Løsøre og tilbehør: Hva følger med boligen ved salg?

Boligen er solgt og flytteeskene står klare. Men vet du egentlig hva som skal følge med eiendommen av løsøre og tilbehør? Må du virkelig si farvel til den praktiske garderobeinnredningen eller elektriske gardinene som du installerte i fjor? Er den innebygde mikrobølgeovnen en del av kjøkkenet eller kan du demontere den? 

Vi gjør det litt lettere for deg å komme i gang her med vår komplette oversikt med eksempel på inventar som følger med eiendommen. Du får også gode tips til hva du bør gjøre om du ønsker å ta med deg noe som vanligvis skal stå igjen.

Hva sier loven om løsøre og tilbehør? 

Misforståelser rundt inventar, fastmontert utstyr og integrerte hvitevarer som kjøleskap og fryser kan fort føre til konflikter mellom kjøper og selger. Men det siste du ønsker er å stå der på flyttedagen og krangle om hvem som egentlig eier varmepumpen eller om vaskemaskinen følger med boligen. Heldigvis kan slike tvister være enkle å unngå – eller i alle fall enkle å løse – dersom du gjør litt forarbeid og skaffer deg en inventarliste.

Det er nemlig ikke bare sunn fornuft som gjelder. Vi har faktisk lover som regulerer hva som skal følge med bolig ved salg. Avhendingsloven er en av de viktigste kildene til informasjon om løsøre og tilbehør, og det gjelder spesielt paragraf 3-4. Loven gir oss tydelige retningslinjer for hva som skal stå igjen ved flytting.

Avhendingsloven sier at fastmontert utstyr og innredning skal følge med eiendommen. Det samme gjelder inventar som er tilpasset bygningene eller som er nødvendige for at bygningene skal fungere som avtalt. Eksempel på nødvendig utstyr inkluderer varmtvannsbereder og sentralstøvsuger. 

Den innebygde bokhyllen i stua, den fastmonterte mikrobølgeovnen og den skreddersydde garderobeløsningen er altså en del av pakken når du skal selge bolig. Lovverket er imidlertid tydelig på at boligselger og kjøper kan lage egne avtaler seg imellom. Vi kommer tilbake til hvordan du kan forhandle om inventar litt senere i saken. Først skal vi ta en titt på en praktisk liste over løsøre og tilbehør.

Inventarliste og oversikt over løsøre, tilbehør og utstyr

Ulempen med avhendingsloven er at lovverket er ganske utdatert. Det har skjedd mye siden paragrafen først ble skrevet for cirka 30 år siden. Nettopp derfor har Norges Eiendomsmeglerforbund laget en oppdatert liste over løsøre og tilbehør som skal følge med boligen ved salg. Du kan laste ned inventarlisten her.

Før vi gir deg noen praktiske eksempler, er det viktig å forstå forskjellen mellom løsøre og tilbehør. Løsøre er gjenstander som enkelt kan fjernes fra boligen uten å etterlate skade eller påvirke boligens funksjonalitet. Det inkluderer blant annet møbler, frittstående hvitevarer og personlige eiendeler. 

Tilbehør er derimot ting som anses som en integrert del av boligen. Det inkluderer fastmonterte installasjoner, spesialtilpasset innredning eller gjenstander som er nødvendige for boligens daglige drift. Du kan altså ikke bare ta det med deg, uten at det skader boligen eller påvirker funksjonaliteten.

Regler for integrerte hvitevarer ved salg av bolig

Det er ikke alltid lett å vite hvilke hvitevarer som skal følge med. Hovedregelen er at integrerte hvitevarer skal stå igjen ved salg av bolig. Frittstående hvitevarer kan du derimot hive inn i flyttebilen, uten at boligkjøper kan si noe på det.

• Kjøkken: Integrert komfyr, koketopp, kjøleskap, fryser og oppvaskmaskin følger med.
• Vaskerom: Integrert vaskemaskin og tørketrommel skal følge med boligen. Frittstående maskiner kan du derimot ta med deg, med mindre annet er avtalt.
• Spesialtilfeller: Dersom det står i salgsoppgaven at hvitevarene er inkludert i salget, så skal de stå igjen. Det gjelder enten de er integrerte eller ikke.

Dette sier reglene om innredning

Innredning som er fastmontert eller spesialtilpasset for boligen følger med ved salg. Det gjelder alle rom i huset, fra bad og kjøkken til soverom og stue. Tanken bak denne regelen er at slike innredninger ofte er integrert i boligens design og funksjonalitet. Dermed anses de som en del av selve eiendommen.

Regelen for baderomsinnredning er enkel – alt som er fastmontert følger med. Det inkluderer:

• Badekar og dusjkabinett
• Fastmonterte speil og hyller
• Håndkleholdere og håndklevarmere
• Toalettrullholder
• Baderomsinnredning og servant

Kjøkkenet er hjertet i mange hjem, og her er det mye innredning som skal følge med:

• Alle fastmonterte skap og skuffer
• Kjøkkenøy, uansett om den er fastmontert eller på hjul
• Innebygde hyller og vinreoler
• Innebygd kaffemaskin
• Avtrekksvifte

Når det gjelder oppbevaring, er hovedregelen at alt som er fastmontert eller skreddersydd for rommet følger med boligen ved salg:

• Innebygde garderobeskap
• Skyvedørsgarderober
• Fastmonterte hyller og stenger i walk-in garderober
• Garderobesystem som er tilpasset rommet, selv om det teknisk sett kan demonteres

Varmekilder

Jada, Norge er et kaldt land og hvilke varmekilder som følger med boligen kan derfor påvirke salget betydelig. Det gjelder spesielt i perioder med høye strømpriser. Potensielle kjøpere er ofte svært interesserte i boligens oppvarmingsløsninger, både med tanke på komfort og kostnader. Lovverket tar hensyn til dette og er tydelig på hvilke varmekilder som må følge med eiendommen ved salg.

Derfor sier reglene at du må la følgende stå igjen når du skal flytte:

• Fastmonterte panelovner
• Varmepumper
• Peis og vedovn
• Gulvvarme
• Radiatorer

Du bør være forberedt på å gi boligkjøper detaljert informasjon om disse varmesystemene, for eksempel alder, eventuell servicehistorikk og typiske driftskostnader. Husk også å informere om eventuelle vedlikeholdsbehov. Vær obs på at flyttbare varmeovner, terrassevarmere og lignende ikke følger med ved salg av eiendom.

Elektriske installasjoner

Moderne boliger har ofte avanserte elektriske installasjoner. Disse installasjonene er ofte skreddersydd for boligen og kan være ganske kostbare. Hovedregelen er at slike faste elektriske installasjoner følger med eiendommen ved salg. Eksempler på slike elektriske installasjoner inkluderer blant annet følgende:

• Fastmonterte spotlights og andre taklamper
• Smarthusløsninger for belysning, varme og sikkerhet
• Ladestasjon for elbil
• Solcelleanlegg med tilhørende utstyr

Det kan være smart å gi boligkjøper en grundig innføring i hvordan disse systemene fungerer under overtakelsen. Det gjelder særlig for mer avanserte løsninger som smarthusløsninger eller solcelleanlegg. Noen installasjoner kan også kreve vedlikehold eller oppdateringer. Du som boligselger bør sørge for at all relevant dokumentasjon, bruksanvisninger og eventuell informasjon om garantier blir overlevert til kjøper.

Løsøre og tilbehør utendørs

Uteområdet er en viktig del av eiendommen. Mange kjøpere synes at hagen eller terrassen kan være nesten like verdifull som selve huset. Uteområdet er dessuten en forlengelse av boligens bruksareal. Men det kan ofte være litt forvirring om hvilket løsøre og tilbehør utendørs som skal følge med ved salg. 

Generelt sett gjelder de samme prinsippene ute som inne. Det som er fastmontert eller spesielt tilpasset eiendommen skal som regel stå igjen ved flytting:

• Postkasse og utvendige søppelkasser
• Flaggstang
• Fastmontert utegrill eller utekjøkken
• Lekestativ og lekestue
• Drivhus som er tilpasset tomten
• Utendørs belysning
• Markiser og andre former for utvendig solskjerming

Dette må du gjøre for å ta med deg noe som vanligvis inkluderes i boligsalget

Joda, noen ganger ønsker boligselger å ta med seg spesielle gjenstander, selv om de vanligvis følger med boligen. Kanskje du er veldig glad i den flotte taklampen i stuen? Eller den integrerte, fancy kaffemaskinen på kjøkkenet? Da må du gå frem på riktig måte for å unngå å skape problemer eller misforståelser.

Du må passe på at det står svart på hvitt i salgsoppgaven, dersom du skal ta med det noe som vanligvis skal stå igjen ved flytting. Vær så spesifikk og tydelig som mulig. Ikke overlat noe til tolkning! Du bør for eksempel ikke skrive “lamper følger ikke med”. Istedenfor bør du spesifisere hvilke lamper du mener: “Den dimmbare LED-taklampen i stuen og den antikke messinglampen i entréen følger ikke med.”

En annen effektiv metode er å fjerne de aktuelle gjenstandene før fotografering og visning. Hvis potensielle kjøpere aldri ser gjenstanden i boligen, vil de heller ikke forvente at den skal følge med. De vet faktisk ikke at den eksisterer en gang. Akkurat denne løsningen er spesielt nyttig for mindre gjenstander eller ting som er enkle å fjerne.

Les også

Visning: Alt du trenger å vite

Ulempen med å ekskludere inventar, løsøre og tilbehør

Ulempen med å ekskludere inventar som boligkjøper forventer skal stå igjen er at det kan påvirke salget. Det kan for eksempel gjøre eiendommen mindre tiltrekkende eller til og med påvirke dens oppfattede verdi. Tenk nøye gjennom om gjenstanden er verdt en potensielt lavere salgspris eller færre interesserte kjøpere. Spør gjerne eiendomsmegleren din om råd, dersom du er i tvil om du bør ta med deg noe ved flytting eller ikke.

I noen tilfeller kan kjøpere legge inn forbehold i budet om at de kun er interesserte hvis de får med spesifikke gjenstander. Det setter deg i en spennende forhandlingsposisjon. Kanskje du kan bruke denne gjenstanden som et forhandlingskort for å oppnå en bedre pris eller andre fordeler?

Slik unngår du misforståelser og konflikter rundt løsøre og tilbehør

Selv små misforståelser kan føre til frustrasjon når det kommer til løsøre og tilbehør. Du som boligselger bør gå grundig gjennom boligen før du legger den ut for salg for å vurdere hva som skal følge med – eller kanskje enda viktigere, hva som ikke skal følge med ved salg. Jo mer spesifikk du er, desto mindre rom er det for misforståelser.

Deretter må du dokumentere spesielle ønsker for hva du vil ta med deg i salgsoppgaven og eventuelt boligannonsen. Husk at ærlighet og åpenhet alltid lønner seg i en salgsprosess. Vær tydelig på dine intensjoner og ønsker fra starten av, sånn at du unngår ubehagelige overraskelser eller konflikter på overtakelsen.

Overtakelsen er tidspunktet der kjøperen fysisk overtar boligen. Da kan det ofte oppstå eventuelle misforståelser om løsøre og tilbehør. Boligkjøper og selger går nemlig nøye gjennom boligen for å sikre at alt er som avtalt. Sammen fyller dere ut en såkalt overtakelsesprotokoll. Dere må notere eventuelle feil og mangler – som for eksempel manglende tilbehør – i denne protokollen.

Tips til boligkjøpere

Skal du både kjøpe og selge bolig? Da bør du være ekstra oppmerksom på løsøre og tilbehør når du er på visning. Ikke ta for gitt at alt du ser i boligen følger med ved kjøp. Les nøye gjennom salgsoppgaven for å se om noe er ekskludert. Ikke nøl med å spørre eiendomsmegleren, hvis du er usikker på noe. Da kan du føle deg trygg på at du får med alt det du forventer skal følge med.

Det er bedre å stille mange spørsmål og bruke tid på å lese gjennom dokumentasjonen enn å bli skuffet under overtakelsen. Hvis det er noe spesifikt du ønsker skal følge med – men som ikke er nevnt i salgsoppgaven – kan du forsøke å forhandle om gjenstanden som en del av budet ditt. Husk at det ofte er lettere å bli enige om slike detaljer før kontrakten er signert. 

Konklusjon: Dette skal stå igjen i boligen ved flytting

Vi anbefaler at du skaffer deg en god oversikt over hva som skal følge med boligen ved salg og hva du kan ta med deg. Du har fått mye nyttig informasjon her i guiden vår. Likevel er det viktig at du dobbeltsjekker hva som gjelder for nettopp de gjenstandene som du vil ha med deg når du skal flytte.

Hovedregelen er enkel: Alt som er fastmontert eller spesialtilpasset boligen skal stå igjen. Men husk at du alltid kan forhandle med kjøper om spesielle gjenstander som du ønsker å beholde. Avhendingsloven er nemlig tydelig på at kjøper og selger kan lage andre avtaler seg imellom. 

Husk at eiendomsmegleren din kan hjelpe deg med å avgjøre hva som bør stå igjen ved flytting. Lykke til med boligsalget!