Finansieringsbevis: Komplett guide (tid, mengde, o.l.)

Okei, hva er egentlig finansieringsbevis? Jo, det er en bekreftelse på “Jeg har pengene, det er trygt å lage en avtale med meg!”. Kort sagt, et finansieringsbevis er bankens forhåndsgodkjennelse av hvor mye potensielle kjøpere kan låne, basert på deres økonomiske situasjon. 

Boligselgere får en slags forsikring på at kjøperen faktisk kan backe opp budet sitt med kontanter (eller i det minste en solid digital overføring). Og dermed øker også sjansen for at boligkjøpere får kjøpt eiendommen, uten problemer i etterkant. Bolighandelen blir både raskere og mer sikker. 

Her i denne guiden tar vi en nærmere titt på finansieringsbevis fra både kjøpers og selgers perspektiv. Vi går gjennom alt du må vite fra søknadsprosessen til budrunden. Enten du er en boligselger som står klar til å ta imot bud og/eller du ønsker å kjøpe ny eiendom og lurer på dette med finansiering, så har vi mange gode tips og råd til deg.

Ikke legg inn eller godta bud uten finansieringsbevis

Det er ikke til å stikke under en stol at dette er et ganske så viktig dokument. Boligselger kan ikke vite om du faktisk kan betale for deg, uten dokumentasjon fra banken din. Derfor trenger du bevis på finansiering allerede før budrunden starter. Boligen regnes nemlig som solgt med det samme selgeren godtar et bud. Hvis kjøper legger inn bud og ikke klarer å skaffe finansiere likevel, kan det by på store problemer for alle parter.

I så fall må selger vurdere om de vil forsøke å selge eiendommen til noen andre eller om de vil holde kjøperen ansvarlig. Kjøperen risikerer å måtte forsøke å selge boligen videre til noen andre for å så betale den opprinnelige selgeren det skyldige beløpet. Men det finnes ingen garanti for at boligen faktisk blir solgt for den avtalte salgsprisen. Det kan derfor gå lang tid før den opprinnelige selgeren får pengene sine.

Forbehold om finansiering

Enkelte kjøpere lurer derfor på om de kan legge inn bud med forbehold om finansiering. Det vil si at budet frafaller, dersom de ikke får finansiering likevel. De fleste eiendomsmeglere anbefaler ikke at man godtar bud med slike forbehold. Da er det bedre at den potensielle kjøperen først undersøker muligheten for finansiering før han eller hun legger inn bud.

I mellomtiden står selger fritt til å selge boligen videre til andre som legger inn et godt bud – og som har finansieringsbeviset på plass. Da slipper du som boligselger å måtte delta i tidkrevende forhandlinger som til slutt ikke fører noen vei. Du som boligselger kan nemlig ikke trekke deg når du først takker ja til et bud, enten det er med forbehold eller ikke. 

Det er ganske surt om noen andre legger inn et like høyt eller høyere bud som du ikke har mulighet til å takke ja til, bare fordi du allerede har godtatt et bud om forbehold. Hvis den opprinnelige budgiveren ikke fikk finansiering likevel og de andre har kjøpt seg et annet hus i mellomtiden, kan du ha gått glipp av gode penger.

I dag går det veldig raskt å søke finansieringsbevis, og i de fleste tilfeller er det derfor ingen grunn til at boligkjøper skal legge inn forbehold. Budrunder starter uansett ikke før neste virkedag etter visning. Dermed har de fleste potensielle kjøpere mulighet til å søke finansiering før budrunden er over. Unntaket er hvis de må søke manuelt – det kan ta lengre tid. Men da er det som regel mer usikkert om de faktisk får innvilget finansiering eller ikke.

Les også

Budrunden: Slik går du frem

Finansieringsbevis på dagen

Det er smart å søke om finansieringsbevis med det samme du begynner å se etter en ny bolig. Da er du klar når drømmeboligen popper opp på Finn.no. Dessuten vet du nøyaktig hvor mye du kan låne – og dermed også hva du har råd til å kjøpe. Bare se det for deg. Du ligger på sofaen, scroller gjennom annonser og plutselig ser du den – den perfekte boligen for deg. 

Men visningen er allerede i dag, så hva gjør du da? Hvor lang tid tar det å søke finansieringsbevis? Selve søknadsprosessen tar stort sett ikke mer enn 1-2 virkedager, men noen ganger kan du være heldig og få finansieringsbevis på dagen. Hvis du for eksempel allerede er kunde og/eller har et eksisterende boliglån i banken du søker hos, kan det gå ganske raskt. 

Enkelte banker som DNB gir deg svar på noen få minutter, takket være digitaliserte og automatiserte bankløsninger. Du slipper for eksempel å hente inn lønnsslipper, skattemeldinger og annen dokumentasjon. Bankene henter det automatisk fra Skatteetaten, så lenge du gir ditt samtykke til det samtidig som du sender inn søknaden.

Noen ganger ønsker du kanskje at søknaden behandles manuelt og ikke automatisk på nett. Da er det vanskeligere å gi et estimat på hvor lang tid det tar å søke finansieringsbevis. Manuell behandling kan være aktuelt for kjøpere som ikke har fast inntekt eller er selvstendig næringsdrivende. Behandlingstiden avhenger i så fall også av hvor travelt banken har det.

Så mye boliglån kan du låne hos banken

De generelle reglene tilsier at du kan låne inntil 85 prosent av eiendomsverdien. Du må derfor ha minst 15 prosent egenkapital. Du kan uansett ikke låne mer enn fem ganger egen inntekt, og du må tåle renteøkninger på opptil 3 prosent. Banken ser også på din individuelle økonomi og betalingsevne når de vurderer lånesøknaden din.

Følgende forhold spiller inn på lånesøknaden din:

• Inntekter vs. utgifter
• Boutgifter
• Eksisterende gjeld

Det kan selvsagt være smart å sammenligne lånetilbud hos flere banker – men det er din nåværende bank som kan gi deg finansieringsbevis enten på dagen eller raskest mulig. Det er ikke slik at én bank kan gi deg høyere boliglån enn andre, ettersom alle styres av de samme reglene og har de samme vilkårene for å innvilge lån. Det nøyaktige beløpet kan kanskje variere litt i enkelte tilfeller, men det skal i prinsippet ikke være store forskjeller.

Det som derimot kan være forskjellig er hvilke renter du tilbys. Men nå er ikke tiden til å forhandle om rentene, ettersom du enda ikke vet hvor mye du ender opp med å betale. Du vet heller ikke den endelige salgsprisen for den forrige boligen din. Renteforhandlingene bør derfor utsettes til boligbyttet er gjennomført, og du vet nøyaktig hvor mye boliglån du endte opp med.

Men du, husk å oppdatere dokumentasjonen hvis det går mer enn tre måneder. Finansieringsbevis er nemlig ikke gyldig lengre enn tre måneder etter at det ble utskrevet. Det er fordi boligmarkedet stadig endrer seg – og din økonomiske situasjon kan dermed også endre seg på kort tid. Det gjelder spesielt for deg som er avhengig av å selge den forrige boligen for å kunne finansiere den nye.

Fortsatt usikker på hvor mye du har å rutte med?

Hvis du som boligkjøper allerede eier en bolig som du vil selge, kan det potensielt by på utfordringer. Det kan være vanskelig å vite hvor mye du faktisk kan investere i ny eiendom før du vet hvor mye du får for den forrige, selv om du søker om finansieringsbevis. Hvis du ender opp med å selge den forrige til en lavere pris enn forventet, betyr det at du ender opp med et høyere boliglån på den nye boligen.

Markedsverdien og forventet salgspris av den nåværende eiendommen spiller dermed en stor rolle for hvor stort boliglån du kan få til ny bolig. Hvis du kun er nysgjerrig på hvilken pris du kan få for eiendommen din, kan du bruke gratis boligpriskalkulatorer på nett for å få grove estimater. Eiendomsmeglere tilbyr også gratis verdivurdering, men dette er et tilbud som er rettet mot boligselgere. 

Det kan imidlertid være smart å starte salgsprosessen så tidlig som mulig. Du kan be om verdivurdering og inngå avtale med eiendomsmegler, selv om det er mange måneder til boligen skal legges ut for salg. Meglerprovisjonen betales uansett ikke før eiendommen er solgt. Fordelen med å begynne tidlig er at du har god tid til å klargjøre eiendommen og eventuelt pusse litt opp, slik at du øker sjansen for å få en god salgspris.

Les også

Verdivurdering av bolig: Komplett guide

Kjøpe eller selge først?

I tillegg kan et ustabilt boligmarked eller nedgangstider gjøre det vanskelig å sette opp et sikkert budsjett, uansett hva finansieringsbeviset sier. Det er jo ikke så lett å spå om du vil få den prisen du håper på, eller enda verre – hva om du ikke får solgt i det hele tatt og plutselig står der med to boliglån? Joda, du kan søke mellomfinansiering frem til hussalget går i boks, dersom du har en økonomi som tillater det.

Men andre ganger blir det rett og slett altfor kostbart å sitte med to eiendommer, selv med mellomfinansieringslån. I slike tilfeller kan det være lurt å tråkke på bremsene og heller selge før du kjøper. Mange synes likevel det er mest praktisk å kjøpe før de selger, slik at de kan være sikre på at de ikke har tidspress på å finne seg et nytt sted å bo. Du må selv vurdere hva som er best for deg. 

Foretrekker du å ha god tid til å kjøpe ny bolig eller vite nøyaktig hvor mye penger du kan bruke på boligbyttet? Ta gjerne en prat med bankrådgiveren din, hvis du er usikker.

Konkluson: få hjelp med boligbyttet hos en erfaren og dyktig eiendomsmegler

Finansieringsbeviset sier altså hvor mye du kan få i lån til å kjøpe bolig. Men hvis du også skal selge den forrige eiendommen din, kan et vellykket boligsalg sørge for at du får enda mer å rutte med. Det kan også hende at du klarer å forhandle frem bedre renter og vilkår hos banken din. Vi anbefaler derfor at du får hjelp av en lokal og erfaren eiendomsmegler som kan hjelpe deg med å få høyest mulig salgspris.

Lokale meglere har inngående kjennskap til det lokale boligmarkedet. De er også i hyppig kontakt med kjøpere og vet hva de ser etter. Meglerne kan derfor gi deg råd om små forbedringer eller justeringer som kan gjøre boligen mer attraktiv og lokke flere på visning. Og jo flere som kommer på boligvisningen, desto større sjanse er det for at du får en god salgspris.

Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med boligbyttet!