Primærbolig: Regler for lån og skatt ved boligsalg

Skal du selge boligen din, og lurer på hva begrepet primærbolig egentlig betyr for deg? Vi guider deg gjennom alt du trenger å vite om primærbolig, boliglån og skattefritt boligsalg. Du får også tips til hvordan du planlegger salget for å unngå unødvendig skatt. Enten du skal selge om noen måneder eller bare vurderer muligheten, lønner det seg å sette seg inn i reglene nå.

Hva er egentlig en primærbolig?

Primærboligen din er rett og slett boligen du bor i og kaller hjemmet ditt. Skatteetaten definerer primærbolig som boligen der du har folkeregistrert adresse ved årsskiftet. Det høres kanskje enkelt ut. Men det er en viktig detalj mange overser – du må faktisk bo der. Det holder ikke å bare flytte folkeregisteret dit mens du i realiteten bor et annet sted.

• Ektefeller og samboere kan ha hver sin primærbolig hvis de faktisk bor på forskjellige adresser
• Barn som studerer kan beholde foreldrehjemmet som primærbolig så lenge de ikke har etablert eget hjem
• Pendlerbolig regnes normalt som sekundærbolig, selv om du oppholder deg mye der

Du kan kun ha én primærbolig om gangen. Det er ikke mulig å velge hvilken bolig som skal være primærbolig, basert på hva som lønner seg skattemessig. Alle andre boliger du eier blir automatisk sekundærboliger, og de har langt dårligere skattevilkår. Derfor er det viktig å forstå hvilken bolig som faktisk regnes som din primærbolig før du legger den ut for salg.

Selge primærboligen skattefritt – slik fungerer det

Den store fordelen med primærbolig er muligheten til å selge helt uten skatt på gevinsten. De fleste nordmenn som selger boligen sin slipper faktisk å betale skatt, nettopp fordi de oppfyller kravene til skattefritt salg. Men du må kjenne reglene for å være sikker på at du kvalifiserer. To begreper er helt sentrale her – eiertid og botid.

• Skattefritaket gjelder kun for bolig du har brukt som egen bolig og ikke ved salg av utleieboliger
• Du må oppfylle begge kravene samtidig for å slippe skatt
• Reglene er de samme, uansett hvor mye gevinst du har på salget

Oppfyller du kravene, spiller det ingen rolle om du tjener 500 000 kr eller 5 millioner på salget. Gevinsten er skattefri uansett. Men mangler du bare noen uker på ett av kravene, må du skatte av hele gevinsten med 22 %. Det lønner seg derfor å ha full oversikt over når du overtok boligen og hvor lenge du faktisk har bodd der.

Krav til eiertid når du selger

Eiertiden handler om hvor lenge du har eid boligen. Du må ha eid primærboligen i minst 12 måneder for at boligsalget skal være skattefritt. Det høres greit ut. Men mange blir overrasket over hvordan eiertiden faktisk beregnes. Eiertiden starter nemlig når du fysisk overtar boligen – ikke når du signerte kjøpekontrakten.

• Eiertiden stopper når du aksepterer et bud, ikke når kjøper overtar boligen
• Kontraktsignering og tinglysing har ingen betydning for eiertiden
• Ved arv overtar du arvelaters eiertid – du starter ikke på null

Den vanligste feilen folk gjør er å tro at eiertiden varer helt frem til ny eier overtar. Aksepterer du et bud bare noen dager før det har gått 12 måneder, mister du skattefritaket. Det kan lønne seg å vente noen uker med å akseptere bud hvis du er i nærheten av grensen.

Krav til botid

Botid er det andre kravet du må oppfylle for skattefritt salg. Du må ha bodd i primærboligen din i minst 12 av de siste 24 månedene før du selger. Det betyr at du har en viss fleksibilitet – botiden trenger ikke være sammenhengende. Har du bodd der i åtte måneder, flyttet ut i seks måneder og så bodd der i fire måneder til – ja, da er kravet oppfylt.

• Botiden starter ved faktisk innflytting og ikke på overtakelsesdatoen
• Oppussingsperiode etter overtakelse teller ikke som botid
• Du må kunne dokumentere at du faktisk har bodd der hvis skattemyndighetene spør

Det er den faktiske bruken som teller, ikke hvor du er folkeregistrert. Skattemyndighetene kan be om bevis på at du har bodd i boligen, for eksempel strømregninger. Mange tror det holder å flytte folkeregisteret. Men bor du egentlig et annet sted, risikerer du at skattefritaket faller bort.

Så mye kan du spare i skatt på primærbolig

La oss snakke om penger – for her er det virkelig mye å spare. Gevinstskatten på boligsalg er 22 % i skrivende stund, og det kan fort bli snakk om store beløp. Tenk deg at du kjøpte boligen for 3 millioner kr og selger den for 5 millioner. Gevinsten er da 2 millioner kr. Uten skattefritak må du betale 440 000 kr i skatt.

• En gevinst på 1 million kr gir 220 000 kr i skatt uten fritak
• Oppfyller du botids- og eiertidskravene, betaler du null kroner
• Skattebesparelsen kan finansiere hele flytteprosessen og vel så det

Oppfyller du kravene for primærbolig, beholder du hele gevinsten selv. Forskjellen mellom 440 000 kr i skatt og null kroner er betydelig – det tilsvarer nesten et helt årslønn for mange. Derfor er det så viktig å planlegge boligsalget riktig. Det beste er å vente til du kan innfri kravene.

Les også

Komplett guide til skatt ved salg av bolig med regler og rettigheter

Formuesverdi på din primærbolig

Skattefordelene med primærbolig stopper ikke ved salg. Du får også lavere formuesskatt mens du eier boligen. Primærboligen din verdsettes til kun 25 % av markedsverdien når formuesskatten beregnes. Det betyr at en bolig verdt 4 millioner kroner bare teller som 1 million i formuen din. Sekundærboliger derimot teller med hele 100 % av markedsverdien.

• For primærboliger over 10 millioner kroner verdsettes den overskytende delen til 70 %
• Bunnfradraget for formuesskatt er 1,76 millioner kroner i 2025
• Ektefeller får dobbelt bunnfradrag – altså 3,52 millioner kroner til sammen

Denne forskjellen i verdsettelse gjør at mange slipper formuesskatt helt. Har du en primærbolig verdt 6 millioner kr, gir det bare 1,5 millioner i skattemessig formue – godt under bunnfradraget. Samme bolig som sekundærbolig ville gitt 6 millioner i formue og dermed formuesskatt på det overskytende.

Når må du skatte av gevinsten på boligsalget?

Ikke alle boligsalg er skattefrie, selv om boligen har vært din primærbolig. Oppfyller du ikke kravene til eiertid og botid, må du skatte 22 % av gevinsten. Det er flere situasjoner der dette kan skje, og det er lurt å kjenne til dem før du legger boligen ut for salg.

• Du har eid boligen i under 12 måneder når du aksepterer bud
• Du har bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 månedene
• Boligen har hovedsakelig vært brukt til utleie eller næring

Den vanligste tabben er å flytte ut for tidlig. Mange kjøper ny bolig og flytter dit før de har fått solgt den gamle – og plutselig har de ikke lenger nok botid. Har du bodd i boligen i 14 måneder og så flyttet ut, har du bare 10 måneder på deg til å selge før botidskravet ikke lenger er oppfylt.

Slik beregnes gevinstskatten

Må du skatte av gevinsten, er det greit å vite hvordan skatten beregnes. Gevinsten er ikke bare forskjellen mellom kjøpspris og salgspris – du kan trekke fra en rekke kostnader. Det reduserer gevinsten og dermed også skatten du må betale.

• Meglerhonorar og markedsføringskostnader kan trekkes fra salgssummen
• Påkostninger som har økt boligens verdi kan også trekkes fra
• Du må kunne dokumentere kostnadene dine

Det er forskjell på påkostning og vedlikehold. Nytt bad eller tilbygg regnes som påkostning. Men maling og tapetsering er vedlikehold som ikke gir fradrag. Ta vare på kvitteringer for større oppgraderinger. De kan spare deg for mye skatt hvis salget blir skattepliktig.

Les også

Skal du selge bolig før ett år har gått? Da bør du lese dette først

Skattefritt boligsalg ved brukshindring

Noen ganger oppstår det situasjoner som tvinger deg til å flytte før botidskravet er oppfylt. Heldigvis finnes det regler om brukshindring som kan redde skattefritaket ditt. Brukshindring betyr at du hadde planlagt å bo i boligen, men uforutsette omstendigheter gjorde det umulig.

• Jobbytte som krever flytting til annen landsdel kan gi brukshindring
• Alvorlig sykdom som gjør at du ikke kan bo i boligen er gyldig grunn
• Innleggelse på institusjon eller sykehjem på grunn av alder eller sykdom teller som brukshindring

Du må kunne dokumentere at brukshindringen var reell og uforutsett. Visste du om brukshindringen før du kjøpte boligen, får du ikke godkjent den som grunn til skattefritak. For eksempel gjelder ikke brukshindring hvis du kjøpte bolig i Oslo og allerede visste at du måtte flytte til Bergen på grunn av jobb innen kort tid.

Selge arvet bolig som primærbolig

Arver du en bolig, overtar du også arvelaters skatteposisjon. Det betyr at hvis bestemor kunne ha solgt boligen skattefritt, kan du også gjøre det. Ja, selv om du aldri har bodd der selv. Det er en regel mange ikke kjenner til, og den kan spare deg for betydelige skattebeløp.

• Arvelaters eiertid og botid overføres til deg ved arv
• Var boligen arvelaters primærbolig med oppfylt botid, kan du selge skattefritt
• Var boligen en utleiebolig for arvelater, blir salget skattepliktig for deg også

Det avgjørende er hva arvelater brukte boligen til. Overtar du en bolig som foreldrene dine kun brukte til utleie, må du skatte av gevinsten når du selger. Men arver du barndomshjemmet der foreldrene bodde i 30 år, kan du selge det skattefritt så snart du ønsker.

Primærbolig og boliglån

Skal du kjøpe ny bolig etter å ha solgt primærboligen din? Da bør du vite at boligtype påvirker hvor mye du kan låne. Fra 2025 trenger du kun 10 % egenkapital for å kjøpe primærbolig mot 15 % tidligere. Det betyr at du nå kan kjøpe en bolig til 4 millioner kr med 400 000 kr i egenkapital – tidligere trengte du 600 000 kr.

• Maksimal gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt
• Studielån og annen gjeld teller med i beregningen
• Banken må sjekke at du tåler 3 prosentpoeng renteøkning

Kjøper du sekundærbolig, stiller mange banker strengere krav. Noen krever opptil 40 % egenkapital for utleieboliger og andre sekundærboliger, selv om regelverket i utgangspunktet er likt. Renten på sekundærbolig kan også ligge noe høyere fordi banken vurderer risikoen som større. Gevinsten fra salg av primærboligen din kan uansett brukes som egenkapital til neste boligkjøp – og er salget skattefritt, har du mer å rutte med.

Primærbolig vs. sekundærbolig – de viktigste forskjellene

La oss oppsummere de viktigste skatteforskjellene mellom primærbolig og sekundærbolig. Forskjellene er så store at det nesten alltid lønner seg å selge mens boligen fortsatt er din primærbolig. Flytter du først til ny bolig og lar den gamle bli sekundærbolig, mister du de fleste skattefordelene.

• Formuesverdi: primærbolig teller 25 %, sekundærbolig teller 100 % av markedsverdi
• Salg: primærbolig kan selges skattefritt, sekundærbolig gir alltid 22 % gevinstskatt
• Utleie: leieinntekter fra sekundærbolig skattes med 22 % fra første krone

Ved å selge primærboligen før du flytter, beholder du skattefritaket intakt. Mange gjør feilen å kjøpe ny bolig først og deretter prøve å selge den gamle – da kan botidskravet fort ryke. Snakk med en megler om hvordan du best kan koordinere kjøp og salg av bolig for å beholde skattefordelene.

Konklusjon: Få hjelp av en megler som kjenner reglene

Reglene for primærbolig og skattefritt salg kan virke kompliserte, men du trenger ikke finne ut av alt selv. En dyktig eiendomsmegler hjelper deg med timing, prisantydning og hele salgsprosessen. De beste meglerne sørger for at du ikke går i skattefeller, og de kjenner markedet i ditt område.

Vi anbefaler å bruke tjenesten vår til å få gratis og uforpliktende tilbud:

• Du kan sammenligne tilbud fra flere meglere helt gratis
• Meglerne konkurrerer om oppdraget – det gir deg bedre betingelser
• En god megler tjener ofte inn honoraret sitt gjennom høyere salgspris

Vi matcher deg med erfarne eiendomsmeglere i ditt område. Fyll ut skjemaet på denne siden og få gratis og uforpliktende tilbud fra flere meglere. Du velger selv om du vil gå videre, og du er ikke forpliktet til noe. Riktig rådgivning kan spare deg for hundretusener i skatt når du selger primærboligen din.