Selge OBOS leilighet: Slik går du frem

Oslo Bolig- og Sparelag, er ikke bare en boligbygger – det er et helt system. Tenk på det som et stort boligkollektiv der du eier en andel. Men det betyr også at det er noen ekstra ting å tenke på når du skal selge OBOS bolig, for eksempel at andre medlemmer i boligbyggelaget har forkjøpsrett.

I denne guiden går vi gjennom alt du må vite før du skal selge borettslagsbolig. Vi ser nærmere på verdivurdering, finne eiendomsmegler, hvordan du styler boligen – her får du hele pakka!

Derfor er det litt annerledes å selge borettslagsbolig

OBOS er en medlemsorganisasjon som har eksistert siden 1929. De bygger, forvalter og selger boliger, og de aller fleste av disse er organisert som borettslag. Et borettslag fungerer som et lite samfunn. Du og naboene eier bygningen sammen gjennom borettslaget. Hver beboer har en andel i laget, noe som gir dem rett til å bo i en bestemt leilighet.

Disse forskjellene har noen praktiske konsekvenser for deg som skal selge borettslagsleilighet:

• Fellesgjeld: Borettslag har ofte fellesgjeld, noe som påvirker prisen på leiligheten.
• Forkjøpsrett: OBOS-medlemmer kan ha forkjøpsrett ved salg.
• Vedlikehold: I et borettslag deler man ansvaret for vedlikehold av bygningen og fellesarealer.

Du selger altså andelen din i borettslaget når du skal selge leiligheten. Det påvirker både prisen og markedsføringen. Du selger ikke bare et hjem, men også en del av et fellesskap. Derfor er det litt annerledes å selge en OBOS leilighet, sammenlignet med selveide boliger.

Dette må du vite om å selge OBOS leilighet med forkjøpsrett

Noe av det første du må sette deg inn i før du skal selge OBOS leilighet er forkjøpsrett. Forkjøpsrett betyr at noen har rett til å tre inn i et allerede akseptert bud på en bolig. Andre OBOS-medlemmer har altså muligheten til å kjøpe leiligheten din før andre interessenter, selv om du allerede har akseptert et bud fra noen andre. Hvis noen med forkjøpsrett ønsker å kjøpe borettslagsleiligheten, må de matche det høyeste budet som er akseptert. 

De kan ikke by over eller under – de må akseptere nøyaktig samme pris og vilkår som det vinnende budet.

Fordeler med forkjøpsrett:

• Tiltrekker potensielt flere interesserte kjøpere, særlig andre OBOS-medlemmer
• Gir en viss trygghet for OBOS-medlemmer som ønsker å kjøpe bolig
• Skaper en mer rettferdig fordeling av boliger basert på ansiennitet
• Kan føre til raskere salg hvis noen benytter forkjøpsretten tidlig

Ulemper med forkjøpsrett:

• Kan forlenge salgsprosessen
• Skaper usikkerhet for budgivere som ikke er OBOS-medlemmer
• Kompliserer salgsprosessen og krever mer planlegging
• Kan føre til skuffelse hos budgivere som tror de har vunnet, men blir utkonkurrert av medlemmer i boligbyggelaget
• Begrenser selgers mulighet til fritt å velge kjøper

Hvor mye disse fordelene og ulempene påvirker deg som boligselger varierer, avhengig av situasjonen din og tilstanden på boligmarkedet. En erfaren eiendomsmegler med kunnskap om OBOS og salg av borettslagsbolig kan være til stor hjelp. De kan guide deg gjennom alle stegene og sørge for at alt går riktig for seg.

Les også

Beste tid å selge boligen: Vi ser på ulike årstider

Slik fungerer forkjøpsrett i OBOS

Du som skal selge OBOS leilighet må sette deg grundig inn i alle aspekter ved forkjøpsretten. I tillegg må du ha stålkontroll på tidsfrister. Ellers kan det oppstå problemer og forsinkelser i salgsprosessen. Interesserte kjøpere med forkjøpsrett må derimot melde fra om at de ønsker å bruke retten sin innen en gitt frist. Meldefristen til potensielle kjøpere kan variere mellom ulike boliger.

OBOS har to forskjellige former for forkjøpsrett med ulike tidsfrister og som fungerer på litt forskjellige måter:

• Fastprisavklaring: Forkjøpsretten avklares etter at boligen er solgt. Du må melde fra til boligbyggelaget når boligen er solgt, slik at de kan utlyse eiendommen på forkjøpsrett for medlemmene. Denne prosessen kan ta opptil 20 dager.
• Forhåndsavklaring: OBOS-medlemmer med forkjøpsrett kan melde fra om sin interesse på forhånd. De forplikter seg ikke, og de velger selv om de vil benytte seg av forkjøpsretten i etterkant av budrunden. De har fem virkedager på å bestemme seg etter at budrunden er over.

Det er ansiennitet som avgjør hvem av OBOS-medlemmene som får kjøpe leiligheten. Hvis flere melder sin interesse, er det altså det medlemmet med lengst ansiennitet som får kjøpe. Men det finnes imidlertid ett viktig unntak: intern forkjøpsrett. Intern forkjøpsrett gjelder bare innenfor det gjeldende borettslaget. Andre som eier OBOS bolig i samme borettslag har da forkjøpsrett over andre medlemmer. 

Vil du selge OBOS leilighet til familie? 

Skal du selge OBOS leilighet til familien, men du bekymrer deg for at det skal dukke opp noen med forkjøpsrett? De gode nyhetene er at du kan overføre din borettslagsleilighet til nære familiemedlemmer, uten å utløse forkjøpsrett – ja, selv om det ikke dreier seg om dødsbo. OBOS har imidlertid tydelige regler for hvem du kan overføre borettslagsboligen til og under hvilke omstendigheter du kan gjøre det.

Du kan altså overføre en OBOS bolig til til nære familiemedlemmer som barn, barnebarn, søsken, foreldre og besteforeldre. Ektefelles familie på samme nivå er også inkludert. Har du en samboer? Ingen problem – de samme reglene gjelder, så lenge dere kan dokumentere felles husstand i minst to år.

Disse reglene sørger for at andre OBOS medlemmer ikke får mulighet til å kjøpe boligen og at den går videre til familien din. Men det finnes imidlertid unntak. Hvis du har kjøpt ny OBOS bolig og brukt forkjøpsretten din, kan du ikke overføre den gamle til et familiemedlem uten utløse forkjøpsrett for andre medlemmer.

Du må også være oppmerksom på at det påløper kostnader med å overføre borettslagsbolig til familie. Du må betale et eierskiftegebyr på 4789 kroner. Det finnes unntak også til disse reglene, for eksempel ved dødsfall der den gjenlevende ektefellen skal sitte i uskiftet bo. Eierskiftet må dessuten tinglyses hos Statens kartverk, noe som også medfører gebyrer.

Slik går du frem for å selge brukt OBOS bolig

Du bør forberede deg godt på boligsalget. Salgsprosessen begynner lenge før leiligheten legges ut på markedet. Du bør blant annet innhente nødvendige dokumenter fra borettslaget. Dette inkluderer vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og informasjon om eventuelle planlagte vedlikeholdsarbeider eller påkostninger. Disse dokumentene gir potensielle kjøpere viktig innsikt i borettslagets økonomi og fremtidige planer.

Du bør også vurdere tidspunktet for salg av borettslagsbolig nøye. Etterspørselen på boligmarkedet kan variere betydelig, avhengig av årstid og økonomiske forhold i samfunnet generelt. Generelt sett er vår og høst gode tidspunkter for boligsalg. Samtidig er det viktig å ta hensyn til lokale markedsforhold. Snakk gjerne en erfaren eiendomsmegler for råd om beste tidspunkt for å selge borettslagsleilighet der du bor.

Vi anbefaler også at du skaffer deg en profesjonell verdivurdering fra eiendomsmegler så tidlig som mulig. Mange meglere tilbyr gratis verdivurdering som en del av deres tjenester. Det kan være lurt å innhente flere vurderinger for å få et nyansert bilde av leilighetens verdi. Eiendomsmegleren kan samtidig gi deg gode råd og innspill til grep du kan ta for å øke forventet salgspris, for eksempel å male vegger.

Dette bør du se etter for å velge riktig eiendomsmegler til å selge OBOS leilighet:

• Meglere som har erfaring med å selge borettslagsbolig
• Lokalkjente meglere som kjenner nærområdet godt
• Eiendomsmegleren må kunne kommunisere tydelig og holde deg oppdatert gjennom hele prosesse
• Undersøk meglerens tilnærming til markedsføring, særlig for brukte OBOS boliger
• Sjekk om megleren har tid og ressurser til å gi deg full oppmerksomhet
• Sammenlign priser og undersøk hva som er inkludert i tjenesten

Kostnadene for eiendomsmegler kan variere. Den største utgiftsposten er som regel provisjonen som utgjør en prosentandel av salgssummen. Meglerprovisjon ligger ofte mellom 1-4 %, inkludert fellesgjeld. Det kan også være mulig å betale per time eller få fastpris på meglertjenestene.

Les også

Hva koster en eiendomsmegler? Enkel prisoversikt

Slik gjør du borettslagsleiligheten din klar for salg

Noe av det viktigste du kan gjøre er å rydde leiligheten din grundig før fotografering og visning. Begynn med å fjerne personlige eiendeler som familiebilder og tannkost, samt redusere antall møbler og pyntegjenstander. Boligen virker dermed mer romslig. Samtidig gir du potensielle kjøpere muligheten til å visualisere hvordan det vil være for dem å bo der.

Det kan også være smart å utføre noen strategiske oppgraderinger før du skal selge borettslagsboligen. Du kan for eksempel gi kjøkkenet et løft ved å male kjøkkenfronter, uten at det koster skjorta. Men husk å sjekke regler for hvilken oppussing du har lov til å utføre på egen hånd før du gjør noe som helst!

Markedsføring og salgsstrategier

Det er lurt å fremheve de unike fordelene med å kjøpe borettslagsleilighet. Fremhev borettslagets fasiliteter og eventuelle oppgraderinger som nylig er utført. Samtidig må du være tydelig og ærlig om fellesgjeld og månedlige kostnader. Dersom noen med forkjøpsrett har meldt fra om sin interesse på forhånd, må du også huske å informere om dette.

Eiendomsmegleren din kan hjelpe deg med å vurdere hvilke markedsførings- og salgsstrategier som passer best, basert på din unike leilighet, markedsforholdene og beliggenheten. Ofte kan det være smart å bruke en miks av tradisjonelle og digitale markedsføringskanaler. 

Sosiale medier kan være nyttig for å nå ut til et bredere publikum. Det gjelder spesielt for yngre førstegangskjøpere som ofte er interesserte i å kjøpe OBOS leilighet. Tradisjonelle kanaler som lokalaviser og boligmagasiner kan også være effektive, særlig for å nå frem til eldre målgrupper.

Du bør uansett bruke gode boligbilder, og annonsen bør tilpasses de aktuelle kjøpergruppene. Eiendomsmeglere har lang erfaring med annonsering og vet hva som funker for ulike typer boliger. Hvis du velger å selge privat, bør du gjøre litt research før du skriver boligannonse. Du bør også vurdere om du skal annonsere på sosiale medier eller om det holder å legge borettslagsboligen for salg på Finn.no. 

Husk at OBOS også legger boligen ut for salg på sine kanaler. Dermed kan du nå frem til enda flere potensielle kjøpere.

Visning og budrunde

Visninger i et borettslag følger stort sett samme prosedyre som andre boligvisninger. Det er likevel noen spesielle hensyn som du må ta. Du bør for eksempel informere styret om planlagte visningstider, i tilfelle borettslaget har regler for boligvisninger. Det gjelder spesielt om du skal vise fram fellesarealer, for eksempel takterrasse eller bod.

Budrunden for en OBOS leilighet kan derimot være litt annerledes enn for andre boliger på grunn av forkjøpsretten. Informer alle interessenter om at det endelige salget avhenger av om noen med forkjøpsrett melder sin interesse innen fristen. Du må også melde fra til OBOS når budrunden er over og du har akseptert et bud. OBOS kunngjør deretter salget for sine medlemmer.

Den endelige kjøpekontrakten for borettslagsboliger kan også være litt annerledes enn for andre brukte boliger. Kontrakten kan blant annet inneholde:

• Informasjon om borettslagets vedtekter og husordensregler
• Detaljer om fellesgjeld og månedlige felleskostnader
• Eventuelle planlagte vedlikeholdsarbeider eller påkostninger i borettslaget
• Bekreftelse på at forkjøpsretten er avklart

Du som boligselger må passe på at alt det praktiske blir utført før overtakelsen. Det inkluderer å fjerne alle private eiendeler, vaske leiligheten og dobbeltsjekke at eiendommen er i samme stand som avtalt. I tillegg må du passe på at kjøperen får alle nøklene på overtakelsen, og det inkluderer eventuelle reservenøkler som du har gitt til familiemedlemmer.

Les også

Visning: Slik går du frem

Kan man selge OBOS leilighet privat?

Ja, du kan selge OBOS bolig privat – men forkjøpsretten gjelder likevel. Du må derfor informere boligbyggelaget om salget, slik at de kan avklare om noen av medlemmene ønsker å bruke forkjøpsrett. Du kan fullføre boligsalget med kjøperen din, dersom ingen benytter seg av retten sin.

Fordeler med å selge borettslagsleilighet selv, uten eiendomsmegler::

• Lavere kostnader, ettersom du slipper meglerprovisjon
• Direkte kontroll over salgsprosessen

Ulemper med å selge borettslagsbolig selv:

• Tidkrevende og potensielt stressende
• Begrenset markedsføring kan gi færre interessenter
• Manglende profesjonell rådgivning

Du bør vurdere nøye om du har tid, kunnskap og energi til å håndtere salget selv. Mange synes at tryggheten og ekspertisen som en megler gir kan veie opp for kostnadene. En erfaren megler kjenner markedet, har allerede et nettverk av potensielle kjøpere og kan håndtere både prisforhandlinger og papirarbeid på en effektiv måte.

Konklusjon: Dette er viktig å vite før du skal selge borettslagsleilighet

Det er altså litt annerledes å selge OBOS leilighet, sammenlignet med andre leiligheter. Forkjøpsretten påvirker salgsprosessen, ettersom andre medlemmer i borettslaget har et fortrinn over andre interessenter. Fellesgjelden påvirker i tillegg boligprisen og må inkluderes i salgsdokumenter og boligannonsen. Husk på at du ikke bare selger en leilighet, men også en andel i borettslaget. Lykke til!