Boligselgerforsikring: Komplett guide (pris, ulemper, o.l.)

Boligselgerforsikring er en type forsikring for boligselgere som beskytter dem mot økonomisk ansvar for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter boligsalget. Denne forsikringen ble tidligere kalt eierskifteforsikring. Slike forsikringer som dette er en stor trygghet for både kjøper og selger. 

Ifølge kravene under avhendingsloven kan du nemlig ikke selge boligen “som den er”. Loven stiller strenge krav til selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Selger kan gi husnøkkelen videre til kjøper med senkede skuldre ved å kjøpe forsikring – uten å bekymre seg for fremtidige krav og krevende erstatningssaker. Kjøperen kan derimot føle seg trygg på at eventuelle uforutsette problemer blir håndtert av forsikringsselskapet.

Men hvordan fungerer denne forsikringen i praksis? Hvor mye koster den, og finnes det noen spesielle vilkår som du bør være obs på? Hva er fordelene og ulempene ved slike forsikringer? Vi har laget en komplett guide til boligselgerforsikring for å svare på disse spørsmålene og alt annet du måtte lure på.

Hva er boligselgerforsikring?

Boligselgerforsikring er en økonomisk livbøye for selgerne, dersom det dukker opp skjulte feil og mangler ved boligen som kjøper ønsker å klage på. Du som boligselger har nemlig et stort ansvar på deg. Boligens tilstand skal dokumenteres nøye ifølge reglene i avhendingsloven. Du kan altså ikke ta forbehold ved å selge boligen som den er.

Kjøper kan derimot ikke klage på noe som du har informert om i forkant av salget. Men skulle det dukke opp skjulte feil og mangler, så kan kjøper kreve erstatning for disse manglene. Avhendingsloven tar likevel hensyn til faktorer som boligens alder. Hvis du har kjøpt en 80 år gammel bolig, kan du ikke reklamere for vedlikehold og renoveringer som er naturlige for såpass eldre hus.

Kjøper kan kreve følgende kompensasjon ved skjulte feil og mangler, avhengig av skadens omfang:

• Økonomisk kompensasjon for å utbedre mangelen
• Prisavslag på eiendommen
• Heve boligsalget

Forskjellen mellom boligselgerforsikring og det som tidligere var kjent som eierskifteforsikring ligger hovedsakelig i navnet. Selv om navnet har endret seg, er formålet med forsikringen den samme: dekke reklamasjonskrav som blir rettet mot selger i etterkant av et boligsalg. I dag krever derimot de fleste forsikringsselskaper at du fikk en godkjent takstmann til å utarbeide en boligsalgsrapport for at du skal få lov til å tegne forsikringen.

Derfor er boligsalgsrapport viktig for å redusere konflikter

Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som redegjør for eiendommens tekniske tilstand og er spesielt utviklet for å imøtekomme kravene under avhendingsloven. Den lister opp eventuelle feil og mangler, hvor alvorlige de er og hvor raskt de bør utbedres. Boligkjøper er pliktig til å sette seg grundig inn i denne informasjonen i forkant av kjøpet.

Du vil uansett trenge en boligselgerforsikring for å beskytte deg mot reklamasjonskrav ved skjulte feil og mangler – men boligsalgsrapporten kan likevel redusere sannsynligheten for konflikter i etterkant av salget. Boligkjøper kan dessuten føle seg tryggere på kjøpet, ettersom han eller hun får en god oversikt over eiendommens tilstand.

Hvorfor trenger du boligselgerforsikring?

De aller fleste boligselgere trenger boligselgerforsikring for å beskytte seg mot fremtidige krav relatert til boligens tilstand. Forsikringen er spesielt verdifull for deg som selger en eldre bolig, ettersom sannsynligheten for uoppdagede skjulte feil kan være større. Forsikringen er også nyttig i tilfeller der du ikke har fullstendig oversikt over boligens historikk, for eksempel hvis du har arvet eiendommen.

Boligkjøper kan kreve reklamasjon for skjulte feil og mangler som koster mer enn 10 000 kroner å utarbeide. Disse manglene kan være alt fra mindre defekter til store konstruksjonsfeil som krever kostbare utbedringer. Ikke bare kan det bli kostbart for selger hvis kjøper ønsker kompensasjon. Slike uforutsette utgifter og juridiske tvister kan fort bli en belastning for selger, da saksbehandlingen kan kreve mye tid og krefter.

Kort oppsummert, dekker forsikringen følgende feil og mangler:

• koster mer enn 10 000 kroner å utbedre
• ikke er opplyst om i salgsdokumentasjon som boligsalgsrapport og egenerklæringsskjema
• ikke kan forventes i henhold til boligens alder, type og generelle tilstand

Forsikringen dekker som regel ikke:

• feil og mangler som er kjent fra før av
• mangler som er naturlig å forvente i henhold til boligens alder
• akutte feil og mangler
• mangler som skyldes manglende vedlikehold

Dersom du har tegnet boligselgerforsikring, overtar forsikringsselskapet det økonomiske ansvaret. De betaler ut kompensasjon, samt behandler klagesaken. Du trenger derfor ikke å kommunisere med kjøper – forsikringsselskapet tar seg av absolutt alt, og de forsøker å løse saken før den eventuelt havner i retten. 

Du må imidlertid videreformidle alt av henvendelser fra kjøper videre til forsikringsselskapet ditt innen en viss frist, ellers kan forsikringsselskapet nekte å behandle saken.

Fordeler og ulemper

Boligselgerforsikring tilbyr betydelige fordeler for boligselgere, der den største er beskyttelsen mot fremtidige økonomiske erstatningskrav. Uten denne forsikringen står selger alene i møte med de økonomiske kravene fra kjøper, noe som kan bli en kostbar affære. Men forsikringen gir også en rekke fordeler til boligkjøpere.

Kjøpere kan føle seg tryggere, vel vitende om at forsikringsselskapet tar seg av eventuelle problemer som dukker opp. Selv om det er selgers ansvar å betale for utbedringer ved skjulte feil og mangler, så er det ikke sikkert at selger har penger nok til å gjøre det. Erstatningssaken kan dermed dra ut over tid og eventuelle utbetalinger må vente til selger har økonomi til det.

En ulempe med boligselgerforsikring er at den ikke dekker alle typer skader. Du bør derfor lese grundig gjennom forsikringsvilkårene, slik at du vet nøyaktig hva som er dekket eller ikke. Det er heller ikke alle som har lov til å kjøpe denne forsikringen, noe som vi nå skal se nærmere på.

Eksempler på hvordan du kan bruke forsikringen

La oss se nærmere på noen fiktive, men realistiske scenarioer der du kan få bruk for boligselgerforsikring. Kari og Per oppdager en alvorlig vannskade i kjelleren etter to år i sitt nye hjem. Vannskadene regnes for å være en skjult mangel ved boligen, ettersom selgeren ikke var klar over problemet og det ikke ble avdekket i boligsalgsrapporten. 

Boligselger Jonas hadde heldigvis tegnet forsikring, og saken ble derfor tatt hånd om av forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet fikk hjelp av en takstmann til å utarbeide skadetakst. Takstmannen kom frem til at boligkjøper har krav på erstatning. Kari og Per måtte bare betale 10 000 kroner. Forsikringsselskapet betalte resten.

Lars og Silje kjøpte en eldre villa, men oppdaget skjeggkre etter fire år. Skjeggkre ble ikke nevnt i salgsdokumentene. Selgeren Mona visste heller ikke om skjeggkre på salgstidspunktet, og hun mente at det hadde gått såpass lang tid at det ikke var rimelig å anta at hun burde ha visst om det. I tillegg viste det seg at boligselgerforsikringen ikke dekket skjeggkre. Lars og Silje valgte å ikke ta saken videre.

Boligkjøper Emma oppdaget feil ved takkonstruksjonen som krever omfattende reparasjoner, bare noen få måneder etter at hun hadde kjøpt huset. Forsikringsselskapet avslo erstatningskrav, ettersom huset er såpass gammelt at det er naturlig å forvente feil og mangler ved taket. I tillegg skyldes feilen manglende vedlikehold. Boligsalgsrapporten inneholdt opplysninger om takets alder og tilstand.

Thomas og Hanne kjøpte et nyrenovert hjem. De oppdaget en byggefeil ca. ett år etter at de overtok huset. De tar kontakt med selgeren, Erik, som har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekket reparasjonen av taket, ettersom feilen var ukjent for selger og ikke ble oppdaget av takstmannen. Ettersom både bolig og tak var nyrenovert, var det heller ikke naturlig å forvente slike mangler. Thomas og Hanne fikk derfor medhold i klagesaken.

Slik kjøper du forsikringen

Boligselgerforsikring tilbys via eiendomsmegleren – du kan altså ikke shoppe rundt og sammenligne priser på forsikringen. Du må benytte deg av det forsikringsselskapet som megleren tilbyr. Hvis du selger bolig selv, kan du bruke tjenester som for eksempel Propr.no til å tegne forsikring. 

De fleste advokater som håndterer oppgjør tilbyr også boligselgerforsikringer. Dersom du ønsker forsikring fra et spesifikt forsikringsselskap, bør du undersøke hvilke advokater de samarbeider med. Deretter kan du kontakte en av disse advokatene for å få hjelp til å håndtere oppgjør og for å inngå forsikringen.

Det er imidlertid ikke alltid du kan tegne boligselgerforsikring:

• Du kan ikke tegne forsikring dersom du selger til venner og familie som allerede bor i boligen.
• Det er heller ikke mulig å kjøpe forsikring hvis du selger til nåværende leietaker.
• Enkelte forsikringsselskaper kan nekte deg forsikring hvis du ikke har fått en takstmann til å utarbeide boligsalgsrapport.

Utover dette, står alle private boligselgere fritt til å kjøpe boligselgerforsikring. Mange tror at de ikke kan kjøpe forsikring hvis boligen er veldig slitt, og derfor kan de vegre seg med å være ærlige om tilstanden. Men jo ærligere du er, desto bedre beskytter forsikringen deg. Så lenge du er ærlig om tilstanden i forkant av salget og legger alle kortene på bordet, kan du helt fint kjøpe forsikringen.

Så mye koster boligselgerforsikring

Prisen på boligselgerforsikring avhenger av både boligtypen og salgsprisen. Det er vanlig å betale en viss prosent av salgssummen i forbindelse med oppgjøret. Beløpet trekkes direkte fra salgssummen før du i det hele tatt får utbetalt pengene. Hvis du vil ha en foreløpig pris bare for å få en viss oversikt over kostnadene, kan du spørre megleren om hjelp. Han eller hun kan gi deg et anslag, basert på boligens forventede salgssum og prisantydning.

De fleste forsikringsselskaper krever ikke egenandel av boligselgere, men kjøper er forventet å betale opptil 10 000 kroner mot utbedring av feilen eller mangelen. Deretter dekker forsikringsselskapet resterende beløp med et tak på enten salgssummen eller 14 millioner kroner. 

La oss se på et eksempel. Boligkjøper klager på en skjult mangel som koster 60 000 kroner å utbedre. Boligselger videreformidler klagen fra boligkjøper til forsikringsselskapet innen rimelig tid. Forsikringsselskapet behandler saken og gir medhold til kjøper. Boligkjøper får utbetalt 50 000 kroner til utbedring, men han eller hun må dekke 10 000 kroner selv.

Konklusjon: derfor trenger du boligselgerforsikring

Boligselger er ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter boligsalget som koster mer enn 10 000 kroner å utbedre. Hvis kjøper krever erstatning, kan det dermed bli både dyrt og tidkrevende for selger. Og da er det godt å ha forsikring. Boligselgerforsikring er en god investering som gir trygghet til både kjøper og selger. Forsikringsselskapet behandler klagen, vurderer om kjøper har krav på erstatning og betaler for eventuelle utbedringer. 

Vi anbefaler imidlertid at du leser grundig gjennom vilkår og betingelser, slik at du vet nøyaktig hva forsikringsselskapet dekker. Lykke til!