Fradrag for oppussing ved salg av bolig

Du får strengt tatt fradrag for påkostning og ikke oppussing ved salg av skattepliktig bolig. Påkostning er altså forbedringer som øker boligens verdi utover den opprinnelige standarden. Det er altså ikke nok å bare male en vegg for å få skattefradrag ved boligsalg – tiltakene må faktisk oppgradere boligstandarden. 

Her i denne guiden skal vi se nærmere på hvilke oppussingsutgifter du kan trekke fra og hvordan du dokumenterer dem riktig.

Hvilken oppussing gir fradrag ved salg av bolig?

Mange tror at boligsalg alltid er skattefritt. Det stemmer dessverre ikke. Hovedregelen er riktignok at du slipper å betale skatt hvis du har eid og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene. Boligsalget er derfor skattepliktig hvis du selger før ett år har gått. Denne regelen gjelder for din primærbolig, altså der du bor mesteparten av tiden.

Skattereglene for boligsalg er litt annerledes hvis du derimot skal selge en sekundærbolig, for eksempel en utleiebolig. Da må du belage deg på å betale skatt av gevinsten, med mindre du flytter inn i den og bruker den som primærbolig i minst 12 måneder. Gevinsten beregnes enkelt ved å ta salgssummen minus kjøpesummen. Hvis boligsalget går med tap, kan du trekke det fra på skatten.

Det finnes fradrag som gjør at du kan redusere skatt ved salg av bolig, for eksempel oppussing. Men det er ikke all oppussing som gir skattefradrag. Tiltakene må som sagt regnes som påkostning. Du gjør altså boligen bedre enn den var da du kjøpte den. Her er noen eksempler på påkostninger:

• Bygge på en ekstra etasje
• Sette inn et helt nytt bad der det før var et gammelt kott
• Oppgradere kjøkkenet fra et enkelt og lukket 80-tallskjøkken til å flytte det inn i stua med åpen planløsning
• Legge inn vannbåren varme istedenfor å bruke de gamle, elektriske panelovnene

Typiske eksempler på vedlikehold er å male slitte vegger, bytte ut gamle gulv eller reparere lekkasje på badet. Vedlikehold handler dermed om å holde boligen i samme stand som da du overtok den. En annen måte å forklare det på er at påkostninger øker boligens verdi fordi du oppgraderer standarden. Vedlikehold ivaretar den eksisterende verdien og standarden.

Slik regner du ut skatt og fradrag for oppussing ved boligsalg

Okei, så du kan altså få fradrag for oppussing ved salg av bolig, så lenge det er snakk om påkostninger. Men hvordan regner du ut hva du skal betale i skatt? Jo, du tar salgssummen og trekker fra det du ga for boligen da du kjøpte den. Differansen er det som kalles gevinst. Det er denne du må skatte av hvis salget er skattepliktig. 

Regnestykket tar utgangspunkt i to viktige tall:

• Utgangsverdien: Dette er det du solgte boligen for, minus alle kostnader ved salget som for eksempel meglerprovisjon.
• Inngangsverdien: Dette er det du betalte for boligen – altså kjøpesummen – pluss eventuelle påkostninger.

Slik ser formelen ut:

(Salgssum – salgsomkostninger) – (kjøpesum + påkostninger + kjøpsomkostninger) = Skattepliktig gevinst

Her er alt du kan trekke fra:

• Salgsomkostninger: Meglerhonorar, takst, fotograf og andre salgskostnader kan trekkes fra salgssum
• Kostnader ved kjøp: Dokumentavgift, tinglysningsgebyr og andre kjøpskostnader kan plusses på kjøpesum
• Underveis: Alle påkostninger som har forbedret boligens standard plusses på kjøpesum

La oss se på et eksempel for å vise hvordan det fungerer i praksis. Du har solgt boligen din for 5 millioner kroner og betalte 150 000 kroner i meglerhonorar og andre salgskostnader som boligstyling. Du kjøpte opprinnelig boligen for 4 millioner kroner (inkludert dokumentavgift). Påkostninger som du har utført i løpet av årene kommer på totalt 500 000 kroner.

Slik ser regnestykket ut:

(5 000 000 – 150 000) – (4 000 000 + 500 000) = 350 000 i skattepliktig gevinst

Du må kunne dokumentere fradragene dine. Det er ikke nødvendig å sende inn papirene til Skatteetaten, men du må ha dokumentasjonen tilgjengelig i tilfelle de spør etter dem. Et godt tips er å lage en “skattemappe”. Legg inn alle kvitteringer for kjøpskostnader, påkostninger og senere salgskostnader for å ha alt under kontroll.

Les også

Selge bolig før ett år? Her er alt du må vite om skatt og regler

Fradragsberettigede påkostninger

Du kan som sagt få fradrag for oppussing som regnes som påkostning ved skattepliktig boligsalg. Det finnes ingen tydelig definisjon, utover at tiltakene må føre til at boligstandarden blir oppgradert. Vi tar derfor en titt på noen eksempler, slik at du får en bedre forståelse av hvilke oppussingsprosjekter som reduserer skattebeløpet.

• Utvide boligen: Et godt eksempel på påkostninger er prosjekter der du utvider boligen. Du øker boligens areal eller funksjonalitet ved å bygge en ekstra etasje, utvide stuen eller legge til et nytt rom.
• Oppgradering av eksisterende rom: Oppussingsprosjekter som hever standarden på eksisterende rom i boligen regnes også som påkostninger. Et godt eksempel er å bytte linoleumsgulv ut med fliser. Men bare pass på at oppussingen ikke faller innunder vedlikehold.
• Nye fasiliteter: Du kan få fradrag ved boligsalg hvis du har bygget fasiliteter som ikke var til stede da du kjøpte eiendommen, for eksempel garasje eller terrasse.
• Modernisering og ombygging: Hvis du har modernisert og bygget om et gammelt hus ved å lage åpen planløsning for stue og kjøkken – der kjøkkenet tidligere var et separat rom – så regnes det som påkostning.

Mange glemmer også at de kan få fradrag for arbeidstimer de selv har lagt ned i påkostningsprosjekter – på en måte, i alle fall. Du legger verdien av arbeidsinnsatsen din til inngangsverdien ved skattepliktig boligsalg. Men det gjelder kun deg som er amatør og pusser opp på fritiden din. Du har altså ikke lov å gjøre dette hvis du er en profesjonell håndverker som utfører arbeid på egen bolig.

Fradrag for prosjekter som kombinerer vedlikehold og påkostning

Noen ganger kan grensen mellom vedlikehold og påkostning være uklar. Hver enkelt utgift og tiltak må vurderes nøye og hver for seg, særlig om du er i gang med større renoveringsprosjekter. Men hvis du må gjøre vedlikehold og samtidig velger å oppgradere, kan du faktisk få fradrag for deler av kostnaden. 

Derfor kan det være smart å både vedlikeholde og oppgradere samtidig for å få mest mulig fradrag. Det gjelder spesielt for deg som har et oppussingsobjekt som du skal forbedre og selge videre, uten å innfri krav til eie- og botid. Be håndverkeren spesifisere på fakturaen hva tilsvarende standard ville ha kostet. Da har du dokumentasjonen klar den dagen du skal selge boligen!

La oss si at du må bytte ut den gamle vedovnen som ikke lenger kan brukes trygt. Du velger å oppgradere ved å sette inn en moderne peisovn med både ved- og gassfyring fremfor en ny og enkel vedovn. I så fall regnes prisen for en ny og tilsvarende vedovn som vedlikeholdskostnader og er ikke fradragsberettiget. Men resten av kostnaden for den moderne peisovnen regnes som påkostning og øker inngangsverdien på boligen.

Les også

Les vår komplette guide med alt du må vite om salg av utleiebolig

Eksempler på hvor mye kan spare på påkostninger ved skattepliktig boligsalg

La oss se nærmere på hvor mye du faktisk kan spare i skatt ved å ta høyde for påkostninger og oppussing ved salg av bolig. Marte og Thomas bygget på en ekstra etasje på et rekkehus som de solgte innen 12 måneder. De kjøpte huset for 4,5 millioner kroner og brukte 1,2 millioner på påbygget. Marte og Thomas solgte huset for 7 millioner. De hadde meglerutgifter og andre salgskostnader på 200 000 kroner. 

Uten påkostningsfradrag:

(7 000 000 – 200 000) – 4 500 000 = 2 300 000 i gevinst

2 300 000 × 22 % = 506 000 i skatt

(7 000 000 – 200 000) – (4 500 000 + 1 200 000) = 1 100 000 i gevinst 

1 100 000 × 22 % = 242 000 i skatt

De sparte altså 264 000 kroner i skatt grunnet påkostningen. Gevinsten skattes som kapitalinntekt, og vi brukte en skattesats på 22 % i eksempelet vårt. Vi anbefaler imidlertid at du alltid sjekker gjeldende skattesatser for eiendomssalg før du regner ut hvor mye du skal betale. Beløpet fører du opp som gevinst eller tap i skattemeldingen.

Konklusjon: Slik får du fradrag for oppussing ved salg av bolig

Kort og greit, du kan få fradrag for oppussing ved skattepliktig boligsalg hvis prosjektet regnes som påkostning og ikke vedlikehold. Men du må kunne dokumentere utgiftene dine. Vi anbefaler derfor at du tar godt vare på alle kvitteringer fra oppussingsprosjekter, tar bilder før og etter oppgraderinger og ber håndverkere spesifisere hva som er oppgradering eller vedlikehold på fakturaene.

Er du usikker på om et oppussingsprosjekt vil gi deg fradrag senere? Eller om arbeidet i det hele tatt vil lønne seg? Ta en prat med en eiendomsmegler og skatterådgiver før du setter i gang. Det er nemlig smart å planlegge oppgraderinger med tanke på fremtidig salg – særlig hvis du vet at du kommer til å selge før du innfrir krav til skattefritt eiendomssalg. Lykke til!