Overdragelse av eiendom (arv, barn, søsken, o.l.)

Det kan ofte være nødvendig å trå varsomt når det gjelder overdragelse av eiendom i familien. Enten det dreier seg om arv eller overføring til barn, ektefeller eller søsken, må overføringen følge alle gjeldende lover og regler.

Her i denne guiden ser vi nærmere på hvordan du overfører eiendommen i henhold til norsk lov og gjeldende skatteregler. Du får også konkrete eksempler på typiske scenarioer som kan oppstå. Så lenge du forbereder deg godt og setter deg grundig inn i regelverket, kan eiendomsoverdragelsen skje på en rettferdig og konfliktfri måte.

Dette må du vite om eiendomsoverdragelser

Overdragelse av fast eiendom er en juridisk prosess der eierskapet av for eksempel en bolig eller hytte skifter hender. Du kan overføre eierskapet av eiendommen gjennom arv, gave eller boligsalg. Hvilke regler og prosedyrer du skal følge, avhenger rett og slett av hvordan du velger å overføre eiendommen. 

For eksempel, du må følge arveloven ved arvesaker. Samtidig må du være obs på skattereglene ved salg av bolig, også ved gavesalg. I tillegg må man betale dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi, men med enkelte unntak. Denne avgiften betales når du tinglyser dokumentet som bekrefter overføringen av fast eiendom. 

Dette dokumentet kalles skjøte og gir eiendomsrett til den nye eieren. Skjøtet sendes til Statens kartverk. Du kan få hjelp av både eiendomsmeglere og advokater til å utarbeide skjøte og eventuelle kontrakter. De kan også hjelpe deg med oppgjør, tinglysing og pantedokumenter, slik at prosessen blir så enkel som mulig for deg.

Du som arving må også være obs på at du ikke bare arver eiendommen – du arver også arvelaters skatteposisjon. Hvis arvelater kunne ha solgt boligen skattefritt, så kan arvingene også gjøre det.

Overdragelse av eiendom som arv

Du må være obs på arveloven, skattereglene og reglene for dokumentavgift når du skal overføre eiendom i forbindelse med arv. Lovbestemte arvinger får fritak for dokumentavgift ved overføring av eiendom i forbindelse med dødsfall. Det betyr at arvingen ikke får fritak ved forskudd på arv. Arvingen får dessuten kun fritak for sin del. Dersom fire søsken arver en eiendom, så har de altså bare fritak for dokumentavgift for hver sin fjerdedel. 

Hvis eiendommen overføres i forbindelse med testamentsarv, gjelder litt andre regler. Arvingen får nemlig ikke fritak for det som eventuelt overstiger arveparten, med mindre han eller hun gir vekk eller selger eiendommen samme dag. Forskudd på arv regnes heller ikke som arv under arveloven, og det er derfor ikke mulig å få fritak for dokumentavgiften.

Arveloven regulerer hvilken arvepart som gjelder. For eksempel, arveparten til gjenlevende ektefelle hvis avdøde har barn er enten ¼ (én fjerdedel) eller minimum 4G. Pliktdelsarven til barna utgjør ⅔ (to tredjedeler), opptil 15G ( 15 ganger grunnbeløpet). Ektefellen skal få sin andel før barna får sin del. Samboere har kun krav på arv etter loven hvis de har felles barn. Gjenlevende ektefeller og samboere med felles barn kan også ha rett til å sitte i uskiftet bo. 

Det betyr at den som lever lengst kan utsette arveoppgjøret til enten han eller hun faller fra, gifter seg på nytt eller velger å foreta arveskifte av andre årsaker. Hvis avdøde har barn med andre – som kalles for særkullsbarn under arveloven – kan disse barna kreve å få sin del av arven umiddelbart. De kan også velge å gi den gjenlevende tillatelse til å sitte i uskiftet bo, enten med eller uten forbehold.

Les også

Slik kan advokaten hjelpe deg med boligsalget

Eksempel på overføring av eiendom ved arvesaker

Erik har gått bort og etterlot seg ektefellen Hanne, samt de to barna Sara og Ola fra et tidligere ekteskap. Hanne har ikke mulighet til å betale ut Sara og Ole, og hun er godt opp i årene. Hun ønsker derfor å sitte i uskiftet bo frem til hun flytter på institusjon, slik at hun kan beholde hjemmet sitt lengst mulig. 

Men siden Sara og Ola er særkullsbarn, kan de kreve sin arv umiddelbart. Hanne kan enten akseptere å dele boet nå eller forsøke å lage en avtale med barna til Erik. Sara og Ola velger å gi Hanne tillatelse til å forvalte eiendommen. Samtykket har forbehold om at Hanne ikke tar opp lån med pant i boligen og at boet skal skiftes når hun flytter derfra. 

Overdragelsen av eiendommen fra Erik til arvingene finner dermed ikke sted før Hanne selv enten faller fra eller flytter. La oss nå si at Hanne har flyttet til et pleiehjem og tiden er inne for å gjennomføre skiftet. Barna har krav på ⅔ av eiendommen og Hanne har krav på ¼. Selve eiendommen har en markedsverdi på 5 millioner kroner.

Først beregner vi Hannes arveandel:

1/4 av 5 millioner kroner = 1,25 millioner kroner.

Barnas andel blir dermed 3,75 millioner kroner. 

Dette beløpet skal fordeles likt mellom dem etter arveloven.

Sara ønsker å kjøpe ut Hanne og Ola, slik at de overfører sin del av eiendommen til henne. Ettersom hun kun har fritak for dokumentavgift for sin del av arven, må hun betale dokumentavgift for Hannes andel (1,25 millioner kroner) og Olas andel (1 875 000 kroner). Det betyr at Sara skal betale 2,5 prosent av 3 125 000 kroner i dokumentavgift = 78 125 kroner.

Eksempel på overdragelse av eiendom mellom søsken

La oss se på et typisk eksempel på overdragelse av eiendom mellom søsken. Søsknene Kari og Anna arver en bolig fra sine foreldre. De har kun fritak for sin halvpart. Kari ønsker å overta boligen alene, og eiendommen skal derfor overføres mellom søsknene. I så fall må Kari betale dokumentavgift for Annas halvdel. De blir enige om at Kari skal kjøpe ut Anna til markedspris.

De velger å kontakte en eiendomsmegler for å finne ut av markedsverdien og få en e-takst. E-takst er en slags verdivurdering som blant annet kan brukes til låneformål. Kari kan dermed bruke e-taksten til å ta opp boliglån i banken. De kunne også ha bedt om verdi- og lånetakst fra en takstmann, samt en vurdering av boligens tekniske tilstand. Det kunne vært et bedre alternativ hvis de ønsket å sjekke om det fantes noen kostbare feil og mangler ved boligen.

Megleren kom frem til at markedsverdien er 4 millioner kroner, og Kari skal dermed betale 2 millioner for Anna sin halvdel. Dokumentavgiften er som tidligere nevnt 2,5 prosent av kjøpesummen. Siden Kari kjøper ut Anna sin del av den arvede boligen for 2 millioner kroner, må hun betale dokumentavgift på nettopp denne summen. Dokumentavgiften som Kari må betale blir dermed 2,5 prosent av 2 millioner kroner, det vil si 50 000 kroner.

Overføre eiendom til barn som forskudd på arv eller gave

Overdragelse av eiendom til barn mens foreldrene er i live kan utføres enten som forskudd på arv, gave, gavesalg eller vanlig salg til markedspris. Selv om forskudd på arv og gave kan synes like, må du være obs på viktige juridiske og skattemessige forskjeller mellom dem. Du må også være klar over at barnet skal betale full dokumentavgift, selv ved forskudd på arv eller gave.

Hvis du overfører eiendommen til et av barna som forskudd på arv, så skal det trekkes fra arveoppgjøret senere. Mottaker må signere på at han eller hun er kjent med at arven blir avkortet samtidig som eiendommen blir overført. Vi anbefaler at andre arvinger informeres om beslutning på forhånd, samt at beslutningen dokumenteres skriftlig for å unngå arvekonflikter på et senere tidspunkt.

Hvis eiendommen overføres som gave eller gavesalg, blir arven ikke avkortet på et senere tidspunkt.

Overdragelse av eiendom mellom ektefeller og samboere

Vi har allerede sett på overdragelse av eiendom mellom ektefeller i forbindelse med arv. Det kan likevel oppstå andre situasjoner i løpet av livet der det kan være nødvendig å overføre f.eks. en bolig eller hytte. Ektefellen som mottar eiendommen slipper å betale dokumentavgift, så lenge overføringen finner sted under ekteskapet.

Dersom overføringen finner sted i forbindelse med separasjon og/eller skilsmisse, får man kun fritak ved felleseie. Fritaket gjelder dermed ikke for en bolig, hytte eller andre eiendommer i særeie. Samboere har kun krav på fritak hvis de har felles barn og har delt folkeregistrert adresse i minimum to år.

Hvis den ene ektefellen ønsker å overføre eiendommen i gave til den andre, må det dokumenteres i en såkalt ektepakt. Ellers vil ikke overdragelsen være gyldig. Vi anbefaler at ektepakten deretter tinglyses hos Statens kartverk og i Ektepaktregisteret for at mottaker skal få tilstrekkelig rettsvern. 

Konklusjon: få hjelp til å overføre eiendommen på riktig måte

Det er viktig at du forstår de juridiske og skattemessige konsekvensene av eiendomsoverdragelse, enten det er snakk om arv, gave eller forskudd på arv. Du må ta hensyn til mange forskjellige regelverk, fra skatteregler og dokumentavgift til hvordan man fordeler verdien av en arvet bolig etter arveloven.

Mange velger derfor å få hjelp av både eiendomsmeglere og advokater for å sikre at overføringen skjer på en rettferdig og korrekt måte. Advokater kan i tillegg hjelpe med mekling, dersom det oppstår uenigheter mellom arvinger eller ektefeller. Lykke til!