Oppgjør ved boligsalg: Slik går du frem

Oppgjør ved boligsalg er det store øyeblikket da eierskapet formelt skifter hender, og pengene for eiendommen overføres. Og tro oss, denne prosessen må du ha stålkontroll på!

Du har gått gjennom flere runder i boligsalgsprosessen – du har markedsført eiendommen, klargjort den for visning og til slutt gjennomgått den nervepirrende budrunden. Og så, tadaa! Du fikk et bud som du bestemte deg for å takke ja til. Gratulerer, boligen er solgt og du har nå offisielt gått videre til “oppgjørsfasen”.

Oppgjør ved boligsalg handler om mer enn å bare motta penger fra kjøperen. Det er en komplisert prosess som foregår over flere steg, inkludert å signere kjøpekontrakt, overføre penger, overtakelse av bolig og tinglysing av skjøte. Gjør du noe feil, kan det føre til forsinkelser, ekstra kostnader eller i verste fall juridiske utfordringer.

Her i denne guiden ser vi nærmere på hvordan du skal gå frem for å sikre at alt skjer på lovlig og korrekt måte.

Okei, hva er egentlig et oppgjør ved boligsalg?

Oppgjør ved boligsalg vil si at eierskapet formelt overføres fra deg til kjøper, og pengene overføres fra kjøper til deg. Det høres kanskje enkelt ut, men du må gjennom flere steg for å fullføre og avrunde boligsalget på lovlig måte. Kjøper og selger må signere kjøpekontrakt, avtale overtakelse, fylle ut overtakelsesprotokoll, skjøtet må tinglyses, eventuelle heftelser må innfris … det er altså ganske mye som skal skje.

Det er flere lover som du må følge, inkludert avhendingsloven og tinglysingsloven. Tinglysing er et begrep du kanskje ikke hører daglig, men det er et veldig viktig steg i boligsalgsprosessen der boligkjøper offisielt blir registrert som eieren i grunnboken. Hensikten med tinglysing er å gi klarhet og sikkerhet om hvem som eier boligen, og hvilke rettigheter og forpliktelser som følger med eiendommen.

Og visste du at banker faktisk kan si “nei takk!” til å betale ut boliglånet til kjøperen hvis oppgjøret ikke foregår på rett måte, sånn at du ikke får pengene dine? Finansinstitusjoner og banker krever at en uavhengig tredjepart håndterer utbetalingen fra kjøper til selger. De kan nekte å betale ut pengene, hvis ikke boligselgeren får en profesjonell til å håndtere oppgjøret.

Du bør ha stålkontroll på hele prosessen og vite nøyaktig hvordan du skal gå frem. Nettopp derfor velger de aller, aller fleste å få profesjonell hjelp til oppgjøret. Du kan velge mellom eiendomsmegler, advokat eller oppgjørstjeneste. Du må selv vurdere hvilket alternativ som passer best for dine behov og din spesifikke situasjon. 

Hva skal du velge – eiendomsmegler, advokat eller oppgjørstjeneste?

Vi anbefaler på det sterkeste at du får profesjonell hjelp til oppgjør ved boligsalg. Det første steget er derfor å velge om du skal bruke eiendomsmegler, advokat eller oppgjørstjeneste. Med andre ord – skal du selge bolig selv eller få hjelp av en megler? Det er fordeler og ulemper med begge deler.

Eiendomsmeglere er eksperter på boligmarkedet, og de kan hjelpe deg med alt fra å sette riktig prisantydning og markedsføre boligen din til å forhandle med potensielle kjøpere. Det kan være smart å velge megler for å få en “alt-i-ett” løsning til hele boligsalget. Du kan dessuten velge å bruke eiendomsmegleren til enkelte oppgaver – som for eksempel oppgjør – og håndtere det andre selv.

Du kan derimot velge mellom advokat eller oppgjørstjeneste, dersom du skal selge bolig selv. Disse alternativene passer for deg som allerede har funnet en kjøper til boligen og bare trenger hjelp med å overføre eierskap og eventuelt betale ut penger. I så fall betaler du bare en gitt sum for tjenesten. Prisen på kun oppgjør pleier å ligge på ca. 10 000 kroner, selv om det selvsagt kan variere mellom ulike foretak.

Les også

Slik selger du bolig med advokat

Slik går du frem for å fullføre oppgjøret, steg for steg

Du må følge visse steg, uavhengig om du velger å få hjelp av eiendomsmegler, advokat eller oppgjørstjeneste. Vi har laget en generell oversikt over hvordan du skal gå frem som forklarer hvert steg på en enkel og forståelig måte. Megleren eller advokaten din vil kunne gi deg mer detaljert informasjon om hva du skal gjøre.

Steg 1: Forbered deg på overtakelsesdagen

Dette er dagen du offisielt gir nøklene til den nye eieren. Sørg for at flyttevasken og alle avtalte reparasjoner eller endringer er gjort før overtakelsen finner sted. Det er også lurt å ta bilder av boligen slik den ser ut på overtakelsesdagen, i tilfelle det skulle oppstå konflikter senere. Boligen skal overleveres i henhold til avtalen. 

Hvis ikke tilstanden på boligen er som avtalt, kan boligkjøper nekte å overta boligen eller kreve at deler av oppgjøret blir holdt tilbake til problemet er løst. Du unngår slike problemer ved å få utarbeidet en detaljert tilstandsrapport før salget, samt passe på at alt er rengjort, ryddet og på stell før boligkjøperen kommer for å få nøklene.

Steg 2: Boligkjøper betaler inn salgssummen

Boligkjøper må sette inn den avtalte kjøpesummen til dem som håndterer oppgjøret før overtakelsen kan finne sted. Pengene settes på en trygg konto som oppgjørstjenesten, megleren eller advokaten disponerer. Dermed kan boligselger overføre eiendommen til kjøperen, uten å være redd for å ikke få pengene. Boligkjøper kan derimot betale ut pengene og være trygg på å få eierskapet.

Steg 3: Fyll ut overtakelsesprotokollen

Du og kjøperen må inspisere boligen sammen og fylle ut en overtakelsesprotokoll under overtakelsen. Denne protokollen dokumenterer tilstanden til boligen på overtakelsesdagen, samt eventuelle feil eller mangler som ble oppdaget. Hvis du ikke er enig med boligkjøper om eventuelle mangler, kan du notere dette i protokollen.

Les også

Slik fyller du ut overtakelsesprotokollen

Steg 4: Send overtakelsesprotokollen til dem som skal håndtere oppgjøret

Overtakelsesprotokollen må signeres av både deg og kjøperen før den sendes til oppgjørstjenesten. Oppgjøret for boligsalget kan ikke fullføres før protokollen er mottatt – tenk på det som klarsignalet til at nå kan eierskapet offisielt overføres til boligkjøper. Nå som protokollen er sendt inn – enten digitalt eller på papir – kan du gi husnøklene til den nye eieren.

Steg 5: Tinglysing av skjøte

De som håndterer oppgjøret sender deretter skjøtet til tinglysing hos Kartverket, slik at eierskapet offisielt registreres på boligkjøperen. Dette steget kan ta opptil to uker, avhengig av behandlingstiden hos Kartverket. Du må ikke bruke en oppgjørstjeneste til tinglysingen – du kan sende inn skjemaet selv. Bare pass på at du gjør det riktig for å unngå forsinkelser.

Steg 6: Betal eventuelle heftelser og andre gebyrer

Nå som eiendommen er ferdig tinglyst, kan oppgjørstjenesten innfri pant og heftelser i eiendommen som ikke skal overføres til kjøperen. Hvis du har brukt eiendomsmegleren, trekker megleren fra vederlaget og eventuelle gebyrer som han eller hun har betalt på dine vegne. Boligselgerforsikringen trekkes også fra nå, dersom du har takket ja til det. 

Husk at du som boligselger kan bli holdt økonomisk ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter at boligsalget fant sted. Det kan derfor være lurt å takke ja til boligselgerforsikring. Slike forsikringer tilbys av eiendomsmeglere, advokater og oppgjørstjenester.

Steg 7: Du får pengene på kontoen din

Helt til sist får du omsider pengene på kontoen din. Nå kan du feire at boligsalget er vel overstått og oppgjøret er fullført! Bra jobba! Men ikke løp av gårde for å bruke pengene helt enda. Hvis du må skatte av boligsalget, anbefaler vi at du setter av pengene allerede nå. Kort forklart, så må du skatte av gevinsten ved salg av sekundærboliger. Du slipper å betale skatt for primærboliger som du har bodd i og eid i minst 12 ut av de siste 24 månedene.

Slik går du frem for å fullføre oppgjøret uten megler

Det kan være fristende å droppe eiendomsmegler og selge boligen på egen hånd. Du kan spare penger på meglerkostnader og ha full kontroll over hele salgsprosessen. Men det er også viktig å huske at du påtar deg et større ansvar og mer arbeid ved å velge vekk megler. Det er også enkelte oppgaver som du ikke kan gjøre selv, for eksempel å håndtere oppgjøret for boligsalget.

Du må i så fall finne en advokat som kan hjelpe deg – helst noen som spesialiserer seg på eiendomsrett. Det finnes også rene oppgjørstjenester på nett som du kan bruke. Digitale oppgjørstjenester er veldig enkle. Kontrakter sendes digitalt, overtakelsesprotokollen sendes digitalt, dere trenger ikke å holde møter og dokumentene signeres ved hjelp av BankID.

Advokat eller oppgjørstjeneste passer bra for deg som allerede har funnet noen som skal overta eiendommen eller som har en bolig som er veldig lett å selge. Hvis du vil ha hjelp med å finne kjøper og forhandle frem høyest mulig salgspris, anbefaler vi derimot å bruke eiendomsmegler. 

Slik kan eiendomsmegleren hjelpe deg

Eiendomsmegleren hjelper deg ikke bare med å finne den rette kjøperen – de bistår med hele boligsalget, inkludert oppgjøret. Du kan velge mellom tradisjonell eiendomsmegling og eiendomsmegling til fastpris. Du betaler en prosentandel av salgssummen i meglerhonorar om du velger tradisjonell eiendomsmegling. 

Fastpris er derimot akkurat det som det høres ut som – du betaler en forhåndsbestemt pakkepris for meglertjenestene, uansett hva boligen ble solgt for. Dette er en kostnadseffektiv løsning som passer for mange boligselgere. Mange av oppgavene til megleren er digitalisert og automatisert, noe som tillater dem å kutte kostnadene. Og ja, det inkluderer digitalisering og automatisering av oppgjøret.

Du får imidlertid mindre fleksibilitet med fastprismodellen. Tradisjonell megling passer derfor bedre for deg med en særegen eller kostbar eiendom, samt boliger som kan være vanskelige å selge. Det kan også være en fordel å velge en tradisjonell megler hvis du ønsker tettere oppfølging i person og ikke digitalt. Fastpris passer bra for lettsolgte boliger. Men du får uansett god hjelp med oppgjøret, enten du velger tradisjonell eiendomsmegling eller fastpris.

Du bør bruke litt tid på å sammenligne priser og forskjellige betalingsmodeller for å spare penger på meglerkostnader. Det kan være ganske store prisforskjeller på tvers av meglerforetak. For eksempel, enkelte eiendomsmeglere tar et ekstra gebyr for oppgjør ved boligsalg. Andre inkluderer derimot denne tjenesten i prisen.

Les også

Fordeler og ulemper med megler til fastpris

Konklusjon: få hjelp til å fullføre oppgjøret

Det er altså mange steg som må fullføres for å håndtere oppgjøret, og du må gå frem på riktig måte. Alle nødvendige dokumenter må på plass, blant annet kjøpekontrakt, overtakelsesprotokoll og tinglysing av skjøte. Overføring av penger må i tillegg håndteres på en forsvarlig og sikker måte. Vi anbefaler derfor at du får profesjonell hjelp, enten du vil selge boligen selv eller bruke eiendomsmegler. 

Det er uansett smart å bruke litt tid på å sammenligne ulike alternativer, priser og tjenester for å sikre at du får et konkurransedyktig tilbud. Lykke til!