Hvordan selge næringseiendom: Komplett guide

En næringseiendom er mer enn bare en bygning. Det er stedet der virksomheter vokser og trives, og hvor mange viktige beslutninger blir tatt. Og når tiden er inne for å selge den, åpner det seg et hav av både utfordringer og muligheter. I tillegg regnes også eiendommer som tomter, parkering, bygårder og prosjekter som næringseiendom, noe som kan gjøre salget mer komplisert.

Du bør ha en god plan fra første stund som blant annet inkluderer transaksjonsstruktur og salgsstrategier, samt informasjon om hvordan kontraktsforhandlingene skal håndteres. Det kan være smart å få hjelp av en næringsmegler, ettersom det ikke er bare-bare å finne den rette kjøperen. Lokalene og beliggenheten må klaffe med kjøpers behov, samtidig som eiendommen må samsvare med kjøpers fremtidsplaner.

Her i denne guiden ser vi nærmere på hvert steg i salgsprosessen, slik at du vet nøyaktig hva du bør gjøre for å legge eiendommen ut for salg.

Skatt på salg av næringseiendom

Det aller første vi må se på er skatt. Salg av næringseiendom er en omfattende prosess som kan ha betydelige skattemessige konsekvenser for selgeren. Noe av det første du må vurdere er om du skal selge eiendommen som innmatsalg eller ikke. Innmatssalg er skattepliktig, noe som betyr at du må betale skatt av gevinsten. Du kan kreve fratrekk ved eventuelle tap. 

Dersom du heller bestemmer deg for aksjesalg, vil du ikke ha krav på fradrag ved tap. Du kan derimot selge fast eiendom uten å betale skatt på gevinsten, så sant du benytter deg av fritaksmetoden. Det kan dermed lønne seg med innmatssalg, hvis du vet at salget kommer til å ende med tap. 

Du må imidlertid være obs på at kjøper må betale en dokumentavgift på 2,5 prosent for tinglysing av eiendom ved innmatsalg. Dette kan være en potensiell ulempe når du selger eiendommen videre til andre bedrifter. Snakk gjerne med en erfaren og dyktig næringsmegler for å få videre råd og anbefalinger for nettopp din situasjon.

Forstå markedet for næringseiendom

Vi anbefaler at du får hjelp av en eiendomsmegler som spesialiserer seg på næringseiendom for å sikre at vedkommende har god forståelse av og kjennskap til markedet. Dere må vurdere tilstanden på markedet for å ta en god beslutning om tidspunkt for salg, samt hvilken prisantydning dere bør sette.

Det kan være store forskjeller på markedet for næringseiendommer, alt etter hvor i landet dere holder til. Næringseiendom kan dessuten være alt fra kontorbygg og lagerlokaler til butikker og industribygg. Ulike typer næringsbygg og eiendommer tiltrekker seg forskjellige kjøpergrupper, og hver kjøpergruppe har unike behov og forventninger.

Begynn gjerne med en grundig analyse av det nåværende eiendomsmarkedet. Ser man en oppgang i etterspørselen etter kontorlokaler i sentrumsnære områder, eller er det kanskje industriområdene som viser størst vekst? Ideelt sett bør eiendommen legges ut for salg i perioder med høy etterspørsel for å sikre høyest mulig salgspris.

Det er likevel ikke alltid at det er mulig å selge på et tidspunkt med høy etterspørsel etter næringsbygg. Men det er dermed ikke sagt at fortjenesten uteblir – langt ifra. Bedriften har fortsatt alle muligheter for å selge næringseiendommen til en god pris. Du bør i så fall se etter en dyktig næringsmegler som kan vise til gode resultater i både opp- og nedgangstider.

Du kan også vurdere å leie ut næringseiendommen i en periode fremfor å selge. Dette er en strategisk beslutning som bør baseres på både nåværende markedsforhold og fremtidige økonomiske forventninger. Utleie kan gi bedriften en jevn inntektsstrøm, samtidig som eiendommen har en potensiell verdistigning over tid. 

Et salg gir derimot umiddelbar kapital som kan reinvesteres. Tenk nøye gjennom bedriftens situasjon og fremtidsutsikter for å finne ut av hva som passer best for dere.

Forbered deg godt før du skal selge næringseiendom

Du må passe på at alle juridiske dokumenter er på plass og i perfekt orden før eiendommen legges ut for salg. Det inkluderer blant annet titteldokumenter, gyldige leiekontrakter og dokumentasjon på eventuelle servitutter. Ikke bare unngår du forsinkelser i selve salgsprosessen ved å ha alt klart på forhånd, men det styrker også tilliten hos potensielle kjøpere. Det viser at bedriften har alt på stell. 

Likevel kan det være smart å snakke med en erfaren advokat med kunnskap innen eiendomsrett som kan bekrefte at alle dokumenter er oppdaterte og i henhold til gjeldende lovverk. For eksempel, negative servitutter kan skape bry for utbyggere i forbindelse eiendomsprosjekter. I så fall kan det være aktuelt å vurdere om servitutten kan slettes.

Bedriften bør også budsjettere for klargjøring av selve eiendommen. Sørg for å få unnagjort grunnleggende vedlikehold og reparer både utvendige og innvendige skader. I tillegg har bygningen kanskje også godt av et friskt strøk maling? Målet er å gjøre næringseiendommen så attraktiv og tiltrekkende som mulig for potensielle kjøpere.

Små grep kan utgjøre en stor forskjell, og oppussingen trenger derfor ikke å være en kostbar affære. Tvert imot – det er slett ikke sikkert at dyre renoveringsprosjekter gir avkastning når du skal selge eiendommen. En erfaren eiendomsmegler kan gi deg nærmere tips og innspill til hvilken oppussing du bør prioritere for å øke salgsprisen og fortjenesten.

Verdivurdering og prisantydning

Du bør få hjelp av fagpersoner med omfattende teknisk og økonomisk kompetanse for å vurdere verdien av næringseiendommen. Både eiendommen og markedet må vurderes grundig for å komme frem til en rettferdig og realistisk markedsverdi. Vi anbefaler at du snakker med flere næringsmeglere og takseringsfirmaer før du bestemmer deg for hvem du vil velge.

Næringsmegleren skriver deretter en rapport som kan presenteres for potensielle kjøpere. Verdivurderingen er blant annet basert på eiendommens tilstand, reelle verdier og markedsrapporter for det aktuelle markedsområdet. Du bør derfor velge noen som kjenner til markedet ditt, enten det er bygårder, prosjektering, hotell, lager, kontor eller handel.

Et takseringsfirma kan derimot hjelpe med å vurdere tilstanden og kvaliteten på selve næringsbygget. En takstingeniør kan for eksempel utarbeide verditakst for bygg, tomter og utbyggingsprosjekter. Se gjerne etter noen som har tilleggsutdanning innen den aktuelle eiendomstypen.

Les også

Verdivurdering: Enkelt forklart

Markedsføring av næringseiendom

Du må ha en effektiv strategi for markedsføring for å tiltrekke de rette kjøperne. Næringseiendom kan inkludere alt fra kontorbygg og lagerlokaler til butikker og komplekse industrielle anlegg. Derfor må markedsføringsstrategiene tilpasses hver enkelt eiendomstype, noe som krever inngående kjennskap til sektorenes behov og preferanser.

Avhengig av hvilken type næringseiendom det gjelder, kan det være nødvendig å ha en strategi som kombinerer både moderne og tradisjonelle kanaler for å nå ut til flest mulig aktuelle kjøpergrupper.

Nettsteder for eiendomssalg som Finn.no, sosiale medier og e-postkampanjer er effektive verktøy for å fange interessen til potensielle investorer og bedrifter. Disse plattformene gir deg muligheten til å presentere eiendommen bredt og målrettet på en og samme tid. De gjør det enkelt for interesserte kjøpere å finne nøkkelinformasjon om næringseiendommen du skal selge.

Samtidig bør du ikke overse tradisjonelle medier. Trykte annonser i aviser og strategisk plasserte brosjyrer kan spille en viktig rolle. En dyktig næringsmegler vet hvordan eiendommen bør markedsføres for å nå frem til de rette kjøperne, og dere bør diskutere mulige strategier så tidlig som mulig.

Profesjonell fotografering og virtuelle omvisninger kan også være viktig for å sikre et vellykket salg av næringseiendom. Høykvalitetsbilder og -videoer er avgjørende for å vise frem eiendommens beste sider og hjelpe potensielle kjøpere med å visualisere mulighetene. 

Virtuelle omvisninger tillater interessenter å utforske eiendommen grundig, selv fra avstand. Det kan gjøre dem mer villige til å komme på fysiske visninger. Ikke minst, virtuelle omvisninger er spesielt viktige ved prosjekter som er under utvikling. Potensielle kjøpere får en bedre forståelse for sluttresultatet før den faktiske ferdigstillelsen. 

Akkurat dette kan være avgjørende for et vellykket salg i tidlige faser, der fysiske visninger av næringseiendommen kanskje ikke er mulige eller praktiske.

Forhandling og salgsprosess

Det er viktig å gå inn i forhandlingene med en klar strategi og en god forståelse av både din egen og kjøperens posisjon. Her er næringsmegleren til uvurderlig hjelp. Eiendommens verdi må fremmes på en overbevisende og sannferdig måte, samtidig som man må være forberedt på eventuelle motargumenter. En grundig utarbeidet verdivurdering og/eller taksering er gull verdt under forhandlinger. 

Salgskontrakter signeres og nøkler overleveres når begge parter har kommet til enighet. Vi anbefaler at dere får hjelp av en profesjonell tredjepart som næringsmegler eller advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett til å fullføre oppgjøret. Du bør også ha en plan for hvordan du skal overføre alle relevante dokumenter og nødvendig informasjon til kjøperen.

Denne informasjonen kan inkludere alt fra driftsinstruksjoner og garantier til serviceavtaler og vedlikeholdshistorikk. En systematisk og gjennomtenkt plan sikrer at overtakelsen går som den skal og at kjøperen føler seg trygg på sin nye investering. Du reduserer samtidig risikoen for fremtidige tvister.

Du har solgt næringseiendommen – hva nå?

Det er god skikk å følge opp med kjøperen etter at salget er fullført for å sikre at de er fornøyd og for å adressere eventuelle spørsmål som måtte oppstå etter overtakelsen. Det gjelder spesielt for bedrifter som hyppig selger næringseiendommer. Denne type kundeservice kan forsterke ditt rykte som en pålitelig selger og forbedre sjansene for positive referanser eller fremtidige forretninger.

Dersom man sitter igjen med en solid fortjeneste i etterkant av salget, må bedriften bestemme seg for hvordan disse midlene skal håndteres og plasseres. Ønsker dere å reinvestere pengene i nye eiendomsprosjekter? Skal de brukes til å betale ned gjeld? Eller vil dere foreta andre investeringer?

Det er viktig å ha en god investeringsplan og målsetninger for salgsinntektene, uansett hva dere bestemmer dere for å gjøre. Næringsmeglere kan også bistå med å finne nye eiendommer å investere i, dersom dere ønsker å reinvestere i eiendomsprosjekter. De har gode nettverk som består av både selgere og kjøpere.

Konklusjon: få profesjonell hjelp til å selge næringseiendom

Det er mye å tenke på og ta hensyn til når du skal selge næringseiendom. Prosessen kan være komplisert og krever grundige forberedelser, inngående markedsinnsikt, detaljert verdivurdering eller taksering og god forståelse av forhandlingsprosessen. Her i denne guiden til salg av næringseiendom har vi sett på hele prosessen fra A til Å, slik at du vet hvordan du skal gå frem.

Neste steg er å be om pristilbud og videre informasjon fra dyktige og erfarne næringsmeglere. Lykke til!