Salg av arvet bolig: Enkel guide (uskiftet bo, skatt, o.l.)

Siden du har havnet her på denne artikkelen, er det en stor sjanse for at du enten har eller skal arve en bolig som du ønsker å selge. Salg av arvet bolig kan være overveldende, både følelsesmessig og juridisk. 

Det er viktig å sette seg godt inn i hva regelverket sier for å unngå potensielle fallgruver og for å overholde alle lovpålagte krav. Når du vet at alt blir håndtert på riktig vis, kan det hjelpe med å få ro i sinnet i en ellers utfordrende tid.

Her guider vi deg gjennom hele prosessen, steg for steg.

Hva innebærer det å arve en bolig?

Når du arver en bolig, blir du juridisk eier av eiendommen. Dette betyr at du har rett til å disponere eiendommen som du vil – du kan bo i den, leie den ut eller selge den. Det høres ganske greit ut, ikke sant? Men det er viktig å merke seg at når du arver en bolig, arver du også eventuell gjeld og andre forpliktelser knyttet til eiendommen. 

Forpliktelsene kan inkludere boliglån, fellesutgifter og vedlikeholdsforpliktelser. Og det finnes en viktig faktor som du må ta hensyn til: skatt. Ja, det er riktig – hvis du bestemmer deg for å selge eiendommen, kan det hende at du må betale skatt. Det finnes imidlertid fritak, noe som vi kommer nærmere innpå senere i saken.

Salg av arvet bolig kan dessuten bli ganske komplisert hvis det er flere arvinger som alle har krav på en andel av eiendommen. Dere må bli enige om hva dere skal gjøre. Skal én arving kjøpe ut de andre? Eller skal dere legge boligen ut for salg og dele gevinstene? Hvis det er uenighet mellom arvingene som ikke kan løses, kan det være nødvendig med et offentlig skifte.

Offentlig skifte vil si at en nøytral tredjepart blir utnevnt av retten til å håndtere arvefordelingen. Dette vil som oftest være en advokat. Det kan også være nødvendig med offentlig skifte i tilfeller der arvelater også etterlater seg høy gjeld. Alternativet til offentlig skifte er privat skifte. I så fall overtar arvingene både verdier og gjeld, slik at de selv kan håndtere oppgjøret.

Undersøk eksisterende gjeld etter arvelater

Vi anbefaler at du begynner med å undersøke eksisterende gjeld før du gjør noe som helst annet. Arvingene er imidlertid ikke pliktige til å overta gjeld etter arvelater. Hvis gjelden er svært høy og gevinsten fra boligsalget dermed blir veldig lav, trenger du ikke å overta boet. I så fall må du velge offentlig skifte og ikke privat skifte. Ellers kan du sette deg selv i en situasjon der du i praksis arver en gjeld og ikke en eiendom.

Du kan undersøke dette ved å sjekke selvangivelsen til den avdøde, samt be retten om å utstede proklama. Kreditorene har da seks uker på å melde seg, ellers frafaller gjelden. Det er imidlertid viktig å merke seg at skatt og pantesikrede krav er unntatt denne fristen. Etter de seks ukene har gått, kan du vurdere om du vil overta boet eller ikke.

Resterende verdier etter arvelater fordeles etter at all gjelden er betalt ned. I praksis kan det i enkelte tilfeller bety at man må selge boligen, betale ned gjelden og så fordele det som er igjen til alle arvinger som har en andel i eiendommen. Hvis den ene arvingen ønsker å beholde boligen, må de andre kjøpes ut i henhold til markedsverdi.

Hvordan kjøpe ut andre arvinger

Når det er flere arvinger til en eiendom, kan en løsning være at en eller flere av arvingene kjøper ut de andre. Dette betyr i praksis at de som ønsker å beholde eiendommen, betaler de andre arvingene deres andel av verdien. Det er i så fall viktig å fastslå markedsverdien av eiendommen.

Dere kan be om e-takst fra en eiendomsmegler og/eller tilstandsrapport med verdi- og lånetakst fra en takstmann. Det siste alternativet er grundigere, da dere også får en vurdering av boligens tekniske tilstand. E-taksten fokuserer mer på den anslåtte markedsverdien. Disse rapportene og takstene sikrer at alle parter har en nøyaktig forståelse av hva eiendommen er verdt.

Vi anbefaler at dere dokumenterer arveoppgjøret nøye og lager en skriftlig avtale på hva dere blir enige om. Avtalen bør blant annet inkludere markedsverdi og salgssum. Be gjerne om bistand fra en advokat om nødvendig. God kommunikasjon og åpenhet kan bidra til å forhindre potensielle konflikter og sørge for at alle parter er fornøyde med utfallet.

Les også

Selge bolig med advokat: Fordeler og ulemper

Slik håndterer dere oppgjøret

Dere må få hjelp av en uavhengig og profesjonell tredjepart for å overføre eiendommen til en av arvingene, samt betale ut salgsbeløpet som dere har blitt enige om. Det er flere som tilbyr slike tjenester. Dere kan blant annet få hjelp av en eiendomsmegler, advokat eller oppgjørstjeneste. Mange velger å kontakte en advokat for å sikre at arveoppgjøret utføres på korrekt måte.

Andre ganger kan det være fornuftig å bruke en enkel oppgjørstjeneste. Disse drives som regel av advokatfirmaer. Oppgjør.no er et godt eksempel, og denne tjenesten tilbys av Sem & Johnsen. Oppgjørstjenester koster vanligvis ca. 10 000 kroner og inkluderer overføring av eiendom, utbetaling av kjøpesum og å innfri eventuelle heftelser. Tjenestene pleier derimot ikke å inkludere nærmere veiledning og støtte, noe som man ofte trenger i arvesaker.

Les også

Slik håndterer du oppgjøret

Slik selger du arvet bolig på åpent marked

Hvis dere blir enige om å selge boligen dere har arvet og fordele gevinstene, kan dere legge eiendommen ut på det åpne markedet. En dyktig, lokal eiendomsmegler kan hjelpe dere med å få best mulig salgssum. Akkurat som med andre boligsalg, bør dere klargjøre huset for salg. 

Klargjøringen innebærer å skaffe nødvendige rapporter om boligens tilstand, samt rydde og dekorere før fotografering og visning. Eiendomsmegleren hjelper dere med visning og budrunde. Han eller hun kan også håndtere oppgjøret, slik at alle parter får det de har krav på i henhold til både arveloven og hva dere har blitt enige om.

Fordeling av gevinster fra boligsalget

Inntektene fra salg av arvet bolig blir normalt delt mellom arvingene i henhold til deres andeler i boet. Disse andelene er vanligvis fastsatt i arvelaterens testamente, samt reglene i arveloven. Ektefeller og samboere med felles barn har krav på enten en fjerdedel av arven eller et minstebeløp på 4G (fire ganger grunnbeløpet). 

Samboere uten felles barn har kun krav på arv hvis det står i testamentet, samt at det ikke går utover arvelaters barn fra tidligere forhold. Barna mottar sin del av arven etter ektefellen. Hvis det ikke foreligger testamente, skal resterende verdier fordeles likt mellom livsarvingene. 

Barn har krav på det som kalles pliktdelsarv. Det vil si at hvert barn skal ha 15G. Arvelater kan kun testamentere til andre etter at ektefelle og barn har fått sitt. Dersom det ikke er nok verdier etter at de nærmeste har fått det de har krav på under arveloven, så kan ikke andre få arv – selv om arvelater har skrevet noe annet i testamentet.

Husk at den gjenlevende ektefellen har krav på å sitte i uskiftet bo

Ektefeller og samboere med felles barn kan ha krav på å sitte i uskiftet bo. Det vil si at de kan utsette arveoppgjøret til etter at de selv har gått bort. På den måten kan de fortsatt beholde boligen, fremfor å måtte selge den for at barna skal få sin del av arven. Det er viktig å merke seg at dette kun gjelder ektefeller og samboere med felles barn. Samboere uten felles barn må skrive testamente for å gi hverandre rett til å sitte i uskiftet bo – men eventuelle barn må godkjenne det.

Dersom den avdøde har barn med andre, kan barna altså kreve å få arven sin umiddelbart. De må gi sitt samtykke til at ektefellen eller samboeren får sitte i uskiftet bo eller ikke. Barna kan sette krav til samtykket, slik at den gjenlevende ikke kan pantsette eller redusere verdiene på andre måter.

Salg av arvet bolig: skatt og dokumentavgift

Hvorvidt du må betale skatt eller ikke, avhenger av arvelater. Avtaker slipper å betale skatt, så lenge den avdøde kunne ha solgt boligen skattefritt. Den avdøde må ha eid boligen i 12 måneder, samt bodd der i 12 av de siste 24 månedene.

Du kan likevel ha krav på skattefradrag for salgskostnadene, selv om du ikke må skatte. Det er også mulig å få fradrag for oppussing, så lenge oppussingen anses for å være en påkostning. Fradraget får du ved å plusse oppussingskostnadene på kjøpesummen, slik at den skattepliktige gevinsten blir mindre.

Selv om det er vanlig å slippe dokumentavgift ved arv av bolig, kan det hende du må betale den likevel i enkelte situasjoner. For eksempel, forskudd på arv blir regnet som gave etter dagens lovverk. Arvingen kan i så fall ikke kreve avgiftsfritak og må betale dokumentavgift for eiendommen.

Dersom du har krav på fritak, gjelder det kun for den andelen av eiendommen som du har krav på. Du må betale dokumentavgift hvis du overtar andelene til andre arvinger. Ektefeller trenger ikke å betale dokumentavgift ved overføring av eiendom. Det gjelder også i forbindelse med arv og arveoppgjør.

Hvordan en eiendomsmegler og/eller advokat kan hjelpe

Salg av en arvet bolig kan by på noen utfordringer som uenighet mellom arvingene, høy gjeld knyttet til eiendommen eller vanskeligheter med å selge eiendommen på grunn av markedssituasjonen. Det viktig å ha god kommunikasjon med alle involverte parter, være tålmodig og søke profesjonell hjelp når det trengs.

En advokat kan være tilrådelig hvis dere trenger hjelp med å løse konflikter eller for å finne ut av juridiske spørsmål. Advokater som spesialiserer seg på arv og eiendom kan gi råd og veiledning om hvordan man best kan håndtere salg av arvet bolig. Han eller hun kan også hjelpe om den ene arvingen vil kjøpe ut de andre.

Advokaten kan lage salgskontrakt, sikre at alle skatteforpliktelser blir oppfylt, håndtere oppgjøret og ta seg av alt papirarbeidet forbundet med boligsalget. Hvis dere ønsker å legge boligen ut for salg på åpent marked og deretter fordele gevinsten, anbefaler vi å bruke eiendomsmegler. 

Eiendomsmeglere har omfattende kunnskap om det lokale boligmarkedet, noe som kan være uvurderlig når det kommer til å sette riktig prisantydning og finne potensielle kjøpere. Det kan uansett være en god idé å snakke med flere forskjellige eiendomsmeglere og advokater, slik at du kan se på de forskjellige meglernes priser og tjenester.

Konklusjon: salg av arvet bolig steg-for-steg

Du har nå fått mye informasjon om arv og boligsalg. Prosessen kan være komplisert, særlig hvis dere er flere arvinger som alle har krav på en andel. For å gjøre det mer forståelig og oversiktlig, avslutter vi guiden vår med en kort oppsummering om hvordan du selger en bolig som du har arvet steg-for-steg:

Steg 1: Motta arven

Når du først får vite at du har arvet en bolig, er det viktig å få all nødvendig informasjon om eiendommen. Dette inkluderer detaljer om eventuell gjeld knyttet til eiendommen, for eksempel boliglån eller forbrukslån med sikkerhet i bolig.

Steg 2: Vurder eksisterende gjeld

Undersøk om det er noen gjeld knyttet til eiendommen. Hvis gjelden er høy, kan det påvirke hvor mye du faktisk vil tjene på salget av boligen. Du kan velge offentlig skifte, hvis du ikke ønsker å overta boet på grunn av den høye gjelden.

Steg 3: Bli enig med andre arvinger

Bestem deg for om du vil beholde eller selge eiendommen. Hvis det er flere arvinger, må alle være enige om beslutningen. Husk at den gjenlevende ektefellen eller samboeren kan ha krav på å sitte i uskiftet bo.

Steg 4: Få en verdivurdering

Før du legger eiendommen ut for salg, bør du få en verdivurdering for å fastslå markedsverdien. En eiendomsmegler kan hjelpe deg med dette. Hvis den ene arvingen skal kjøpe ut de andre, må dere nå bli enige om en kjøpesum og dokumentere avtalen skriftlig.

Steg 5: Forbered eiendommen for salg

Skal dere selge boligen på åpent marked? Gjør nødvendige reparasjoner og vedlikeholdsarbeid for å sikre at eiendommen er i best mulig stand før salg. En velholdt eiendom kan tiltrekke flere potensielle kjøpere og høyere bud.

Steg 6: Markedsfør boligen

Bruk en eiendomsmegler til å markedsføre eiendommen og finne potensielle kjøpere. Megleren vil også håndtere visninger og budrunder på dine vegne.

Steg 7: Fullfør salget

Når du har akseptert et bud, vil megleren hjelpe deg med det juridiske arbeidet for å fullføre salg og overtakelse. Hvis dere har bestemt dere for at én arving skal kjøpe ut de andre, kan dere droppe steg 5 og 6. I så fall kan dere velge om dere vil ha hjelp av en advokat eller megler til å håndtere oppgjøret på korrekt måte.

Selv om det kan føles som en stor oppgave å selge en arvet bolig, kan du gjøre prosessen mye enklere og mer oversiktlig ved å få hjelp av en advokat eller megler. Lykke til!