Takst på bolig: Komplett guide (pris, krav og alternativer)

Hvis du skal kjøpe eller selge bolig, har du garantert snublet over begreper som ‘verditakst’, ‘e-takst’, ’tilstandsrapport’ og ‘boligsalgsrapport’. Disse ordene kan virke som en fremmed kode man må knekke for å komme videre med bolighandelen. 

Likevel er disse dokumentene svært viktige, ettersom boliger ikke kan “selges som de er” lengre. De ulike boligtakstene inneholder mye verdifull informasjon som øker tryggheten til både kjøper og selger:

-Dette gir en trygghet for selgerne om at boligen de skal selge er godt dokumentert, og det gir kjøpere en trygghet om at de får grundig beskrivelse av det de skal kjøpe, forteller Morten Andreas Meyer i en pressemelding fra Huseierne.

Hvis du synes at alt dette virker forvirrende, har du kommet til rett sted. Vi har nemlig laget en komplett guide til takst på bolig for å hjelpe deg med å finne ut av hva de ulike takstene betyr og når du trenger dem. Du får også detaljert informasjon om pris, krav og alternativer.

Så hent deg en kopp kaffe, len deg tilbake og les videre for å bli enda litt klokere på boligtakst. Det er ikke så komplisert som det kanskje høres ut!

Hva er takst på bolig, sånn egentlig?

Boligtakst er en profesjonell vurdering av hva en eiendom er verdt. Det kan sammenlignes med å få en ekspert til å vurdere verdien av et kunstverk, bare at her er det hjemmet ditt som er kunstverket. Taksten kan være basert på en rekke faktorer, inkludert eiendommens størrelse, beliggenhet, tilstand, og hvor mye lignende eiendommer i området selges for. 

Ofte får man også rapporter om boligens tilstand inkludert i taksten, avhengig av hvilken type takst du ber om. Vurderingene utføres vanligvis av en kvalifisert takstmann eller eiendomsmegler og skal følge en viss standard. Disse standardene er viktige for å sikre at vurderingen er rettferdig og av høy kvalitet.

Nå lurer du kanskje på, “hvorfor er det så viktig med takst?”. Vel, når du skal selge din bolig, hjelper taksten deg å bestemme en fornuftig salgspris. Taksten gir kjøperne en pekepinn om boligen er verdt prisen som det blir bedt om. Og hvis du skal refinansiere boliglånet, vil banken bruke taksten for å avgjøre hvor mye de kan låne deg.

Forskjellige typer boligtakster og rapporter

Det finnes flere typer takster, og hvilken du trenger vil avhenge av formålet. Her i denne guiden fokuserer vi på de fire vanligste typer takster og rapporter som brukes i forbindelse med boligsalg. Hver av disse takstene og rapportene har sin plass i boligsalgsprosessen. I tillegg finnes det rapporter og boligtakster som brukes ved forsikringssaker.

• Verdi- og lånetakst: Dette er en vurdering av hva boligen din er verdt på dagens marked. Det er som regel en takstmann som setter disse takstene og de leveres ofte sammen med boligsalgsrapporten. Verditaksten indikerer markedsverdien, mens lånetaksten benyttes av banker i forbindelse med boliglån.
• E-takst: Dette er en elektronisk takst som er standardisert og anerkjent av de fleste banker i Norge. Den brukes til verdivurdering av bolig i forbindelse med lån, skatt, arv og lignende. Taksten blir lagret i en database der finansinstitusjoner kan få tilgang til den.
• Tilstandsrapport: Dette er en grundig gjennomgang av boligens tekniske tilstand. En takstmann vil se på alt fra våtrom til konstruksjon, slik at han eller hun kan gi en vurdering av tilstanden og foreslå utbedringer.
• Boligsalgsrapport: Dette er en form for tilstandsrapport som benyttes ved boligsalg. Den gir en detaljert beskrivelse av boligens tilstand og informerer potensielle kjøpere om hva som bør utbedres. Boligsalgsrapporten gir både selger og kjøper god oversikt og trygghet.

Det er ikke hvem som helst som kan gi takst på bolig. Eiendomsmeglere kan utføre e-takst, så lenge de følger kravene som ble utformet av Eiendomsverdi AS. Det er kun sertifiserte takstpersoner som kan utføre tilstands- og boligsalgsrapporter med verdi- og lånetakst. De må følge strenge retningslinjer.

Les også

Verdivurdering og takst – hva er forskjellen?

E-takst – dagens bransjestandard for verdivurderinger

Elektronisk takst (e-takst) er bransjestandarden for verdivurderinger. Den ble utviklet av Eiendomsverdi AS i 2016. Formålet var å skape et nyttig verktøy for eiendomsmeglere, slik at de kunne utføre en presis vurdering av boligverdien. Dermed unngår man høye, urealistiske priser. Det er nå mindre rom for meglers skjønn enn tidligere.

Denne taksten er en grundig analyse om markedsverdien og utføres ved hjelp av dataprogrammer. I tillegg kommer megler på befaring, og han eller hun dokumenterer boligen ved å ta bilder og skrive ned detaljer. Deretter lagres informasjonen i en database der finansinstitusjoner og andre relevante aktører kan hente den ut ved behov.

Denne typen boligtakst brukes hovedsakelig til låneformål. For eksempel, du kan bruke den til å forhandle om bedre renter, refinansiere boliglån eller ta opp lån med sikkerhet i bolig. Den kan imidlertid benyttes til mye mer enn bare lån. Du kan også bruke den i forbindelse med arveoppgjør og til skatteformål:

– Hvis du mener at verdien i skattemeldingen er for høy, er det mulig å endre den. Du kan selv legge inn en ny verdi, men du må kunne dokumentere hvordan du har kommet frem til verdien, ved for eksempel en takst eller verdivurdering, hvis Skatteetaten ber om det, sier Marta Johanne Gjengedal, divisjonsdirektør, i en pressemelding fra Skatteetaten.

Alternativer til e-takst

Det er ikke tilrådelig å bruke den som alternativ til boligsalgsrapport og verdi- og lånetakst for deg som skal selge bolig. Det er fordi den ikke går i detalj om boligens tilstand. Undersøkelsene til eiendomsmegleren er overfladiske. Denne boligtaksten fokuserer mest på faktorer som standard, byggeår, beliggenhet, det lokale boligmarkedet og lignende.

Et annet alternativ kan være verditakst med tillegg. Denne taksten utføres på samme grunnlag som en elektronisk takst, bare at en takstmann også vurderer våtrommene i boligen. Dette kan være tilstrekkelig i enkelte tilfeller der man ønsker grundigere undersøkelse, uten å måtte betale for en full tilstandsrapport. Et eksempel på dette kan være i forbindelse med arveoppgjør. Den sikrer derimot ikke selger mot krav og reklamasjon i etterkant av boligsalg.

Elektronisk takst vs. meglers verdivurdering

E-takst er altså bransjestandarden for hvordan en verdivurdering skal utføres. Betyr det at disse begrepene betyr det samme? Svaret er både ja og nei. Hvis du skal selge bolig, tilbyr de aller fleste meglere befaring med gratis verdivurdering. Denne verdivurderingen utføres på samme grunnlag som e-takst, men den blir ikke like grundig dokumentert med bilder. 

Meglers verdivurdering lagres heller ikke i databasen på samme måte som e-taksten. Grunnen til dette er at du også vil trenge en boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst når du skal selge boligen. Boligens verdi og tilstand blir derfor enda grundigere dokumentert i forbindelse med salg – det holder ikke med bare en elektronisk takst.

Samtidig kan det forekomme spesielle forhold ved boligen eller boligmarkedet som gjør at prisantydningen kan skille seg fra e-taksten. Prisantydningen settes på grunnlag av verdivurderingen, samt rapportene fra takstmannen. Megler kan til en viss grad bruke skjønn når prisen fastsettes.

Enkelte meglere setter prisantydningen litt lavere som en del av strategien, ofte for å oppmuntre til ivrigere budrunder. Andre legger seg bevisst litt høyere som en del av strategien. Likevel kan han eller hun ikke bare velge et tilfeldig tall. Prisantydningen skal være realistisk og rettferdig med hensyn til bransjestandarder og øvrige boligtakster.

Verditakst og lånetakst for deg som skal kjøpe eller selge bolig

Verdi- og lånetakst utføres på samme grunnlag som en elektronisk takst, men det er noen viktige forskjeller mellom dem. Verditakst og lånetakst inngår som regel i boligsalgsrapporten, og de benyttes derfor i forbindelse med boligsalg. Verditaksten indikerer antatt markedsverdi. 

Lånetaksten pleier å være noe lavere. Det er fordi bankene bruker den til å vurdere hvor mye lån som er “trygt” å gi for nettopp denne boligen. På den måten sikrer bankene at lånet ikke overstiger det som er realistisk å selge boligen for. Til syvende og sist er det nemlig kjøperen som bestemmer hva du kan få for boligen din, uavhengig av hva verditaksten sier.

Verdi- og lånetakst kan også benyttes som et alternativ til e-takst og verdivurdering med tillegg, for eksempel ved skilsmisse, arv og skifte. Hvilken du bør velge, avhenger av situasjonen og hvor usikre dere er på boligens tekniske tilstand. Det kan i så fall være fornuftig å be om både tilstandsrapport og verditakst.

Tilstandsrapport og boligsalgsrapport – når trenger du hva?

Boligsalgsrapport er en form for tilstandsrapport som dekker kravene i avhendingsloven. Avhendingsloven regulerer blant annet kjøp og salg av brukte boliger. På grunn av nylige endringer i loven, kan du ikke selge boligen som den er. Du som selger er pliktig til å redegjøre grundig for tilstanden. Kjøper er på sin side pliktig til å lese dokumentasjonen.

Boligsalgsrapporten ble utbedret og oppdatert, slik at den samsvarer med disse endringene. Vi anbefaler på det sterkeste at du ber om å få boligsalgsrapport fra en kvalifisert takstmann, slik at du imøtekommer kravene fra avhendingsloven. I tillegg må du legge ved et egenerklæringsskjema, samt dokumentere arbeid og vedlikehold på boligen etter beste evne.

Les også

Veiledning til boligsalgsrapporten

Kjøper kan ikke klage på feil eller mangler som er opplyst om i boligsalgsrapporten og egenerklæringen. Han eller hun kan derimot be om erstatning for feil og mangler som overstiger 10 000 kr, hvis du ikke har opplyst om dem på forhånd. Boligens alder skal likevel tas hensyn til:

– Det betyr ikke at du automatisk får erstatning om du oppdager en mangel til 10 000 kroner eller mer. Er dette en feil eller mangel boligkjøper burde ha forventet, for eksempel med tanke på boligens alder, eller som er oppdaget selv før kjøpet, ligger også ansvaret hos kjøper selv, forklare Finn Christian Hovde-Hagen i Fremtind, forsikringsselskapet til SpareBank 1 og DNB, i en tidligere pressemelding.

Det finnes ingen alternativer til boligsalgsrapport eller tilstandsrapport som går like grundig i detalj om boligens tekniske tilstand. En “vanlig” tilstandsrapport brukes derimot ofte i forbindelse med forsikringssaker. Nøyaktig hva som sjekkes, kan variere fra sak til sak. Forsikringsselskapet hjelper deg med å skaffe de rette dokumentene.

Pris og kostnader for takst på bolig

Prisene på boligtakster kan variere betydelig. Beliggenhet, størrelse på bolig og valg av firma kan påvirke den totale kostnaden. Derfor er det viktig å forstå at prisene vi opplyser om her bare er en indikasjon. Vi anbefaler alltid at du gjør dine egne undersøkelser, basert på de spesifikke forholdene ved boligen som du ønsker å få taksert.

Verditakst og lånetakst: Prisen for en verdi- og lånetakst avhenger av boligens størrelse. Ifølge prislisten til Norsk Taksering AS, koster taksering av leiligheter mellom 6500-7500 kr. Hus på 150 – 250 m² koster ca. 13 500 kr. Disse takstene er som regel inkludert i prisen på boligsalgsrapporten.

E-takst: En e-takst koster vanligvis mellom 2000-5000 kroner. Hvis du heller vil ha en verdivurdering fra en eiendomsmegler i forbindelse med boligsalg, kan du ofte få det gratis. I så fall må du regne med kostnader for boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst senere når du skal legge boligen ut på markedet.

Tilstandsrapport: En tilstandsrapport kan være ganske omfattende og kan derfor også være ganske kostbar. Prisen ligger ofte mellom 10 000 og 20 000 kroner. Igjen vil boligens størrelse spille en stor rolle. Kostnaden vil også variere i henhold til formål og hva som skal undersøkes.

Boligsalgsrapport: En boligsalgsrapport kan koste alt fra 10 000 kr til 20 000 kr eller mer, avhengig av størrelsen på boligen. Det er vanlig å betale et tillegg på ca. 3000 kr for garasje med oppholdsrom og eventuelle utleiedeler.

Vi anbefaler at du sammenligner priser og kostnader på tvers av eiendomsmeglere og takstmenn for å finne frem til det beste tilbudet. Det er alltid en god idé å hente inn flere tilbud før du bestemmer deg. Og husk – selv om boligtakster kan virke som en stor utgift på kort sikt, kan de spare deg for mange bekymringer og uventede kostnader på lang sikt. Se vanlige priser på meglere her.

Konklusjon: Dette må du vite om takst på bolig

Det finnes mange forskjellige typer takst på bolig, og de har alle ulike formål. Du bør sette deg grundig inn i de forskjellige typene, slik at du vet hva du bør velge. E-takst fungerer for eksempel bra til låneformål. Verditakst kan også brukes til låneformål, men denne taksten koster imidlertid mer enn e-takst. Du bør derimot velge boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst ved salg av bolig.

En dyktig eiendomsmegler kan hjelpe deg, dersom du er i tvil om hva du trenger. Du kan også kontakte en profesjonell takstmann for å be om råd, dersom du ønsker å taksere eiendommen av andre årsaker. Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med takseringen!