Slik sikrer du en vellykket bolighandel til tross for rentegalopp

Vi har snakket med en ekspert om hva du bør gjøre hvis du skal kjøpe eller selge bolig i dagens krevende boligmarked. Det er kjøpers marked og forholdene for å gjøre et godt kjøp burde derfor vært gode. Likevel sitter mange kjøpere på gjerdet, og flere sliter med å komme inn på boligmarkedet.

– Årsaken til det gode tilbudet av boliger til salgs og fallende priser, er økte renter og strammere økonomi for de fleste. Vi ser også en dårligere tilgang på lån som følge av rentehevinger og økte levekostnader, forklarer “Boligdama” Trude Larsen som driver bloggen boligdama.no.

– I tillegg må mange som kjøper bolig ofte også selge egen bolig. Usikkerhet rundt salget gjør at mange sitter på gjerdet og utsetter å skifte bolig.

Trude Larsen har over 40 års erfaring i bransjen med ulike lederstillinger innen boligforvaltning, eiendomsmegling, markedsføring og salg av nye boliger. Hun har vært boligkjøpsrådgiver de siste åtte årene, der hun er partsrådgiver for kjøper og hjelper dem med å gjøre et trygt og godt kjøp. Så langt har hun hjulpet ca. 1.000 boligkjøpere over hele landet.

Vi valgte derfor å slå av en prat med henne for å forstå den spesielle situasjonen på boligmarkedet akkurat nå. Hun kunne også komme med mange gode tips til dere som vurderer å kjøpe og/eller selge bolig i disse tider.

– Dersom du har tilgang på lån og det motet som trengs for å kaste deg ut i et boligkjøp, vil du kunne dra mange fordeler av dagens marked, sier Trude. Vi tar en nærmere titt på nøyaktig hvordan du gjør det!

Det er kjøpers marked – men mange sitter på gjerdet

Rentehevingene den siste tiden har skapt store bekymringer blant mange boligeiere og boligkjøpere. Økningene er et direkte svar på inflasjonspresset og et forsøk på å stabilisere økonomien, samtidig som de har hatt en umiddelbar og merkbar effekt på boligmarkedet.

Den økonomiske hverdagen har blitt strammere for mange med høyere månedlige utgifter på boliglånet. Førstegangskjøpere sliter med å innfri likviditetskravet til banken, og flere nøler med å investere. Det kan være vanskelig for mange å leve med et stramt budsjett, selv om banken beregner at du skal klare rentenivået.

–  Det er ikke lenge siden vi hadde veldig lave renter og mange som er unge i dag har aldri opplevd det rentenivået vi har nå. Så kjøperne nøler og er veldig usikre.  Og uten nok interesserte og handlekraftige kjøpere på banen, så blir det færre salg, sier Trude. 

Hun mener at flere boligkjøpere sitter på vent for å se hvordan markedet utvikler seg:

– Jeg tror nok at mange vil vente å se hvor renten ender før de bestemmer seg for å skifte bolig.  Da vil de kunne se hva renteutgiftene blir fremover, inntil en eventuell rentenedgang. Større forutsigbarhet vil nok føre til at flere da tar en kjøpsbeslutning.  Men det vil fremdeles være ganske dyrt å låne penger, så jeg forventer ikke en veldig rask endring etter siste renteheving.

Førstegangskjøpere er usikre på om det lønner seg å eie eller leie

Mange førstegangskjøpere står overfor et vanskelig valg: Lønner det seg å eie eller leie med dagens økonomi og varslede rentehevinger? Det var helt klart lønnsomt å eie egen bolig da rentene var lave. Nå kan flere oppleve høyere bokostnader per måned ved å eie fremfor å leie. 

Trude har noen gode tips til dere som sliter med dette dilemmaet:

– Mitt råd er å se på fordelene ved å eie egen bolig og hva det kan gi deg av gode ting på sikt. Du bor trygt, ingen kan si deg opp og du øker egenkapitalen ved å betale ned på lånet. Samtidig kan du regne med at boligprisene vil stige igjen på sikt. Har du et 3 til 5 års perspektiv, vil du sannsynligvis kunne nyte godt av økte boligpriser.

Hun forteller videre at det er viktig at du velger riktig bolig første gang du skal kjøpe, uansett markedsforhold. Den første investeringen danner grunnlaget for hele din videre boligkarriere. Akkurat nå har førstegangskjøpere en stor fordel på sin side – nemlig en rekordstor mengde usolgte boliger. Det kan bety lavest mulig kjøpspris.

– Du har faktisk større mulighet til å tape penger senere når du kjøper på topp. Det ser vi eksempler på i dag. De som har kjøpt dyrt og som av en eller annen grunn må selge nå risikerer å selge med tap. Det er et vindu i markedet akkurat nå som du kan utnytte, sier Trude. 

Hun anbefaler imidlertid at boligkjøpere snakker med banken sin aller først:

– Jeg råder at de som tør å kaste seg ut i det, sjekker finansieringsmulighetene med banken på nytt. Det er ikke sikkert at det lånebeløpet banken har gitt deg tidligere gjelder i dag.

Bør man selge egen bolig før man kjøper ny?

Det kan være lønnsomt å kjøpe bolig nå. Men hva med dem som allerede eier og må både kjøpe og selge samtidig? Bør man kjøpe eller selge først, med tanke på dagens krevende boligmarked? Trude mener at du ikke nødvendigvis behøver å selge egen bolig før du kjøper ny, så sant du tar visse forholdsregler.  

– Erfaring viser at det lett kan bli stress og feilkjøp av å selge først. Du må kjøpe ny bolig ganske raskt, og muligens finner du ikke det du vil ha. Dersom du heller velger å kjøpe først, bør du sjekke om det finnes måter du kan sikre deg i tilfelle du blir sittende med to boliger.  

Hun anbefaler at du setter opp et regnestykke på hva eventuell mellomfinansiering vil koste. Meglerne har i tillegg ulike forsikringsordninger som du kan vurdere. Du bør også avtale så lang overtakelsestid som mulig på boligen du kjøper, slik at du får nok tid til å selge din nåværende bolig. 

Du bør også tenke gjennom hva du vil gjøre hvis du ikke får solgt boligen innen rimelig tid. Hvis du bestemmer deg for å leie ut på grunn av manglende salg, bør du helst leie ut den nye boligen og ikke den gamle. Da slipper du gevinstbeskatning når du etter hvert får solgt. Det er nemlig et krav at du har eid og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene, ellers blir salget skattepliktig.

Velg eiendomsmegler med omhu

– Vær nøye med valg av salgsmegler. I dette markedet trengs det meglere som har erfaring og kløkt nok til å ta vare på hver eneste interessent og budgiver. Mange meglere som bare har jobbet i et oppadgående marked og nærmest solgt boliger på samlebånd, håndterer ikke dagens marked så bra, forklarer Trude.

Vi i selgebolig.no anbefaler at du innhenter tilbud fra flere forskjellige meglere før du bestemmer deg. Du bør ikke bare se på pris alene, men også erfaring, spesialiseringer og omdømme. Ta deg tid til å møte og snakke med flere meglere, og bruk anledningen til å stille dem masse spørsmål. 

Du kan for eksempel spørre om tidligere erfaring, hvor mange boliger de har solgt på dagens marked og hvilken salgsstrategi de foreslår for nettopp din bolig.

Tips til deg som vil kjøpe bolig

Det er viktig å skape mest mulig trygghet rundt boligkjøpet og egen økonomi før du investerer. Trude foreslår noen helt enkle “forhåndsregler” for å sikre at du gjør et godt kjøp som du har råd til over tid:

• Kjøp en bolig som har gode kvaliteter og som vil være attraktiv for boligkjøpere i fremtiden.
• Ikke velg den “billigste” boligen bare fordi du har råd til den – tenk langsiktig.
• Kjøp til en pris som er tilpasset dagens marked. 
• Se etter boliger som har ligget ute en stund – kanskje selger er ivrig etter å få til en handel.
• Sørg for at du utnytter din verdi som interessent og budgiver. Fornuftige salgsmeglere vet å ta vare på deg hvis du legger inn et bud.
• Ha is i magen i budforhandlingene. Da kan du presse ned prisen en god del.

Det er veldig viktig å ikke måle kjøpsprisen mot prisantydning. Prisantydning kan være satt av taktiske hensyn, høye forventninger fra selger eller at megler har solgt seg inn ved å gi et høyt prisestimat. 

Trude forklarer videre:

– Det viser seg at selgerne er tilbakeholdne med å sette ned prisantydningen for tiden på tross av et sviktende marked. Mange eksperter mener at tallene for solgte boliger nå viser kunstig høye priser fordi så mange selgere nøler med å tilpasse seg markedet. 

Vurder om prisen er rettferdig

– Det er avgjørende å ha en oversikt over hvilke priser som gjelder for dagens marked. Når jeg hjelper kundene med å estimere hva som er riktig prisnivå og bruker de samme verktøyene og kunnskapen som salgsmeglerne, blir de mye tryggere på å ta en kjøpsbeslutning, forteller Trude.

Hun legger likevel vekt på at du ikke bare må tenke på prisen. Du bør satse på boliger som vil stå seg godt og er salgbare på sikt. Ikke minst, så må du faktisk like boligen. I det lange løp er det best å kjøpe noe som blir et godt hjem for deg. Velg derfor et sted der du vil trives over en viss tid.

Du må regne med økte bokostnader fremover

– Sannsynligvis vil rentenivået ikke stige vesentlig utover der vi er i dag. Det forventes at rentene vil synke igjen, men det kan ta ett til to år. Og vi har heller ikke fått has på den generelle prisstigningen, forteller Trude. Hun spår at rentenivået vil stoppe der det er nå og at boliglånsrentene vil ligge på 6 % eller litt mer en stund fremover.

Dagens boligkjøpere må regne med at mye av inntekten vil gå mot bokostnader fremover. Økte bokostnader kan gå på bekostning av annet forbruk, og det kan derfor hende at du må legge om livsstilen. Det er viktig at du vurderer nøye om boligkjøpet virkelig er verdt det eller ikke.

Trude har flere tiår bak seg i boligbransjen og mener at bolig kan være en smart investering, til tross for økte kostnader:

– Erfaring viser at det ofte er lurt å satse litt høyt, selv om det blir litt smalhans en periode. Sett opp budsjett, men husk at virkeligheten ofte er annerledes enn det som vises i regnearket. Sett næring etter tæring, som vi sier.

Hun forteller videre at krav som boligkjøpere hadde under pandemien er litt på retrett, for eksempel ekstra arbeidsrom og stort oppholdsareal. Folk downsizer for å komme over i en mer levelig situasjon. Mange ser etter smarte løsninger for å få et funksjonelt, men mindre hjem. Du bør ha realistiske forventninger og være ærlig om egen økonomi og betalingsevne.

Muligheter for gode kjøp i 2023 og begynnelsen av 2024 

Norges Bank setter endelig rentenivå i desember. Den økonomiske situasjonen blir da mer forutsigbar og vil stabilisere seg. Trude tror likevel ikke at boligmarkedet plutselig vil ta fart allerede fra januar 2024.

– De som må selge og har lagt ut boligen sin de siste månedene må jo til slutt gi etter og selge boligen til en pris som kjøperne vil betale.  Derfor vil det være muligheter for å gjøre et godt kjøp i resten av 2023 og begynnelsen av 2024, forteller Trude. 

Det kan hende at boligprisene faktisk øker utover i 2024 og fortsetter å øke i 2025. Årsaken til det er at en del boligselgere trolig vil trekke tilbake salget, så sant de ikke har kjøpt noe nytt. Det kan i tillegg hende at flere bestemmer seg for å leie ut frem til det blir litt mer fart på markedet. Antall boliger til salgs blir dermed færre. 

Trude har derfor en klar anbefaling til boligkjøpere som fortsatt nøler:

– Færre boliger til salgs betyr økt konkurranse og høyere priser. Så følg med og prøv å dra fordeler av markedet nå før det snur. Overvinn frykten og dra fordel av kjøpers marked. Du kan ha mye å vinne på å kjøpe deg opp i markedet. Større og dyrere boliger er de som faller mest i pris.

Trude har også en liten “insider”-hemmelig å dele med oss:

– En liten fugl i bransjen som jobber med prosjekterte boliger sa at det muligens kan være muligheter til å få rabatt på 5–10 % på boliger under bygging. Det er sjelden dette skjer, men siden salget har stoppet helt opp kan det hende at noen utbyggere vil gå med på dette for å få sluttsolgt prosjekter.

Få hjelp med boligkjøp nå som markedet er gunstig

Til tross for at det er kjøpers marked og mindre press i budrundene, er det ikke “a walk in the park” å gjøre et riktig kjøp på dagens boligmarked. Det er like god grunn til å søke profesjonell hjelp til boligkjøpet nå som når markedet er på topp. 

Selv om du kan få noe hjelp til boligkjøp av salgsmegleren din, kan det være en fordel å kontakte en boligkjøpsrådgiver: 

– Vil du ha hjelp av en som står på din side og som kun er opptatt av ditt boligkjøp, kan du be om et uforpliktende, digitalt møte med meg.  Så ser vi på hvordan jeg kan hjelpe deg med å minimalisere usikkerheter, lose deg gjennom boligkjøpet og sikre deg drømmeboligen, avslutter Trude. 

Du kan lese mer om kjøpsrådgivning her på boligdama.no.