Sjekkliste til boligsalg: Dette må du huske på

Skal du selge boligen din? Da kjenner du sikkert på både spenning og litt stress. Det er helt naturlig. Boligsalg er en av de største økonomiske transaksjonene de fleste av oss gjør i løpet av livet. Mange selgere forteller oss at de bekymrer seg mest for å glemme noe viktig eller gjøre feil som koster dem dyrt. Derfor har vi laget en grundig sjekkliste til boligsalg som tar deg gjennom hele prosessen, steg for steg.

Velg riktig eiendomsmegler

Det første store valget du må ta er hvilken eiendomsmegler du skal velge. Hent alltid inn tilbud fra minst tre forskjellige meglere før du bestemmer deg. Spør konkret hva som inngår i prisen. Fotografering, visninger og markedsføring er ikke alltid inkludert, selv om mange tror det.

Lokalkunnskap er gull verdt når du skal selge. En megler som kjenner nabolaget ditt vet hvilke kjøpergrupper som er interessert, hva de ser etter, og ikke minst hva lignende boliger har solgt for den siste tiden. Du bør se etter følgende når du vurderer de forskjellige meglerne:

• Salgshistorikk: Megleren bør ha solgt flere boliger i området det siste året
• Markedsføring: Profesjonell fotograf og bred annonsering bør være standard
• Tilgjengelighet: Megleren må ha tid til ditt salg og ikke være opptatt med 20 andre
• Personlig kjemi: Dere skal tross alt samarbeide tett i flere måneder

Sjekk alltid referanser og be om konkrete salgstall. Spør megleren direkte: “Hva er din gjennomsnittlige salgstid?” og “Hvor ofte oppnår du over prisantydning?”. En dyktig megler skal kunne dokumentere at de konsekvent leverer gode resultater. En eiendomsmegler som får 200 000 kroner ekstra for boligen din og selger den tre uker raskere er definitivt verdt pengene, selv om de tar høyere provisjon.

Boligsalgsrapport og dokumentasjon

Reglene for tilstandsrapporter ved boligsalg endret seg fra og med 1. januar 2022. Nå heter det boligsalgsrapport. Du må regne med å betale mellom 7 000 kroner for en liten leilighet og opp til 25 000 for en større enebolig. Det høres kanskje dyrt ut, men rapporten kan gi deg en høyere salgspris og færre diskusjoner med kjøper.

Loven sier ingenting om hvor gammel rapporten kan være, men kjøperne forventer at den er fersk. De fleste meglere anbefaler at den ikke er eldre enn 12 måneder. Du bør uansett oppdatere den hvis du har gjort endringer på boligen etter befaring. 

Takstmannen går grundig gjennom hele boligen og gir karakter på alt fra tak til kjeller. Skalaen går fra TG0 (perfekt stand) til TG3 (alvorlige feil som må fikses). Takstmannen indikerer også hvor kjapt feilene bør fikses. Kjøpere setter stor pris på denne profesjonelle vurderingen. Det gir dem trygghet i en stor investering.

Du bør skaffe følgende dokumenter før boligsalg:

• Boligsalgsrapport: Teknisk tilstandsvurdering fra godkjent takstmann
• Egenerklæring: Her beskriver du boligen og oppgir feil og mangler du kjenner til
• Energimerking: Viser hvor energieffektiv boligen er (påbudt ved salg)
• Grunnbokutskrift: Dokumenterer eierforhold og eventuelle heftelser
• Byggetegninger: Både originale og tegninger fra eventuelle ombygginger
• Kvitteringer: All dokumentasjon på oppussing og vedlikehold

Energimerking er faktisk påbudt ved salg og utleie. Heldigvis er den gratis å registrere selv på nettet, og den gjelder i 10 år. Registreringen gjøres enkelt og raskt på nett. Du kan også få hjelp fra eksperter. Mange velger å få hjelp hvis boligen består av ulike deler med forskjellig standard.

Les også

Huskeliste til flytting med viktige datoer

Forbered boligen for visning og foto

Førsteinntrykket er alt når du skal selge bolig. Boliger som presenteres perfekt kan fort selge for hundretusener over prisantydning. Begynn med de enkle tingene som alle kan gjøre. Mal vegger som har flekker, sparkle hull etter bilder, fest løse lister og reparer dryppende kraner. Småjobber som dette koster lite, men kan potensielt gi enormt mye tilbake i form av høyere salgspris.

Profesjonell fotografering er ikke lenger valgfritt hvis du vil ha en god salgspris. Kjøpere starter som regel alltid boligsøket på nett. Dårlige bilder betyr at de scroller videre. En god boligfotograf koster 3 000-5 000 kroner. De tar også dronebilder og videoer, hvis boligen egner seg for det.

Slik forbereder du boligen før fotografering og visning:

• Rydd vekk det personlige: Familiebilder og private ting distraherer kjøperne
• Pusse skikkelig: Hvert rom må skinne, særlig kjøkken og bad
• Enkel styling: Friske blomster, nye håndklær og pent oppredde senger gjør underverker
• Fix uteområdene: Klipp plenen, rydd terrassen, mal gjerdet hvis det trengs
• Sjekk all belysning: Bytt ødelagte pærer og ha alle lamper tent under fotografering
• Nøytral lukt: Luft godt ut dagene før, unngå matos og sterke dufter

Uteområdene glemmes ofte, men en velstelt hage kan være det som får kjøperne til å bestemme seg. Bruk gjerne en helg på å klippe, luke og plante. Hvis du ikke har grønne fingre, så er det smart å leie inn hjelp fremfor å la hagen se ustelt ut.

Digital budrunde og aksept

Budrunder foregår i dag nesten utelukkende digitalt, og det har gjort prosessen både tryggere og mer transparent. Alle bud må være skriftlig, og signeres elektronisk (BankID/MinID). Både du og kjøperne kan følge budgivningen i sanntid.

Bransjenormen er at megler ikke kan formidle bud med akseptfrist før kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Som selger kan du likevel styre egen strategi for akseptfrister. Vi anbefaler normalt 24-48 timer etter visning, justert etter markedet. I et hett marked kan kort frist skape press og drive prisen opp, mens du i roligere perioder bør gi kjøperne mer tid til å ordne finansiering.

Viktig å vite om budrunde:

• Krev finansieringsbevis: Aldri godta bud uten dokumentert finansiering
• Sjekk forbehold: Mange byr med forbehold om salg av egen bolig – vurder risikoen
• Avklar overtakelse: Sørg for at overtakelsesdato passer for deg
• Vær tydelig på inventar: List opp nøyaktig hva som følger med i salget, hvis du ikke vil følge standardreglene for løsøre
• Hold avstand: La megleren håndtere all kontakt med budgiverne

Salget er bindende med en gang du aksepterer et bud. Det finnes ingen angrerett for noen av partene, så sjekk alle detaljer grundig før du signerer. Særlig overtakelsesdato og eventuelle forbehold må være helt avklart. 

Les også

Beste tid å selge bolig: Se de beste årstidene

Boligselgerforsikring er din sikkerhet

Du er ansvarlig for skjulte feil og mangler i fem år etter salget, selv om du ikke visste om dem. Derfor bør du alltid vurdere boligselgerforsikring, selv om boligsalgsrapporten ser perfekt ut. Forsikringen koster en promillesats av salgssummen og trekkes direkte fra oppgjøret. Du betaler altså ingenting på forhånd.

Prisene varierer etter boligtype. Vi har brukt forsikringen som Sparebank 1 bruker som eksempel. Selger du en enebolig for 4 millioner, koster forsikringen rundt 22 400 kroner (5,6 promille). Det høres mye ut, men ett eneste krav fra kjøper om fuktskader eller elektriske feil kan koste deg flere hundre tusen. Mange selgere ser på det som en billig forsikring mot søvnløse netter de neste fem årene.

Priser på boligselgerforsikring (eksempler fra EiendomsMegler 1 / Fremtind):

• Andels- og aksjeleiligheter: 2,5 ‰ (minimum 4 200 kr, maksimum 31 000 kr)
• Selveierleiligheter: 4,3 ‰ (minimum 6 500 kr, maksimum 37 000 kr)
• Eneboliger og rekkehus: 5,6 ‰ (minimum 12 000 kr, maksimum 62 000 kr)
• Hytter og fritidsboliger: 6,2 ‰ (minimum 9 600 kr, maksimum 62 000 kr)
• Tomt: 5,6 ‰ (minimum 10 000 kr)

Forsikringen gjelder i hele ansvarsperioden på fem år og dekker krav som kjøper fremmer mot deg. Du merker knapt at du betaler den, men du vil definitivt merke det hvis du trenger den. Megleren ordner vanligvis forsikringen for deg. Du kan derfor ikke velge fritt mellom ulike forsikringsselskaper.

Skatt ved salg av bolig

Skattekonsekvensene av boligsalg overrasker mange. Hvis du selger primærboligen din og har eid den i minst ett år og bodd der minst ett av de to siste årene, slipper du skatt på gevinsten. Dette kan utgjøre hundretusener i spart skatt, så det er viktig å ha dokumentasjonen i orden.

For sekundærbolig er reglene annerledes. All gevinst beskattes med 22 prosent, uansett hvor lenge du har eid boligen. Dette kommer ofte som et sjokk på selgere som ikke har satt seg inn i reglene.

Viktige skatteregler å huske:

• Primærbolig: skattefritt salg ved 1 års eietid + 1 av 2 års botid
• Sekundærbolig: 22 % skatt på gevinst uansett eiertid
• Dokumentavgift: kjøper betaler 2,5 % av kjøpesummen
  
• Fradrag: ved tap på boligsalg kan du få skattefradrag
• Dokumentasjon: ta vare på alle kvitteringer for oppussing og vedlikehold

Vi anbefaler at du snakker med en regnskapsfører eller skatterådgiver hvis du er usikker på skattekonsekvensene. Spesielt hvis du har leid ut deler av boligen eller brukt den delvis til næring, kan reglene bli kompliserte. Det er bedre å avklare dette før salget enn å få en ubehagelig overraskelse fra Skatteetaten senere.

Flytteprosessen og praktiske forberedelser

Flytting tar alltid lengre tid enn du tror. Begynn med pakking minst fire uker før overtakelse, spesielt hvis du har bodd lenge i boligen. Start med ting du ikke bruker daglig. Merk hver eske tydelig med innhold og hvilket rom den skal til. Det sparer deg for mye kaos og forvirring på selve flyttedagen.

Profesjonell flyttehjelp koster typisk 1000-1500 kroner per time for to mann med bil. For en treromsleilighet snakker vi om 8000-15 000 kroner totalt. Ja, det koster, men tenk på alternativet: ødelagt rygg, knuste glass og riper på det nye parkettgulvet. Flyttebyrået har erfaring, forsikring og riktig utstyr. De pakker skikkelig og får alt trygt frem.

Huskeliste for flytting:

• Book flyttebyrå: Minst 3 uker før, enda tidligere i mai-august
• Meld adresseendring: Folkeregisteret og Posten må ha beskjed
• Avslutt abonnementer: Strøm, internett og TV må sies opp i tide
• Oppdater forsikringer: Ny adresse og kanskje nye dekningsbehov
• Samle alle nøkler: Inkludert postkasse, bod og garasjeportåpnere
• Organiser rengjøring: Bestill flyttevask eller sett av hele dagen selv

Ikke glem å lese av strømmåleren på overtakelsesdagen. Det skal gjøres sammen med kjøper. Ta gjerne bilder av målerstand som dokumentasjon. Vi har sett flere tvister om strømregninger som kunne vært unngått med bedre dokumentasjon.

Overtakelse og siste sjekk

Overtakelsesdagen er den formelle avslutningen på boligsalget. Du og kjøper går sammen gjennom boligen og signerer overtakelsesprotokollen som bekrefter at alt er som avtalt. Dette er kjøpers siste sjanse til å påpeke feil eller mangler, så vær forberedt på at de inspiserer grundig.

Boligen skal være i samme stand som ved visning, minus normal slitasje. Alt løsøre som ikke skal følge med må være fjernet, og boligen skal være rengjort. Vi anbefaler profesjonell flyttevask.

Sjekkliste for overtakelsesdagen:

• Alle nøkler: hovedinnganger, postkasse, bod, garasje
• Dokumenter: bruksanvisninger til hvitevarer og tekniske installasjoner
• Måleravlesning: strøm, vann hvis separat måler
• Gjennomgang: test alle kraner, toaletter, varme og ventilasjon
• Protokoll: signer først når alt er sjekket og godkjent
• Kontaktinfo: utveksle telefonnummer for eventuelle spørsmål senere

Pass på at oppgjøret er i orden før du overleverer nøklene. Normalt skal pengene være på selgers konto før overtakelse, men sjekk alltid med megler eller advokat at alt er klart. Vi har dessverre sett eksempler på at overtakelse har skjedd før pengene var på plass, noe som kan skape problemer hvis noe går galt.

Les også

Hvordan selge bolig uten å få krav mot seg i etterkant

Konklusjon: Bruk en sjekkliste til boligsalg for å unngå problemer

Et vellykket boligsalg handler om god planlegging og systematisk gjennomføring. De som får best pris og raskest salg er ofte de som har fulgt en grundig sjekkliste og startet forberedelsene tidlig. Boligsalg er en av de største økonomiske transaksjonene du gjør – det fortjener ordentlig innsats.

Begynn prosessen minst to måneder før planlagt salg. Velg megler først, så du har en sparringspartner gjennom hele prosessen. Og få boligsalgsrapport og energimerking unnagjort med en gang. Deretter kan du konsentrere deg om å få boligen til å skinne før fotografering og visning.Husk at hastverk kan føre til dårligere pris og mer stress for deg. Ta deg god tid til forberedelsene, vær nøye med detaljene og følg sjekklisten punkt for punkt. Da øker sjansene for at du både får den prisen du vil ha. Lykke til med salget!