Selge bolig før ett år: Når må du skatte?

Hva skjer hvis du må legge en eiendom ut for salg, kort tid etter du har kjøpt den? Her er alt du må vite om å selge bolig før ett år.

Det er en stor investering å kjøpe bolig – og det kan koste en del å få solgt den også. Hvis du legger boligen ut for salg før det har gått ett år, må du være obs på skattereglene. Salget blir nemlig skattepliktig. Du må vurdere nøye om det er verdt å selge nå eller om du bør vente til du kan selge skattefritt.

Skattereglene kan være kompliserte. Det er likevel viktig å forstå dem for å unngå uventede kostnader eller problemer i etterkant av salget. I denne guiden veileder vi deg gjennom regelverket, slik at du kan ta trygge og gode beslutninger. Du får også noen praktiske eksempler på skatteberegninger.

Enten du er en førstegangsselger eller du har vært gjennom prosessen før, anbefaler vi å oppdatere deg på regelverket. 

Selge bolig før ett år – dette er skattereglene

All boligsalg er i utgangspunktet skattepliktig, men det finnes noen unntak fra regelen. Privatpersoner som har eid og bodd i en bolig i minst 12 måneder av de siste 24 månedene kan selge skattefritt. Du må ha brukt minst halve boligen selv. De 12 månedene trenger ikke å være sammenhengende, men du må ha brukt boligen som primærbolig i ett år sammenlagt.

Det betyr at hvis du har bodd i boligen i seks måneder og så leid den ut til noen andre i seks måneder, må du bruke boligen selv i seks nye måneder før du kan selge den skattefritt. Hvis du derimot selger boligen før det har gått ett år totalt, vil det utløse skatteplikt. Kort forklart, boligsalget er skattepliktig hvis du skal selge før det har gått ett år.

Du trenger kun å skatte for gevinsten og ikke hele salgssummen. Tap ved salg er derimot fradragsberettiget.

Botiden starter når du flytter inn og ikke når du overtar boligen. Akkurat dette er viktig å være obs på, slik at du ikke går på en smell når du skal selge. Du kan altså ikke bruke overtakelsesdato som starttidspunkt for botid, hvis du brukte et par måneder på å pusse opp før du flyttet inn. Eietiden begynner derimot ved overtakelse.

Du kan bruke flyttemeldingen til å bekrefte når botiden startet. Hvis du var litt treig med å sende flyttemelding, kan du bruke gamle fakturaer som dokumentasjon på den faktiske innflyttingsdatoen. For eksempel, kanskje du har strømregninger eller fakturaer for bredbånd som du kan vise til?

Brukshindring ved salg av bolig før ett år

Det kan være nødvendig å selge en bolig før ett år i visse situasjoner, for eksempel hvis det oppstår en brukshindring. Brukshindring kan være alt fra plutselig jobbendring til uforutsette helseproblemer som gjør at du ikke kan bo i boligen likevel. I så fall kan du be om å få brukskravet oppfylt, selv om du ikke har bodd i boligen i totalt 12 måneder.

Du må imøtekomme følgende kriterier for å kreve brukshindring:

• Du brukte boligen som primærboligen før du måtte flytte
• Planen din var å bruke boligen som fast bolig, og du har bevis på dette
• Årsaken til brukshindring skyldes helse, arbeid og lignende
• Du visste ikke om brukshindringen da du kjøpte boligen

La oss si at du kjøpte en bolig, men seks måneder senere mistet du jobben. Du blir nødt til å takke ja til en jobb i en annen by. Du har ikke råd til å betale boliglånet på den nåværende boligen, samtidig som du leier i den nye byen. I dette tilfellet kan det være fordelaktig å selge boligen og kreve brukshindring. Et annet eksempel kan være helseproblemer som skyldes en plutselig ulykke og som gjør det utfordrende å bo i boligen.

Slik regner du ut skatt ved boligsalg

Du må regne ut gevinsten for å finne ut hvor mye skatt du skal betale ved salg av bolig før ett år. Gevinsten er salgssummen, minus det du betalte for boligen. Du skal også trekke fra kostnader forbundet med salget, for eksempel meglerprovisjon, boligfotografering og boligsalgsrapport. Mattestykket er som følger:

Utgangsverdi (salgssum minus salgsomkostninger) – inngangsverdi (kjøpesum + eventuell påkostnad for oppgradering av standard) = gevinst.

Det er kun påkostnader for endring av bolig eller forbedring av stand som kan legges til inngangsverdien. Du kan ikke legge til vanlige vedlikeholdskostnader. Skatteetaten har et praktisk skjema som du kan bruke til å finne ut om arbeidet regnes som påkostning eller vedlikehold.

La oss se nærmere på et eksempel på hvor mye skatt du må betale. Per kjøpte et hus for 4 millioner kroner (inngangsverdi). Han bestemte seg for å selge boligen før 1 år var gått. Salgssummen kom på 4,5 millioner kroner. Kostnadene forbundet med salget (meglerhonorar, annonsering og boligsalgsrapport) kom på 100 000 kroner totalt. Boligen har dermed en utgangsverdi på 4,4 millioner kroner.

Gevinsten fra salget blir da: 4,4 millioner (utgangsverdi) – 4 millioner (inngangsverdi) = 400 000 kroner. Per må dermed skatte: 400 000 (gevinst) * 22 % (skattesats) = 88 000 kroner.

Vi anbefaler at du sjekker oppdaterte tall for hvor mye du skal skatte. Skattesatsen var 22 % i 2023, men den lå på 24 % i 2017 og 23 % i 2018. Den kan altså endre seg, og du bør alltid sjekke opp i gjeldende satser før du gjør noe. Hvis du vet sånn cirka hvor mye skatt du må betale av boligens forventede salgssum, blir det enklere å regne ut hvor lønnsomt salget vil være.

Når lønner det seg å selge bolig før ett år?

I enkelte tilfeller kan det lønne seg å selge bolig før det har gått ett år. La oss si at du vet at du ikke kan bli boende i boligen særlig lenge. Hvis boligmarkedet er sterkt og boligprisene er høye, kan du dra nytte av dette ved å selge tidlig. Selv om du må skatte, kan boligsalget likevel være lønnsomt fordi salgssummen er høyere.

La oss se på enda et eksempel. Du bestemte deg for å kjøpe en bolig for å pusse den opp og selge den til en høyere pris. Du skal ikke bruke den som primærbolig, siden du allerede eier et hus som du og familien din bor i. I så fall har du ganske mange utgifter som følge av å eie to boliger, for eksempel felleskostnader og kommunale avgifter. 

Ettersom du uansett må skatte ved salg av sekundærboliger, så vil det lønne seg å selge oppussingsobjektet så raskt som mulig.

Skattereglene for å selge arvet bolig før ett år

Det er mange som lurer på om de må betale skatt ved salg av arvet bolig. Svaret er at det spørs på arvelater. Du arver nemlig også skatteposisjonen til arvelater, og ikke bare boligen. Hvis arvelater oppfyller krav til eie- og botid, så kan du selge boligen skattefritt – ja, selv om det ikke har gått ett år. Boligsalget er derimot skattepliktig hvis arvelater ikke oppfyller kravene. 

Det vil si at du kun kan selge en arvet primærbolig skattefritt, og du må betale skatt for salg av sekundærboliger. Hvis arvelater kjøpte boligen mange år tilbake da boligmarkedet var billigere, kan den potensielle gevinsten være stor. Det betyr at skattebeløpet også vil være høyt. Gevinsten blir derimot mye mindre hvis dere er flere arvinger som sammen skal selge den skattepliktige boligen.

Hva kan du gjøre for å redusere skatten? Jo, du kan vurdere å flytte inn i boligen i minst 12 måneder før du selger den. I mellomtiden kan du leie ut primærboligen din. Du kan også vurdere om det heller lønner seg å leie ut den arvede boligen og tjene penger på leieinntektene. Bare husk at du må betale skatt for disse inntektene. Leieinntekt er kun skattefri om du leier ut en mindre del av en bolig som du selv bor i.

Tips til en vellykket bolighandel – uansett eie- og botid

Det er selvsagt viktig å få en god salgspris når du skal selge boligen din, uansett hvor lenge du har bodd i den. En dyktig og lokalkjent eiendomsmegler kan hjelpe deg med nettopp dette. Lokale meglere har inngående kunnskap om boligmarkedet der du bor. De vet nøyaktig hva kjøperne i området ser etter. 

Denne kunnskapen kan du bruke for å gjøre boligen mer attraktiv og på den måten øke sjansen for en vellykket bolighandel. Vi anbefaler at du sammenligner både prisene og tjenestene til forskjellige meglerforetak. Meglerpriser kan variere betydelig. Du bør se etter en megler som tilbyr gode tjenester til en konkurransedyktig pris. 

Husk at den billigste megleren ikke nødvendigvis er den beste. Du bør heller vurdere hvem som er best egnet til å skaffe deg en høy salgssum. Lykke til med boligsalget, enten du selger bolig før ett år eller etter mange år.