Meglers ansvar ved salg av bolig: Enkel guide

Har du tenkt over hvor mye ansvar en eiendomsmegler egentlig har når du skal selge eiendommen din? Og hvor mange regler megleren må følge? Det er ikke bare snakk om å vurdere verdien og holde visning. Nei, meglers ansvar ved salg av bolig er ganske stort. Megleransvaret og regelverket er blant annet regulert av eiendomsmeglingsloven.

Men hvorfor er det så viktig å forstå hva megleren din egentlig har ansvar for? Jo, fordi det kan ha stor betydning for både deg som selger og for potensielle kjøpere. En dyktig eiendomsmegler som kjenner til regelverket og opptrer med god meglerskikk sørger for at salgsprosessen skjer på riktig måte – og at du ikke bare ender opp med mange juridiske problemer. 

Og når du vet hva du kan forvente av megleren din, blir også samarbeidet enklere. Et godt samarbeid er tross alt nøkkelen til et vellykket boligsalg.

Megler har ansvar for både kjøper og selger ved salg av bolig

Eiendomsmegler skal ivareta både kjøpers og selgers interesser ved salg av bolig – selv om det er selgeren som betaler regningen. Dette er faktisk lovfestet i eiendomsmeglingsloven § 6-3 om God meglerskikk som slår fast at megleren skal ha “omsorg for begge parters interesser”. Megleren skal hjelpe boligselger med å få best mulig pris for boligen din. Samtidig må eiendomsmegleren passe på at potensielle kjøpere får all nødvendig informasjon om boligen, slik at de kan ta en velinformert kjøpsbeslutning.

Eiendomsmeglere er også underlagt streng taushetsplikt under eiendomsmeglingsloven § 3-6. Dette betyr at de ikke har lov til å dele konfidensiell informasjon om sine klienter eller transaksjoner med utenforstående. Taushetsplikten omfatter personlige opplysninger, økonomiske forhold og andre sensitive detaljer som megleren får kjennskap til gjennom sitt arbeid. Taushetsplikten er viktig for å beskytte både kjøpers og selgers privatliv og interesser. 

Megleren kan imidlertid bli fritatt fra taushetsplikten hvis klienten gir samtykke eller hvis det er nødvendig for å oppfylle lovpålagte plikter.

God meglerskikk

Eiendomsmeglingsloven redegjør altså for hva som er god meglerskikk. Ifølge lovverket innebærer god meglerskikk at megleren skal utføre oppdraget med omsorg, nøyaktighet og i samsvar med lover og etiske retningslinjer. De skal opptre upartisk og ikke gjøre noe som kan svekke tilliten til deres integritet og uavhengighet. 

I praksis betyr dette at en god megler gir ærlige råd og informerer åpent om alle relevante forhold ved boligen. Eiendomsmegleren skal også tilrettelegge for en rettferdig og ryddig salgsprosess. De skal verken overdrive boligens fordeler eller skjule eventuelle mangler. Husk at en megler som følger god meglerskikk ikke bare beskytter kjøperen, men også deg som selger. 

Risikoen for konflikter og potensielle rettssaker i etterkant av salget reduseres betydelig når megleren tar sitt ansvar på alvor. Du bør derfor ikke velge en eiendomsmegler som bare lover gull og grønne skoger. Han eller hun må også vise integritet og profesjonalitet i sin tilnærming til oppdraget.

Eiendomsmeglere må søke konsesjon fra Finanstilsynet

Visste du at ikke hvem som helst kan kalle seg eiendomsmegler eller drive et eiendomsmeglerfirma i Norge? Meglere og eiendomsmeglingsforetak må søke konsesjon fra Finanstilsynet etter fullført utdanning. Finanstilsynet har dermed ansvar for å påse at meglere følger norsk lov ved salg av bolig. Konsesjonen sikrer at eiendomsmegleren oppfyller en rekke krav til utdanning, erfaring og god vandel. 

Man må ha en treårig bachelor i eiendomsmegling, to års praksis og bestå en egnethetsprøve for å kunne bli eiendomsmegler. Finanstilsynet fører også løpende tilsyn med bransjen og kan trekke tilbake konsesjoner hvis man bryter reglene. Du kan sjekke Finanstilsynets register for å forsikre deg om at meglerkontoret du vurderer har nødvendige tillatelser.

Megler har ansvar for å formidle følgende informasjon

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 har megleren undersøkelses- og opplysningsplikt. Opplysningsplikten innebærer at megleren må gi all relevant informasjon om både boligen og selve boligsalgsprosessen. Denne informasjonen kan inkludere alt fra tekniske opplysninger om boligen til planlagte endringer i området eller nabolaget.

Undersøkelsesplikten går hånd i hånd med opplysningsplikten. Megleren kan ikke bare stole blindt på det selgeren forteller. Eiendomsmegleren har også ansvar for å hente inn og kontrollere opplysninger om eiendommen. Hvis ikke, må megleren redegjøre skriftlig for hvorfor informasjonen ikke er hentet inn og/eller kontrollert.

Megleren har ansvar for å sikre at kjøper får følgende opplysninger skriftlig:

• Eiendommens adresse og registerbetegnelse
• Eierforhold
• Forpliktelser og rettigheter som følger med eiendommen
• Grunnarealer
• Arealer, byggemåte og alder på bygninger
• Eventuell adgang til utleie
• Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
• Verdi ved fastsetting av skatt og offentlige avgifter
• Offentlige planer
• Eventuell konsesjonsplikt og odelsrett ved salg av landbrukseiendom
• Oversikt over eventuelle faste, løpende kostnader
• Totalkostnad inkludert fellesgjeld, gebyrer og avgifter (hvis kjøpesum er fastsatt)
• Samlet oppstilling over prisantydning, fellesgjeld, gebyrer og avgifter (hvis kjøpesum ikke er fastsatt)
• Avtalt meglerhonorar

Skal du selge andelsleilighet som for eksempel en OBOS leilighet? Da stilles det ytterligere krav til opplysninger for å sikre at potensielle kjøpere får god oversikt over de økonomiske forpliktelsene og rettighetene som følger med boligen. Megleren må blant annet gi detaljert informasjon om fellesgjelden og felleskostnadene. Det inkluderer blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og en oversikt over månedlige felleskostnader. 

I tillegg skal det opplyses om kjøpers potensielle ansvar for manglende dekning av felleskostnader og usolgte enheter i prosjektet. Eiendomsmegleren må også informere om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader eller ikke. Videre skal salgsoppgaven inneholde informasjon om relevante rettigheter og forpliktelser for boligselskapet, samt vesentlige opplysninger om boligselskapets budsjett og regnskap.

Megleransvar vs. selgeransvar

Både megler og selger har ansvar for å gi korrekt informasjon, men ansvarsfordelingen kan variere. Selger har på sin side ansvar for å gi fullstendige og riktige opplysninger til megler. Boligselger kan dermed holdes ansvarlig, hvis han eller hun bevisst holder tilbake eller gir feilaktig informasjon. Megleren har likevel en selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt.

Meglers ansvar ved salg av bolig reguleres av eiendomsmeglingsloven, og selgers ansvar reguleres av avhendingsloven. Du som boligselger kan ikke selge eiendommen som den er. Tvert imot, den må selges som avtalt. Det betyr i praksis at du må beskrive eiendommens tilstand så grundig og nøyaktig som du kan. Boligen skal overleveres i samme tilstand som beskrevet. 

Kravene i avhendingsloven er ganske strenge, og derfor velger de fleste boligselgere å legge ved boligsalgsrapport fra takstmann. Det er en type tilstandsrapport som inneholder opplysninger som er særlig relevante ved boligsalg. Boligkjøper kan ikke kreve reklamasjon for noe som er opplyst om i forkant av salget. Det er heller ikke mulig å reklamere for noe som burde ha vært forventet i henhold til boligens alder, boligtype og generelle tilstand.

I tillegg må boligselger skrive en egenerklæring der man informerer om alle kjente feil og mangler – og inkludert tidligere feil som nå er utbedret. Eiendomsmegler skal også skrive egenerklæring. Megleren må redegjøre for sin egen rolle og eventuelle interesser i salgsobjektet i denne egenerklæringen. Eiendomsmegleren må også bekrefte at han eller hun har gjort grundige undersøkelser om eiendommen.

Les også

Se priser på meglere

Meglerens erstatningsansvar

Eiendomsmegleren kan bli erstatningsansvarlig hvis de ikke oppfyller sine plikter i henhold til eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk. Eksempler på dette kan være at megleren gir feilaktig eller mangelfull informasjon, unnlater å gjøre nødvendige undersøkelser eller opptrer uaktsomt på andre måter. 

Følgende vilkår må være oppfylt:

• Det må foreligge et ansvarsgrunnlag, vanligvis i form av uaktsomhet fra meglerens side
• Det må ha oppstått et økonomisk tap
• Tydelig årsakssammenheng mellom meglerens handling og tapet

Typiske situasjoner der megler kan holdes erstatningsansvarlig:

• Megleren gir en verdivurdering som inneholder betydelige feil som fører til tap for selger eller kjøper
• Megleren har ikke gjort tilstrekkelige undersøkelser og overser dermed vesentlige feil eller mangler ved eiendommen.
• Eiendomsmegleren gir dårlige eller feilaktige råd om juridiske eller økonomiske forhold knyttet til bolighandelen
• Budrunden håndteres på en uforsvarlig måte, for eksempel ved å ikke formidle bud

Megleren kan være erstatningsansvarlig overfor både kjøper og selger, avhengig av hvem som opplever tap som følge av meglerens feil eller forsømmelse. Det er vanligvis den som krever erstatning som har ansvar for å skaffe bevis på saken sin, med mindre eiendomsmegleren har opptrådt grovt uaktsomt.

Les også

Slik foregår budrunden

Megler har ansvar for følgende oppgaver ved salg av bolig

Megleren er din største medhjelper gjennom hele boligsalgsprosessen. Og hvis du ikke får solgt boligen og du mener at det er meglers feil, så kan du avslutte oppdraget. Men hvilke praktiske oppgaver har egentlig eiendomsmegleren ansvar for? La oss ta en titt på de viktigste oppgavene til megleren i boligsalgsprosessen.

Verdivurdering

En av meglerens oppgaver er å gi en profesjonell verdivurdering av boligen din. Eiendomsmegleren vurderer blant annet eiendommens synlige tilstand og beliggenhet. Megleren analyserer også boligmarkedet i området ditt for å komme frem til en realistisk markedsverdi. En nøyaktig verdivurdering er avgjørende for å sette riktig prisantydning, noe som kan påvirke både salgstid og endelig salgspris. 

Eiendomsmeglere følger en bransjestandard for verdivurderinger for å sikre at resultatet blir så riktig og rettferdig som mulig.

Eiendomsmegleren har ansvar for å formidle boligsalget

Meglerens største og kanskje viktigste oppgave er å formidle salget av boligen din. Det betyr at de skal markedsføre eiendommen effektivt for å tiltrekke potensielle kjøpere. De må blant annet lage en god annonse, engasjere en boligfotograf som tar flotte bilder og sørge for at boligen din får maksimal eksponering i relevante kanaler. En dyktig megler vil også bruke nettverket sitt for å finne interesserte kjøpere.

Utarbeide salgsoppgave

Salgsoppgaven – som også kalles prospekt – er boligens “CV”. Her skal megleren samle all relevant informasjon om boligen din. Informasjonen inkluderer blant annet tekniske opplysninger, arealopplysninger og beskrivelse av eiendommen. Megleren har et ansvar for at denne informasjonen er så korrekt og fullstendig som mulig. Boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst fra takstmann inkluderes også i salgsoppgaven.

Holde visninger

Megleren har ansvaret for å organisere og gjennomføre visninger på en profesjonell måte. De skal presentere boligen din, svare på spørsmål fra potensielle kjøpere og passe på at visningen foregår i trygge og ordnede former. En erfaren megler vil også gi deg verdifulle tilbakemeldinger etter visningen og følge opp interessenter ved behov.

Håndtere budrunde

Budrunden kan være nervepirrende, og her spiller megleren en viktig rolle. De skal håndtere alle bud som kommer inn, formidle disse til deg som selger og gi råd om hvordan du bør forholde deg til budene. Megleren passer på at budrunden gjennomføres på en ryddig og forsvarlig måte som er i tråd med lover og regler. De skal også føre en detaljert budjournal som både du og kjøper har rett til å se etter at salget er gjennomført.

Kjøpekontrakt og oppgjør

Megleren tar ansvar for alt papirarbeidet når budrunden er over og du har akseptert et bud. Eiendomsmegleren skal blant annet skrive en juridisk bindende kjøpekontrakt. Megleren sørger også for at alle nødvendige dokumenter blir signert og at det økonomiske oppgjøret gjennomføres på en korrekt og sikker måte. Banker og finansinstitusjoner kan faktisk nekte å betale ut boliglån, dersom oppgjøret ikke håndteres av en profesjonell tredjepart.

Konklusjon: Samarbeid med megleren din

Selv om megler har mange plikter og et stort ansvar ved salg av bolig, fritar det ikke boligselger fra sitt ansvar. Dere må jobbe sammen som et team for å gi kjøperen et så fullstendig bilde av boligen som mulig. Husker du den fuktige flekken i kjelleren du malte over? Eller den knirkete trappen du har lært deg å leve med? Dette er ting du må opplyse om skriftlig i forkant av salget.

Ærlighet varer virkelig lengst når det kommer til boligsalg. Det kan kanskje virke fristende å holde tilbake informasjon, men akkurat det kan skape store problemer for deg på sikt. Ikke minst, så er du lovpålagt å informere grundig om eiendommen. Åpenhet og ærlighet fra både selger og megler er dermed viktig for å sikre et vellykket boligsalg – uten kostbare konflikter og tvister i etterkant. 

Lykke til med salget!