Selge bolig før 1 år: Dette er reglene

Boligsalg medfører alltid betydelige økonomiske konsekvenser. Boligselger ønsker best mulig fortjeneste på salget, mens kjøper vil ha mest mulig verdi for pengene. Men hvis du i tillegg ønsker å selge bolig før ett år har gått, må du være obs på reglene. Hovedregelen sier nemlig at salget da blir skattepliktig, selv om det finnes enkelte unntak der man slipper unna skatten likevel.

Noen ganger kan det oppstå situasjoner der boligeier ikke ønsker å vente. Kanskje det dukket opp en jobbmulighet et annet sted? Eller har det oppstått en plutselig endring i livssituasjonen? Her i denne lille guiden vår tar vi en grundig titt på hva regelverket sier, og hvem som slipper å betale skatt selv om det ikke har gått ett år. Du får også vite hva du må gjøre hvis boligsalget er skattepliktig.

Dette sier reglene om å selge bolig før 1 år

Skattereglene for boligsalg er ganske strenge. Det er fordi man ønsker å forhindre kortvarig spekulasjon på boligmarkedet. Regelverket ble blant annet innført for å sikre en rettferdig og balansert økonomi med et stabilt eiendomsmarked. Selvfølgelig ble reglene også innført for å generere skatteinntekter – men det primære formålet er å sikre et stabilt boligmarked der prisene reflekterer reell etterspørsel og verdi.

Det er mindre attraktivt for investorer å kjøpe boliger med hensikt om raskt videresalg for profitt, ettersom man må betale skatt på gevinsten. Boligsalg er i utgangspunktet alltid skattepliktig, med mindre du innfrir visse krav til eiertid og botid. Regelverket tar likevel hensyn til at enkelte boligeiere noen ganger er nødt til å selge boligen før disse kravene er innfridd på grunn av endringer i livssituasjonen.

OBS: Dersom boligsalget er skattepliktig, betaler du kun skatt på gevinsten og ikke hele salgssummen. Du får derimot fratrekk på skatten hvis du selger med tap.

Eiertid:

Eiertid viser til hvor lenge du har eid boligen før du selger den. Du må ha eid boligen i minst ett år for å kunne selge den skattefritt. Hvis du selger boligen før det har gått ett år, vil eventuell gevinst av salget være skattepliktig. Eiertiden starter ved overtakelse og ikke når budet ditt blir godtatt. Boligen regnes derimot som solgt det øyeblikket du godtar kjøpers bud.

Botid:

Botid er kanskje enda viktigere enn eiertid. Du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene for å kunne selge den skattefritt. Dette kravet er innført for å sikre at skattefritaket hovedsakelig gis til dem som selger primærboligen sin, og ikke til dem som selger sekundærboliger eller investeringseiendommer. 

Botiden trenger ikke å være sammenhengende. Det viktigste er at du til sammen har bodd der i 12 av de siste 24 månedene. Botiden starter når du fysisk flytter inn i boligen og ikke den dagen du overtar den. Akkurat dette må du være obs på når du skal selge. Hvis du for eksempel brukte noen uker eller måneder på å pusse opp, så teller ikke det som botid.

Eiertid og botid må vurderes sammen. Selv om du har eid boligen i over ett år, må du likevel skatte om du ikke innfrir kravene til botid.

Du kan selge bolig skattefritt før 1 år ved brukshindring

Noen ganger slipper du å betale skatt, selv om du må selge eiendommen før det har gått ett år. Livet kan ta en uventet retning som gjør at du ikke kan bo i boligen, selv om du nylig har kjøpt den. Og da kan skattereglene virke ganske urettferdige. Derfor ble det innført en unntaksregel som gjør at du kan opptjene botid likevel – nemlig regelen om brukshindring ved uforutsette situasjoner. 

Brukshindring oppstår hvis du som boligeier blir forhindret fra å bruke boligen som forventet på grunn av årsaker som er utenfor din kontroll. En forutsetning for å kreve brukshindring er at du ikke visste om eller burde ha visst om hindringen da du kjøpte eiendommen.

Du må kunne dokumentere hendelsene som førte til brukshindringen. Dokumentasjon kan for eksempel være akseptbrev fra en utdanningsinstitusjon, arbeidskontrakter, legeerklæringer eller andre offisielle dokumenter som bekrefter situasjonen. Vi anbefaler derfor at du tar godt vare på viktige papirer.

Flytting grunnet utdanning

Hvis du må flytte på grunn av utdanning og derfor velger å selge boligen, kan det være tilstrekkelig grunnlag for å kreve brukshindring. Det forutsetter imidlertid at flytting er nødvendig for at du skal kunne fullføre ønsket utdanning, og at du ikke hadde planer om å studere når du kjøpte eiendommen.

Flytting grunnet arbeid

Det er ikke uvanlig at folk må flytte grunnet arbeid, og skattereglene for boligsalg tar hensyn til dette. Hvis du får en ny jobbmulighet eller blir overført til en avdeling hos samme arbeidsgiver, kan det kvalifisere som gyldig brukshindring. Andre ganger kan det oppstå plutselige endringer på det lokale arbeidsmarkedet der du bor, og du må derfor flytte for å finne deg en ny jobb.

Sykdom eller helseproblemer

Helseproblemer kan være en av de mest krevende utfordringene man står overfor i løpet av livet. Hvis det er umulig eller upraktisk å fortsette å bo i boligen på grunn av helsemessige årsaker hos deg eller et familiemedlem, kan det betraktes som en gyldig brukshindring. Det gjelder også som brukshindring om man må flytte på sykehjem grunnet langvarige helseproblemer.

Det er ikke mulig å tjene inn botid to steder samtidig

Du må være oppmerksom på at det ikke er mulig å opptjene botid på to eiendommer samtidig. La oss si at du flytter og kjøper ny bolig før du har solgt den gamle. I så fall har du en frist på 12 måneder for å selge den gamle eiendommen. Hvis du overskrider denne fristen, så kan du altså ikke kreve brukshindring og på den måten opptjene botid på den forrige boligen. 

Dermed blir boligsalget skattepliktig likevel, til tross for at du i utgangspunktet innfridde kravene for brukshindring.

Mange velger å løse dette problemet ved å leie bolig på det nye stedet frem til den gamle boligen er solgt. Det betyr at du i teorien kan leie ut gamleboligen i mange år og likevel selge den skattefritt – så lenge du har tilstrekkelig grunnlag for å kreve brukshindring og ikke har kjøpt ny bolig enda.

Utleie og boligsalg – dette sier reglene

Du må ha brukt minst halvparten av boligen selv for å kunne selge skattefritt – og da refererer man ikke nødvendigvis til fysisk størrelse, men heller til utleieverdien. Denne regelen gjelder uansett hvor lenge du har eid og bodd i boligen, enten du selger før det har gått ett år eller ikke.

La oss si at boligen din består av to deler, der leieverdien av den ene er 15 000 kroner i måneden og 5000 kroner for den andre. Du kan i så fall selge skattefritt hvis du bor i den delen som har en utleieverdi på 15 000 kroner. Du kan derimot ikke selge skattefritt, hvis du bor i den delen som har en utleieverdi på 5000 kroner og leier ut den delen med størst utleieverdi.

Du kan også se på regnestykket på en annen måte. La oss si at boligen har to boenheter og den totale utleieverdien for begge enhetene er 20 000 kroner i måneden. Du må ha bodd i den delen som utgjør over 10 000 kroner i utleieverdi for at du skal kunne innfri kravet om at du har bodd i minst halvparten av boligen selv.

Dette må du gjøre hvis boligsalget er skattepliktig

Det er kun gevinsten som er skattepliktig hvis du selger bolig før det har gått ett år og du ikke kan kreve brukshindring. Gevinsten er forskjellen mellom kjøpsprisen og salgsprisen, minus salgsomkostninger som for eksempel meglertjenester. La oss si at du kjøpte en bolig for 2 millioner kroner og solgte den for 2,5 millioner kroner etter ni måneder. 

Hvis meglertjenestene kostet 50 000 kroner, vil den skattepliktige gevinsten altså være 450 000 kroner. Gevinsten skattlegges som kapitalinntekt.

Dersom boligen selges med tap før det har gått ett år, kan dette tapet trekkes fra på skatten. Hvis du kjøpte en bolig for 2 millioner kroner og solgte den for 1,8 millioner kroner etter ti måneder, utgjør det et tap på 200 000 kroner. Dette tapet trekkes fra den skattepliktige inntekten din.

Du fører eventuell gevinst eller tap i skattemeldingen for det året boligen ble solgt. Solgte du boligen i 2022, skal du altså føre gevinsten eller tapet i skattemeldingen for 2022. Skatteetaten har utarbeidet et hjelpeskjema for å beregne skatt fra boligsalget som du skal fylle ut og sende inn sammen med skattemeldingen.

Konklusjon: Dette må du være obs på hvis du skal selge bolig før 1 år

Du kan få en uventet skattesmell om du selger boligen før det har gått ett år. Reglene sier nemlig at du må ha eid og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene, ellers blir boligsalget skattepliktig. Hvis boligsalget er skattepliktig, betaler du kun skatt på gevinsten. Eventuelle tap er fradragsberettiget.

Ingen regel uten unntak, sies det – og det gjelder også for skattereglene ved boligsalg. Du kan for eksempel kreve brukshindring og på den måten innfri krav til botid, dersom du må flytte på grunn av jobb, studier eller helsemessige utfordringer. Det er uansett viktig å sjekke regelverket nøye og passe på at du rapporterer riktig i skattemeldingen. Lykke til!