Selger trekker seg fra boligsalg – hva sier loven?

Har du som selger angret deg etter å ha akseptert et bud på boligen din? Eller kanskje du har fått et bedre tilbud fra en annen kjøper? Det er dessverre ikke så enkelt å trekke seg fra et boligsalg når man først har sagt ja til et bud. Vi skal se nærmere på hva loven sier og hva du må gjøre hvis selger trekker seg fra bolig.

Mange selgere tror at de kan ombestemme seg så lenge ikke kontrakt er signert, men sannheten er at bindende avtaler ofte oppstår mye tidligere. Bolighandelen er faktisk bindende med det samme boligselger godtar et bud. Muntlige avtaler er dessuten like bindende som skriftlige ifølge norsk rett. Det gjelder også ved boligsalg. 

Når blir avtalen bindende for boligselger?

Hovedregelen i norsk rett er krystallklar – når du som selger har akseptert et bud, er avtalen bindende for begge parter. Systemet bygger på tilbud og aksept. I det øyeblikket du sier ja til kjøperens bud, har dere inngått en bindende avtale. Det spiller ingen rolle om du angrer deg fem minutter senere eller får et bedre tilbud dagen etter. Avtalen er like bindende selv om dere ikke har skrevet under på noe papir ennå.

For at aksepten din skal være bindende, må den imidlertid oppfylle visse krav. Avtaleloven er tydelig på at aksepten må stemme helt overens med tilbudet for at bindende avtale skal oppstå:

• Aksepten må være ubetinget og stemme helt overens med budet
• Du kan ikke legge til nye forbehold eller endre på vilkårene, utenå gi et motbud
• Kjøperen må akseptere eventuelle motbud for at avtalen skal bli bindende, men boligselger har likevel forpliktet seg ut budfristen

Det kan også oppstå kompliserte situasjoner hvor partene tror de har blitt enige om forskjellige ting. Kanskje du trodde kjøperen aksepterte at hvitevarer ikke fulgte med, mens kjøperen oppfattet det annerledes. I slike tilfeller må man se på hva partene faktisk har kommunisert, samt hvordan en objektiv tredjeperson tolker kommunikasjonen.

Hovedregelen er klar – avtaler skal holdes

Når du først har inngått en avtale om bolighandel, må den overholdes. Kjøperen har kanskje allerede tatt opp lån på flere millioner, solgt sin egen bolig og planlagt flytting. Mange har sagt opp leieavtalen sin, bestilt flyttebyrå eller takket nei til andre boliger. Det ville vært katastrofalt hvis selger fritt kunne ombestemme seg.

Prinsippet om at avtaler er bindende – på latin “pacta sunt servanda” – er grunnleggende i norsk rett. Det gjelder spesielt for store transaksjoner som bolighandel, der folk må kunne stole på at det de har avtalt faktisk skjer. Ellers ville ingen turt å kjøpe eller selge bolig.

Terskelen for å trekke seg blir enda høyere når følgende har skjedd:

• Skjøtet er tinglyst i grunnboken
• Kjøperen har overtatt boligen
• Pengene er helt eller delvis betalt
• Partene har begynt å oppfylle avtalen
• Kjøperen har innrettet seg etter kjøpet

Det blir svært vanskelig for selger å trekke seg når eierskiftet først er tinglyst i grunnboken. Grunnboken er Norges offisielle register over all fast eiendom, og folk må kunne stole på det som står der. Det må dreie seg om ekstraordinære omstendigheter for å gjøre om på dette. Vi snakker om svindel, tvang eller andre alvorlige forhold.

Les også

Boligselgerforsikring: Komplett guide (pris, ulemper, o.l.)

Når sier loven at det er greit at selger trekker seg fra boligsalg?

Selv om hovedregelen er streng, finnes det enkelte unntak der selger kan trekke seg fra boligsalg. Men disse unntakene er snevre og gjelder kun i spesielle situasjoner. Det er likevel verdt å kjenne til dem hvis du har havnet i en vanskelig situasjon. La oss gå gjennom mulighetene dine.

1. Kjøper godtar at selger trekker seg fra boligsalg

Den enkleste løsningen er hvis kjøperen frivillig lar deg trekke deg fra avtalen. Norge har avtalefrihet. Så hvis begge parter er enige, kan avtalen oppheves. Det høres enkelt ut, men kjøperen har sjelden lyst til dette.

Her er de viktige forbeholdene du må være klar over:

• Kjøperen har ingen plikt til å godta at du trekker deg
• Du kan ikke kreve at kjøperen skal la deg slippe ut av avtalen
• Hvis skjøtet allerede er tinglyst, blir det mer komplisert juridisk
• Kjøperen kan kreve kompensasjon for sine utgifter og tap
• Eventuell kompensasjon må avtales skriftlig for å unngå senere tvister

Hvis boligprisene har steget siden dere inngikk avtalen, har nok kjøperen null interesse av å la deg slippe. De vet at de må betale mer for tilsvarende bolig nå. Noen ganger kan du likevel forhandle deg ut av avtalen hvis du tilbyr god kompensasjon – gjerne kjøperens faktiske utgifter pluss ekstra for alt bryderiet. Men regn med at dette blir dyrt.

2. Kjøperen misligholder avtalen vesentlig

Avhendingsloven § 5–3 gir deg som selger rett til å heve avtalen hvis kjøperen bryter avtalen på en vesentlig måte. Men hva betyr egentlig “vesentlig” i denne sammenhengen? Det er ikke nok at kjøperen gjør noe irriterende eller upraktisk. Bruddet må være så alvorlig at det er urimelig å kreve at du som selger skal måtte opprettholde avtalen.

Vanlige situasjoner der heving av boligkjøp kan være aktuelt:

Forsinket betaling: Kjøperen betaler ikke kjøpesummen til avtalt tid. Men forsinkelsen må være betydelig. En forsinkelse på noen få dager vil normalt ikke være nok. Relevante momenter i vurderingen er:

• Hvor lenge forsinkelsen har vart
• Hvor mye av kjøpesummen som gjenstår ubetalt
• Om forsinkelsen gjelder hele eller deler av kjøpesummen
• Hvilke konsekvenser forsinkelsen får for deg som selger
• Om du har gitt kjøperen en tilleggsfrist som ikke er overholdt

Manglende overtakelse: Kjøperen overtar ikke boligen som avtalt. Dette kan være problematisk for deg hvis du for eksempel har kjøpt ny bolig og må flytte, eller hvis du har særlige grunner til å kvitte deg med eiendommen. 

Andre vesentlige brudd: Kjøperen oppfyller ikke andre viktige forpliktelser. Dette kan være brudd på avtaler om:

• Personlige rettigheter knyttet til eiendommen (borett, husvære)
• Betaler ikke avtalte tilleggsytelser
• Andre spesielle vilkår som var avgjørende for at du solgte

Husk at du må gi kjøper skriftlig varsel og rimelig frist til å rette opp forholdet før du kan heve. Unntak gjelder kun hvis det er åpenbart at retting er umulig eller hvis forsinkelsen i seg selv utgjør et vesentlig mislighold.

Les også

Beste tid å selge bolig: Se de beste årstidene

3. Selger ble presset eller lurt

Avtalelovens kapittel 3 handler om ugyldige avtaler og kan gi deg rett til å trekke deg. Hvis du ble tvunget, truet eller grovt lurt til å selge, kan avtalen kjennes ugyldig. Men terskelen for å vinne frem med slike påstander er svært høy. Du må ha solid dokumentasjon.

Tvang og trusler (§§ 28–29): Hvis noen har truet deg eller dine nærmeste for å få deg til å selge, er avtalen ugyldig. Avtalelovens § 28 sier at hvis du ble truet med vold eller fikk “grundet frykt for nogens liv eller helbred”, er ikke avtalen bindende.

Utnyttelse av sårbar situasjon (§ 31): Denne bestemmelsen beskytter deg hvis noen har utnyttet at du var i en sårbar situasjon. Men det holder ikke at selger var sårbar. Kjøperen må faktisk ha utnyttet dette for å få en urimelig god deal.

Loven nevner spesifikt:

• Nødssituasjon (økonomisk krise, akutt behov for penger)
• Lettsinnethet eller forstandssvakhet
• Uerfarenhet med eiendomshandel
• Avhengighetsforhold til kjøperen

Villedning og misforståelser (§ 32): Hvis kjøperen forsto eller burde ha forstått at du hadde misforstått noe vesentlig, kan avtalen være ugyldig. For eksempel hvis du trodde du solgte en tomt, mens kjøperen skjønte at du også inkluderte bygningen på tomten.

Generelle rimelighetshensyn (§§ 33 og 36): Disse bestemmelsene fanger opp avtaler som strider mot redelighet og god forretningsskikk. Avtalelovens § 36 er spesielt viktig og sier at en avtale kan settes helt eller delvis til side hvis det ville være urimelig å gjøre den gjeldende. Men terskelen er høy. Det må være snakk om kvalifisert urimelighet, ikke bare at du angrer eller synes prisen ble for lav.

4. Spesielle personlige grunner (re integra–regelen)

Re integra er en spesiell regel som ikke står direkte i loven, men som domstolene har utviklet gjennom analogisk anvendelse av avtalelovens § 39. Navnet kommer fra latin og betyr “tilbake til utgangspunktet” – altså at man skal kunne gå tilbake til situasjonen før avtalen ble inngått.

Regelen sier at selv om du har gitt et bindende løfte (akseptert et bud), kan du likevel trekke deg hvis det foreligger “særlige grunner”. Men hva er egentlig særlige grunner? Høyesterett ga oss veiledning i en dom fra 2012 (Rt. 2012 s. 1904), hvor en kjøper fikk lov til å trekke seg fra et boligkjøp.

I den saken hadde kjøperen følgende særlige grunner:

• Han var innlagt på sykehus da avtalen ble inngått
• Kjøper hadde ikke økonomisk evne til å gjennomføre kjøpet
• Han hadde nettopp kjøpt sin nåværende bolig et halvt år tidligere
• Kombinasjonen av disse forholdene gjorde situasjonen ekstraordinær

For at re integra–regelen skal kunne brukes, må to hovedvilkår være oppfylt:

Først må det foreligge særlige grunner. Dette kan være:

• Alvorlig sykdom som påvirket din dømmekraft
• Plutselig økonomisk kollaps som gjør salget katastrofalt for deg
• Dødsfall eller andre dramatiske hendelser i nær familie
• Andre ekstraordinære omstendigheter utenfor din kontroll

For det andre må kjøperen ikke ha innrettet seg etter avtalen. Hvis kjøperen allerede har solgt sin egen bolig, sagt opp leiekontrakt eller gjort andre irreversible disposisjoner, kommer ikke re integra–regelen til anvendelse. Dette vilkåret betyr i praksis at du må handle svært raskt hvis du skal ha håp om å påberope deg denne regelen.

Les også

Alene i budrunde: Slik håndterer du situasjonen best mulig

Få juridisk bistand hvis selger trekker seg fra boligsalg

Hvis kjøperen ikke vil la deg trekke deg fra boligsalg frivillig, må du vurdere om du har rettslig grunnlag. Du bør kontakte en advokat som spesialiserer seg på eiendomsrett. Ikke velg hvem som helst. Eiendomsrett er komplisert, og du trenger noen med solid erfaring. Advokaten kan:

• Vurdere om du har gyldig grunn til å trekke deg
• Identifisere juridiske argumenter du ikke har tenkt på
• Forhandle profesjonelt med kjøperens advokat
• Minimere ditt økonomiske tap gjennom god forhandlingsstrategi
• Håndtere eventuelle erstatningskrav på best mulig måte
• Sørge for at alt gjøres riktig formelt hvis avtalen skal oppheves

Mange har forsikring som dekker deler av advokatkostnadene. Sjekk innboforsikringen eller rettshjelpsdekningen din. Den dekker ofte inntil 100 000 kroner med en egenandel på rundt 4000 kroner.

Konklusjon: Dette sier loven hvis selger trekker seg fra boligsalg

Muligheten for selger til å trekke seg fra boligsalg er svært begrenset i norsk rett. Når du først har akseptert et bud, er avtalen bindende og kan normalt ikke omgjøres. Systemet med tilbud og aksept betyr at du blir bundet i det øyeblikket du sier ja, selv om ingenting er skrevet ned på papir ennå.

Unntakene fra denne hovedregelen er få og gjelder kun i spesielle situasjoner. Vesentlig mislighold fra kjøper, tvang, utnyttelse av sårbar situasjon eller helt ekstraordinære omstendigheter (re integra) kan gi grunnlag for å trekke seg. Men terskelen er høy for alle disse unntakene. Du må kunne dokumentere at vilkårene faktisk er oppfylt.

Hvis du likevel ønsker å trekke deg, er det avgjørende å handle raskt og søke juridisk bistand. En advokat kan vurdere om du har rettslig grunnlag og eventuelt hjelpe deg med å finne en løsning som minimerer de økonomiske konsekvensene. Husk at kostnadene ved å bryte en bindende avtale urettmessig kan bli svært høye.Den beste strategien er å unngå hele problemet ved å tenke nøye gjennom før du aksepterer et bud. Ta deg tid, vurder alle aspekter og ikke la deg presse til å ta raske beslutninger. Det er alltid bedre å bruke litt ekstra tid på vurderingen enn å havne i en kostbar og stressende tvist etterpå.