Verdivurdering av bolig: Komplett guide

Noe av det første du må gjøre når du skal selge eiendom er å skaffe deg en grundig og nøyaktig verdivurdering av bolig (e-takst) fra en erfaren eiendomsmegler. Meglers vurdering handler om mer enn å bare finne ut av eiendomsverdien. Det handler også om å sette riktig pris på boligen din.

Det er nemlig viktig at boligprisen treffer målgruppen godt. En altfor høy pris kan skremme vekk potensielle kjøpere, mens en altfor lav pris betyr at du går glipp av fortjeneste. Eiendomsmegleren finner først ut av markedsverdien av boligen din når han eller hun foretar en verdivurdering.

Basert på markedsverdien, tilstanden på boligmarkedet og kjøpergruppen, kommer dere deretter frem til en forventet salgspris – det vil si prisantydningen. Det er altså mye som megleren må ta hensyn til for å kunne fastsette en realistisk boligverdi og prisantydning.

I tillegg finnes det flere forskjellige typer verdivurderinger som brukes til ulike formål. Så hvordan sikrer du at disse vurderingene blir så riktige som mulig? Og hvordan vet du hvilken type du bør velge? Jo, du kan begynne med å lese gjennom denne guiden vår til hvordan du sjekker boligens verdi.

Når bør du foreta en verdivurdering av eiendom

Det er mange fordeler med å få en verdivurdering av din eiendom. Men denne vurderingen er faktisk helt nødvendig når du skal selge bolig. En autorisert eiendomsmegler kan gi deg en objektiv vurdering basert på dagens markedsforhold, sammenlignbare salg og boligens faktiske tilstand.

Du får dermed et solid grunnlag for å fastsette en realistisk prisantydning. Meglere må følge en bransjestandard for hvordan de skal gjennomføre vurderingen. Den kalles for e-takst og ble innført i 2016 for å sikre mer nøyaktige og standardiserte verdivurderinger på tvers av hele bransjen. Men det er likevel rom for profesjonelt skjønn.

Verdivurdering og e-takst er dermed i prinsippet det samme. Likevel er det vanlig å skille litt mellom dem:

Det kan også være lurt å foreta en verdivurdering når du vurderer refinansiering. Når du vet den nåværende verdien av boligen din, blir det enklere å forhandle med långivere og forhåpentligvis oppnå bedre lånevilkår. En oppdatert verdivurdering kan også hjelpe deg med å avgjøre om refinansiering er en god økonomisk beslutning for deg.

Samlet sett er det lurt å foreta en verdivurdering av boligen din når du vurderer å selge, refinansiere, søke om lån eller bare for å ha oppdatert kunnskap om eiendommens verdi. Dette vil gi deg en solid plattform for å ta informerte beslutninger om din bolig og økonomiske situasjon.

Slik gjør du boligen klar til befaring

Først og fremst er det viktig å sørge for at boligen er ren og ryddig før megleren kommer. Du trenger ikke å sette i gang med omfattende rengjøring eller styling. Men et ryddig førsteinntrykk gjør det lettere for megleren å se boligens potensial og faktiske tilstand. Tenk at du skal synliggjøre verdien av det du eier.

Det kan også være lurt å sjekke at du har nødvendig informasjon lett tilgjengelig, for eksempel byggetegninger, dokumentasjon på oppgraderinger og vedlikehold, samt oversikt over felleskostnader hvis du skal selge andelsleilighet.

Det kan også være smart å gjøre klart alt papirarbeidet før megleren kommer. Mange boligeiere glemmer dette, noe som kan føre til forsinkelser i vurderingen. Du bør ha nødvendig informasjon lett tilgjengelig, for eksempel:

• Byggetegninger som viser plantegning og areal
• Dokumentasjon på oppgraderinger som nye vinduer, bad eller kjøkken
• Kvitteringer på større vedlikeholdsarbeid som er utført
• Oversikt over felleskostnader hvis du skal selge andelsleilighet
• Informasjon om kommunale avgifter, årlige strømutgifter og andre kostnader

Vi anbefaler at du tenker grundig gjennom boligens sterke og svake sider før eiendomsmegleren kommer på besøk. Hva er det du selv setter pris på ved å bo her? Du kjenner boligen din best, så del gjerne denne kunnskapen med megleren din.

Fortell for eksempel om de fine frokostene når morgensolen treffer kjøkkenbordet eller hvordan terrassen er perfekt for grilling på varme sommerkvelder. Vi anbefaler også at du er ærlig om eventuelle utfordringer. Det er bedre å være åpen om dem nå enn at de dukker opp som ubehagelige overraskelser senere i salgsprosessen.

Kan man få gratis verdivurdering av bolig? Hva koster det?

Verdivurdering av bolig er som regel gratis for boligselgere fordi kostnaden bakes inn i salgskostnadene. Men det er normalt å betale noen tusenlapper for andre formål. Det er fordi eiendomsmeglere bruker mye tid på å utarbeide e-takst. De har også forskjellige utlegg i forbindelse med befaring og analyser:

Det kan være lurt å innhente pristilbud fra flere eiendomsmeglere for å sammenligne kostnadene og tjenestene de tilbyr. Men det er viktig å huske på at prisen nødvendigvis ikke er det eneste avgjørende faktoren. Du må også vurdere eiendomsmeglerens erfaring, kunnskap og omdømme.

Les også

Vi går gjennom priser for verdivurdering

Faktorer som kan påvirke boligens verdi

Verdien av boligen din påvirkes av en rekke faktorer som kan variere avhengig av beliggenhet, størrelse, tilstand og markedstrender. Noen viktige faktorer som kan påvirke verdien av boligen inkluderer beliggenhetens attraktivitet og tilgjengelighet til fasiliteter som skoler, parker, butikker og transport.

Boligens størrelse og layout, antall soverom og bad, samt ekstra funksjoner som garasje eller hage, kan også spille en rolle i vurderingen av verdien. Tilstanden til boligen, herunder eventuelle oppgraderinger, renoveringer eller nødvendige reparasjoner, vil også ha en betydelig innvirkning.

Markedsforhold og etterspørsel etter boliger i området kan påvirke verdien både positivt og negativt. Andre faktorer som arkitektonisk stil, bygningskvalitet og energieffektivitet kan også tas med i betraktningen. 

Det er viktig å huske at verdien av boligen er subjektiv og kan variere avhengig av individuelle preferanser og prioriteringer til potensielle kjøpere. En profesjonell eiendomsvurderer eller eiendomsmegler kan gi en grundig analyse av disse faktorene og hjelpe deg med å forstå verdien av din bolig på en objektiv og nøyaktig måte.

Verdivurdering av bolig gjennomføres av eiendomsmegler

Her i Norge er det kun en autorisert eiendomsmegler som kan gjennomføre verdivurdering av eiendom. Disse fagpersonene har spesialisert kunnskap om eiendomsmarkedet og er trent til å vurdere verdien av boliger på en objektiv og grundig måte.

Eiendomsmeglere har førstehånds kjennskap til det lokale boligmarkedet og er dyktige i å analysere markedsdata og trender. De tar hensyn til sammenlignbare salg, tilstand på eiendommen, etterspørsel i området og andre relevante faktorer for å fastsette en realistisk verdi for boligen.

Det er viktig å velge en profesjonell med solid erfaring og godt omdømme. Ved å ha en kvalifisert og pålitelig ekspert til å gjennomføre verdivurderingen, kan du være trygg på at verdien av boligen din blir vurdert på en objektiv og profesjonell måte. Les mer om valg av megler her.

Forskjellen mellom verdivurdering og tilstandsrapport, boligsalgsrapport og verditakst

Det kan være vanskelig å skille mellom de ulike begrepene, og derfor gir vi deg her en liten oversikt.

• Verdivurdering: Dette er en vurdering av boligens markedsverdi, som utføres av en autorisert eiendomsmegler. Verdivurderingen tar hensyn til flere faktorer som beliggenhet, størrelse, tilstand, sammenlignbare salg og markedstrender for å fastslå en estimert verdi på boligen. Hensikten med en verdivurdering er å gi en objektiv vurdering av verdien, som kan brukes for salg, refinansiering eller forsikringsformål.
• Tilstandsrapport: Dette er en teknisk vurdering av boligens tilstand, som utføres av en bygningskyndig som inspiserer boligen og identifiserer eventuelle feil, mangler eller skader. Tilstandsrapporten gir en grundig beskrivelse av boligens tekniske tilstand og kan brukes som en veiledning for nødvendige reparasjoner eller vedlikehold. Den fokuserer hovedsakelig på den tekniske tilstanden og er nyttig for kjøpere som ønsker å vite mer om boligens mulige vedlikeholdsbehov.
• Boligsalgsrapport: Dette er en mer omfattende vurdering av boligens tilstand, som også utføres av en bygningskyndig og inkluderer en grundig inspeksjon av boligen. I tillegg til å vurdere den tekniske tilstanden, gir boligsalgsrapporten også en beskrivelse av ulike systemer og materialer samt anbefalinger for reparasjoner eller oppgraderinger.
• Verditakst: Dette er en teknisk vurdering av boligens verdi. Den utføres vanligvis av en takstmann og tar hensyn til faktorer som beliggenhet, størrelse, tilstand og sammenlignbare salg. Verditaksten kan brukes for finansiering, forsikringsformål eller refinansiering av boligen. Den fokuserer primært på å fastslå boligens markedsverdi basert på en grundig analyse av ulike faktorer.
• E-takst: E-takst er bransjestandard for hvordan eiendomsmeglere skal utføre en verdivurdering av bolig. Les mer om e-takst her.

Les også

Forskjell på verdivurdering og takst

Verdivurdering av eiendom for å refinansiere boliglånet

Du trenger nesten alltid verdivurdering i form av e-takst når du skal refinansiere. Dette er ikke bare en anbefaling fra vår side. Det er et krav fra de fleste finansinstitusjoner. E-takst og meglers verdivurdering utføres som sagt på samme måte. Forskjellen er imidlertid at e-taksten dokumenteres grundig med bilder og lagres i en database som finansinstitusjoner har tilgang til.

Men hvorfor er akkurat e-takst så viktig? Jo, fordi den gir et grundig og dokumentert bilde av boligens faktiske verdi. Og det er banken din avhengig av for å kunne gi deg best mulige lånevilkår. E-taksten kan ikke være eldre enn 6 måneder når du søker om refinansiering. Boligmarkedet endrer seg raskt, og bankene vil forsikre seg om at verdivurderingen faktisk gjenspeiler dagens markedsverdi.

Når du har eid boligen din en stund, kan du ofte oppnå en betydelig bedre belåningsgrad og dermed lavere rente. Men for å utnytte denne muligheten trenger du altså en oppdatert e-takst. Belåningsgraden er enkelt forklart forholdet mellom lånebeløpet ditt og boligens verdi.

Du har for eksempel en belåningsgrad på 75 %, hvis boligen din er verdt 4 millioner kroner og du har et lån på 3 millioner. Jo lavere belåningsgrad, desto bedre renter kan du få. Derfor lønner det seg å sjekke boligverdien ved jevne mellomrom — særlig hvis du nylig har pusset opp boligen. Har du tidligere fått boliglån basert på betalingsanmerkninger eller lignende er det særlige grunner til å foreta en slik prosedyre.

Bruk informasjonen til å maksimere boligens verdi

Du kan også bruke verdivurdering av bolig som et strategisk verktøy til å øke eiendomsverdien. En grundig verdivurdering gir deg detaljert innsikt i hva som påvirker boligens verdi positivt og negativt. Denne informasjonen er utrolig nyttig når du skal planlegge og prioritere oppgraderinger og forbedringer.

Det er ikke uvanlig at boligeiere bruker mye penger på forbedringer som gir liten verdiøkning, mens de overser endringer som kunne gitt stor avkastning. Men eiendomsmegleren kan hjelpe deg med å identifisere områder med størst potensial for verdistigning. Vi anbefaler at du studerer verdivurderingen nøye og merker deg følgende:

• Hvilke rom eller områder trekkes frem som positive for verdien?
• Hvilke aspekter trekkes frem som verdireduserende eller utdaterte?
• Er det tekniske elementer som bør utbedres, for eksempel elektrisk anlegg eller drenering?
• Hvordan er boligens energieffektivitet og kan den forbedres?

Og husk at en god megler kan gi deg skreddersydde råd om hvilke forbedringer som vil gi best avkastning i akkurat ditt område og for din type bolig. Markedet varierer nemlig betydelig fra sted til sted. Det som gir høy avkastning i en by, kan gi minimal effekt i en annen.

Les også

Dette er de billigste meglerkontorene

Priser på verdivurdering av eiendom fra forskjellige meglerkontorer

Det kan være vanskelig å oppgi nøyaktige priser på verdivurdering fra forskjellige meglerkontorer, men vi har likevel funnet noen eksempler. Du må imidlertid merke deg at prisene kun er veiledende og kan bli atskillig høyere, avhengig av beliggenhet og spesifikke forhold ved boligen din.

La oss se på noen eksempler på priser hos Eiendomsmegler 1 som er en landsdekkende meglerkjede. Verdivurdering koster ca. 2500 kroner og opp hos Eiendomsmegler 1 i Oslo og Akershus. Denne tjenesten var imidlertid ikke ført opp på prislisten deres for Nord-Norge og og Midt-Norge. Eiendomsmegler 1 Sør-Vestlandet opplyser derimot at e-takst/verdivurdering koster 3500 kroner og oppover.

EIE Eiendomsmegler opplyser at e-takst/verdivurdering koster mellom 2500-5000 kroner. De vektlegger imidlertid at man ofte kan få denne tjenesten gratis i forbindelse med boligsalg. Krogsveen tilbyr også gratis verdivurdering, men pris på e-takst til refinansiering koster fra 3900 kroner opp. Dersom du senere ønsker å legge boligen ut for salg, kan du få dette beløpet trukket fra vederlaget.

PrivatMeglerens priser kan variere etter hvilket kontor du velger. E-takst/verdivurdering koster 3500 kroner og opp hos PrivatMegleren Hafsrød. Du får avslag hvis du er Nordea-kunde og betaler da kun 2000 kroner. Ettersom prisen kan variere mellom ulike meglerfirmaer og individuelle kontorer innad i kjedene, anbefaler vi at du innhenter priser før du bestemmer deg. Men husk at du får denne tjenesten gratis hvis du skal selge bolig!

Konklusjon: Derfor trenger du verdivurdering av bolig

Verdivurdering av bolig er helt nødvendig for alle som vurderer å selge eiendom. Du har nå fått mye god informasjon om hvorfor den er så viktig, og hvordan den kan hjelpe deg gjennom hele salgsprosessen. Vi tar en liten oppsummering helt til slutt, sånn at du er sikker på at du har fått med deg det viktigste.

En profesjonell verdivurdering gir deg et realistisk bilde av hva boligen din faktisk er verdt i dagens marked. Setter du prisen for høyt, risikerer du at boligen blir liggende ute lenge uten bud. Setter du den for lavt, kan du gå glipp av mye penger. Det er uansett ikke tillatt med såkalte lokkepriser, ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund. Det er forventet at boligselgeren godtar bud til prisantydning.

I tillegg kan du bruke vurderingen som et strategisk verktøy til å:

• Vurdere hvilke oppgraderinger som gir best avkastning
• Dokumentere verdistigningen for å få bedre lånevilkår
• Få profesjonelle råd om hvordan boligen kan presenteres best mulig måte
• Planlegge økonomien din bedre i henhold til boligens verdi

Husk at boligmarkedet endrer seg stadig. En verdivurdering som er eldre enn 6 måneder gir ikke lenger et presist bilde av dagens marked. Derfor bør du alltid passe på at vurderingen er oppdatert før du skal ta viktige beslutninger om boligen og økonomien din. Lykke til!