mulig fortjeneste.

En god plan er utrolig viktig for å unngå unødvendige kostnader. Og for alt i verden – unngå halvferdige prosjekter! Det skremmer bort potensielle kjøpere og kan ende opp med å koste deg mer i lengden. Hvis du ikke er sikker på om du kommer i mål med alle prosjektene du starter, så er det bedre å selge boligen som et oppussingsprosjekt enn å pusse den opp selv først.

Les også

Slik styler du boligen før salg for å øke interessen

Lover og regler ved salg av oppussingsobjekt

Avhendingsloven er loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom – inkludert oppussingsobjekter. Loven sier blant annet hvilke plikter og ansvar du har som boligselger. Og noe av det viktigste du må være obs på som selger er din opplysningsplikt. Du må informere kjøper om alle kjente feil og mangler ved boligen. 

Det aller enkleste er å få en takstmann til å lage en boligsalgsrapport (tilstandsrapport). Har du utført søknadspliktig arbeid på boligen? Da må du ha papirer som bekrefter at du har tillatelse til arbeidet som er utført. Ulovlige byggetiltak kan føre til store problemer, særlig ved salg. Typiske søknadspliktige tiltak er:

• Installasjon av våtrom der det ikke har vært våtrom før
• Fasadeendringer som for eksempel å sette opp nye vindu eller endre taket
• Tilbygg eller påbygg

Du må passe på at du har papirer og kvitteringer på arbeidet som er gjort, særlig hvis du har kjøpt et oppussingsobjekt som du nå selger videre. Boligens verdi kan faktisk bli redusert om du ikke kan dokumentere at arbeid med rør eller elektrisk arbeid er utført av sertifiserte fagfolk.

Les også

Sjekk om du må betale skatt ved salg av bolig

Skal du selge et oppussingsobjekt før det har gått ett år? Da må du betale skatt

Gevinsten av boligsalget er skattepliktig som kapitalinntekt hvis du har kjøpt, pusset opp og solgt oppussingsobjektet innen ett år. Du kan derfor ikke stikke av med hele fortjenesten, dessverre. Men hvis du går med tap og salget er skattepliktig, kan du heldigvis kreve fratrekk.

Du skatter kun av gevinsten:

• Inngangsverdi: Dette er den totale kostnaden du har hatt ved kjøp og oppussing av boligen.
• Utgangsverdi: Dette er salgssummen minus salgsomkostninger, for eksempel meglerhonorar, takst og annonsering.

Utgangsverdi – inngangsverdi = gevinst ved boligsalg

Du må ta vare på alle kvitteringer og fakturaer, slik at du kan dokumentere skatteberegningene dine. Det er ikke nødvendig å sende inn denne dokumentasjonen. Du må imidlertid ha den lett tilgjengelig, i tilfelle Skatteetaten spør etter bevis på kostnader. Og du – husk å ta eventuell skatt med i beregningen for å finne ut om det lønner seg å selge et oppussingobjekt eller ikke!

Konklusjon: Slik gjennomfører du et vellykket salg av oppussingsobjekt

Kjøp og salg av oppussingsobjekter kan være utrolig spennende. Men du må være forsiktig, slik at ikke kostnadene spiser opp fortjenesten. Du må ha god forståelse for boligmarkedet, vite hvordan du velger de rette oppussingsprosjektene og holde deg innenfor budsjettet ditt. Eller har du en bolig som du vil selge som oppussingsobjekt? Noen ganger kan du få best fortjeneste ved å ikke pusse opp før salg.

Vi anbefaler uansett at du får hjelp av en eiendomsmegler som har god erfaring med å selge lignende boliger. Lykke til!