Regler ved salg av dødsbo: Alt du trenger å vite

Vet du hvilke regler som gjelder ved salg av dødsbo? Her er en komplett guide til både de aktuelle lovene og selve salgsprosessen.

Når en person går bort, etterlater de seg det som kalles et dødsbo. Dødsboet inkluderer alle eiendeler, for eksempel penger, møbler, bolig og annen eiendom som tomt og fritidsbolig. Noen ganger velger arvingene å selge disse eiendelene, noe som kan være både komplisert og følelsesmessig utfordrende. Derfor er det viktig å forstå reglene for salg av dødsbo. 

Ikke bare skal salgsprosessen være juridisk korrekt og lovlig, men alle involverte parter må bli rettferdig behandlet. I all hovedsak er det skatteregler og reglene i arveloven som gjelder ved salg av dødsbo. Enten du er en arving eller du ønsker å finne ut av regelverket fordi du skal skrive et testamente, er det mye du må sette deg inn i. 

Vi ønsker å gjøre temaet mer forståelig og oversiktlig her i denne guiden vår.

Slik foregår arveoppgjøret

For å forstå reglene ved salg av dødsbo, er det viktig å først sette seg inn i hvordan arveoppgjøret foregår. Dødsboet består som sagt av alle eiendelene som arvelater etterlater seg. Eiendelene kan inkludere alt fra fast eiendom som hus og leiligheter til løsøre som biler, møbler, smykker og bankinnskudd. Gjeld og forpliktelser inngår også i dødsboet.

Hvis tante Olga går bort og etterlater seg et hus, en bil, en samling med antikke smykker og et banklån, vil alt dette være dødsboet hennes. Eiendelene fordeles mellom arvingene under arveoppgjøret, enten i henhold til testamentet hennes eller etter reglene i arveloven.

Arvinger kan selv velge om de vil ha privat skifte for å kunne fordele verdiene selv eller om de ønsker å begjære offentlig skifte. Hvis dere velger privat skifte, må dere være obs på at dere arver både eiendeler og eksisterende gjeld. Gjelden skal betales ned før dere fordeler verdiene. Det er vanlig å måtte selge deler av dødsboet for å frigjøre midler til å betale ned gjeld og fordele arven.

Salg av dødsbo – dette sier skattereglene

Skattereglene sier at du må ha eid og bodd i en bolig i minst 12 ut av de siste 24 månedene for å kunne selge skattefritt. Men ifølge reglene for salg av dødsbo og arvet bolig, så arver du ikke bare boligen – du arver også skatteposisjonen.

La oss si at du arver en bolig fra dine foreldre. Foreldrene dine har eid og bodd i huset i mange år. Arvelaterne oppfyller kravene om eietid og botid, og du kan i så fall selge den arvede boligen skattefritt. Hvis dere er flere arvinger, må dere fordelene salgssummen mellom dere etter at gjelden er nedbetalt.

Hvis du derimot arver en leilighet fra tante Olga som har vært utleid de siste årene, så er boligsalget skattepliktig. Det er fordi hun ikke oppfyller krav til eie- og botid. Hvis du selger med fortjeneste, må du altså skatte av gevinsten. Selger du med tap, så er det derimot fradragsberettiget.

Men hvordan beregner du gevinsten ved salg av dødsbo? Jo, da må du først finne ut hvor mye arvelater betalte for boligen. Det kalles for inngangsverdi. Du kan plusse på eventuelle påkostninger for å oppgradere standarden eller størrelsen på boligen.

Deretter trekker du fra kostnader forbundet med boligsalget fra salgssummen du fikk. Det kalles for utgangsverdi. Nå kan du regne ut gevinsten ved å trekke inngangsverdien fra utgangsverdien. Hvis utgangsverdien overstiger inngangsverdien, sitter du igjen med en gevinst. Hvis utgangsverdien er lavere enn inngangsverdien, sitter du igjen med tap (ifølge skatteberegningen, i alle fall!).

Les også

Sjekk om du kan få fradrag for oppussing ved skattepliktig boligsalg

Slik beregner du skatten

La oss si at tante Olga kjøpte leiligheten for 2 millioner kroner. Hun har brukt 200 000 kroner på renoveringer som har økt standarden og dermed også økt verdien av leiligheten. Inngangsverdien for leiligheten er i så fall 2,2 millioner kroner.

Hvis du selger leiligheten og sitter igjen med 2,5 millioner kroner etter at kostnadene er trukket fra, vil gevinsten være 300 000 kroner (2,5 millioner – 2,2 millioner). Skattesatsen er 22 % i skrivende stund. Du må derfor betale 66 000 kroner i skatt (22 % av 300 000 kroner).

I dette eksempelet er gevinsten relativt liten. Dersom tante Olga kjøpte leiligheten for knappe 700 000 kr for mange år siden da boligprisene var lave, ville situasjonen vært annerledes. La oss anta at tante Olga likevel bare har brukt 200 000 kr på renoveringer opp gjennom årene. Det betyr at inngangsverdien for leiligheten hennes er 900 000 kr (700 000 kr + 200 000 kr). 

Hvis du nå selger denne leiligheten og sitter igjen med 2,5 millioner kroner etter at salgskostnader er trukket fra, vil gevinsten være betydelig større enn i forrige eksempel. Den vil faktisk være på hele 1,6 millioner kroner (2,5 millioner – 900 000). Du må derfor betale 352 000 kroner i skatt (22 % av 1,6 millioner).

Husk at du også arver gjelden til tante Olga. Du bør derfor regne ut hvor mye du kan forvente å sitte igjen med etter at du har nedbetalt gjeld og betalt skatt på gevinsten. Deretter kan du bestemme deg for om du vil ha privat skifte for å selge dødsboet eller om det er bedre å begjære offentlig skifte.

Les også

Skatteregler ved salg av bolig

Regler ved salg av dødsbo – dette sier arveloven

Det er viktig at alle får sin del av arven, enten man vil selge dødsboet eller ikke. Ifølge arveloven har livsarvingene – altså barna eller barnebarna – krav på enten to tredjedeler av arven eller opptil 15G (15 ganger grunnbeløpet i Folketrygden). 

Hvis dere er tre livsarvinger som skal selge en arvet bolig og det ikke foreligger et testamente, skal dere dele salgssummen på tre etter at gjelden er nedbetalt. Dere betaler eventuell skatt på gevinsten hver for dere. Dersom dere skal fordele og/eller selge annet løsøre, skal det også fordeles likt i henhold til arveloven.

Gjenlevende ektefelle har krav på enten en fjerdedel eller 4G, ifølge arveloven. Ektefellen skal ha sin del av arven før livsarvingene mottar deres del.

Uskiftet bo

Gjenlevende ektefelle kan ha krav på å sitte i uskiftet bo. Det samme gjelder samboere som har barn sammen eller venter barn sammen. Uskifte betyr at ektefellen kan ta over hele eller deler av arven etter den avdøde ektefellen/samboeren og på den måten utsette arveoppgjøret. 

Med andre ord, livsarvinger og andre arvinger får ikke arven sin før den gjenlevende ektefellen gifter seg på nytt, går bort eller velger å skifte boet av andre grunner. Hvis arvelater har barn med andre enn den gjenlevende ektefellen, har disse barna krav på sin del av arven med en gang. 

Særkullsbarn er altså barn som en person har med en annen enn sin nåværende partner. Særkullsbarn må gi sitt samtykke til at ektefellen får sitte i uskiftet bo. Hvis de ikke samtykker, kan det bli nødvendig å selge deler av dødsboet for at barna skal få pliktdelsarven sin. 

For eksempel, la oss si at boligen utgjør størstedelen av dødsboet etter arvelater. Den gjenlevende ektefellen har i praksis ikke kontanter til å betale ut pliktdelsarven til arvelaters barn, uten å først selge eiendommen. Særkullsbarn kan imidlertid velge å gi den gjenlevende ektefellen samtykke til å fortsette å bo i boligen, men med forbehold om at boligen ikke selges eller at verdien av arven deres ikke reduseres på andre måter.

Utfordringer og konflikter ved salg av dødsbo

Enten du skal selge fast eiendom eller løsøre, kan det oppstå en rekke utfordringer og konflikter ved salg av dødsbo. Det er viktig å sette seg grundig inn i eventuelle regler, samt ha en god dialog med andre arvinger. I enkelte tilfeller trenger man hjelp av en advokat til megling eller for å få råd om skattespørsmål og arverett.

For eksempel, arvinger kan ofte bli uenige om verdien på dødsboet. Det gjelder spesielt for mer kostbare eiendeler som bolig. Man bør derfor be om takst og/eller verdivurdering av bolig fra enten en eiendomsmegler eller takstmann. Alle arvingene bør være enige med verdivurderingen, og dere bør ta vare på all dokumentasjon. 

Lag gjerne en formell kontrakt på hva dere ble enige om, så slipper dere risikoen for ord-mot-ord-krangler i ettertid. Kontrakten bør være så tydelig som mulig, slik at det ikke er rom for forskjellige tolkninger.

Andre ganger kan det oppstå uenighet rundt selve salget. Den ene arvingen ønsker kanskje å beholde eiendelen, mens andre arvinger ønsker å legge den ut for åpent salg. I slike tilfeller kan det være nødvendig med juridisk rådgivning for å finne en løsning som er rettferdig for alle parter. 

Les også

Sjekkliste for valg av eiendomsmegler

Slik selger man et dødsbo

Første steg for å selge et dødsbo er å sette en verdi på eiendelene. Deretter kan arvingene legge eiendelene ut for salg. Helt til sist, må pengene fra salget fordeles mellom arvingene i henhold til arveloven og eventuelt testamentet til arvelater. All gjeld skal innfris før arvingene kan fordele verdiene.

Det er som regel boliger, hytter og annen fast eiendom som er verdt mest penger. Vi tar derfor for oss noen praktiske eksempler på salg av arvet bolig.

Eksempel 1: Få hjelp av en eiendomsmegler til å selge dødsbo

La oss si at du har arvet en bolig sammen med dine to søsken. Boligen er ikke skattepliktig, men boliglånet er ennå ikke innfridd. Dere bestemmer dere for å selge boligen på det åpne markedet for å kunne betale ned gjelden og fordele det resterende beløpet likt mellom dere. I dette tilfellet kan det være lurt å få hjelp av en eiendomsmegler. Megleren vil kunne bistå med alt fra verdivurdering, markedsføring, visning og forhandlinger.

Eksempel 2: Privat salg av arvet bolig

Istedenfor å legge boligen ut for salg på det åpne markedet, ønsker en av søsknene å kjøpe ut de andre og beholde boligen selv. I slike tilfeller kan salget håndteres privat. Det vil fortsatt være viktig å få en objektiv verdivurdering for å sikre at prisen er rettferdig. Dere kan enten få en verdivurdering av eiendomsmegler eller en grundigere tilstandsrapport med verdi- og lånetakst fra takstmann. Oppgjøret må håndteres av en profesjonell tredjepart, for eksempel eiendomsmegler eller advokat.

Enten dere selger eiendommen gjennom eiendomsmegler eller privat, er det viktig å få profesjonell hjelp av noen som kan reglene for salg av dødsbo. Lykke til!

Konklusjon: Dette er reglene ved salg av dødsbo

Du må forholde deg til flere regler ved salg av dødsbo, deriblant reglene i arveloven og skattereglene. Prosessen kan være ganske komplisert, men det er viktig å sikre at dødsboet og arven fordeles på en rettferdig måte. Dere må skaffe dere oversikt over gjeld og formue, samt sette en verdi på eiendelene. 

Mange velger derfor å få hjelp av en advokat for å få nærmere veiledning og støtte under arveoppgjøret. En takstmann kan derimot hjelpe med forskjellige verdivurderinger. Vi anbefaler også at dere får hjelp av en dyktig eiendomsmegler, dersom dere bestemmer dere for å selge en arvet bolig på det åpne markedet. Lykke til!