Primær- og sekundærbolig: Forskjeller, verdier og regler

Står du foran kjøp av bolig nummer to? Eller lurer du på hvorfor skattemeldingen din ser så annerledes ut etter at du kjøpte den ekstra leiligheten? Forskjellene mellom primær- og sekundærbolig handler om mye mer enn bare hvor du sover oftest. Regelverket påvirker både formuesverdi og skatt.

Forskjellene mellom primær- og sekundærbolig

Primærboligen din er boligen hvor du er folkeregistrert og faktisk bor mesteparten av året. Du kan bare ha én primærbolig, og det er faktisk lovpålagt at du bor der du er registrert i Folkeregisteret. Mange tror de kan velge hvilken bolig som skal være primærbolig ut fra hva som lønner seg skattemessig. Men det kan du altså ikke.

Her er hovedforskjellene som virkelig betyr noe for lommeboken din:

• Formuesverdi: Primærbolig verdsettes til 25 % av markedsverdi opp til 10 millioner og 70 % for den delen som eventuelt overstiger 10 mill, mens sekundærbolig teller 100 % av markedsverdi
• Skatt ved salg: Primærbolig kan selges helt skattefritt med riktig botid, sekundærbolig gir alltid skatt på gevinst

En sekundærbolig er en annen bolig som du eier og ikke bruker som primærbolig. Det kan være alt fra studentleiligheten du kjøpte til datteren, leiligheten du leier ut eller rekkehuset du arvet fra bestemor. Forskjellen mellom disse boligtypene påvirker ikke bare skatt og formuesverdi, men også kommunale avgifter og hva som skjer når du selger eiendom.

Eie- og botid avgjør skattefritak ved salg

Det viktigste du må forstå om primærbolig er reglene for skattefritt salg – her kan du spare hundretusener i skatt. Du må oppfylle krav til både eie- og botid for å kunne selge eiendommen skattefritt. Du må ha eid boligen i minst ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene før salget. Oppfyller du disse kravene, slipper du å betale 22 % skatt på gevinsten.

La oss se på et konkret eksempel. Kjøpte du boligen for 3 millioner og selger for 5 millioner, har du en gevinst på 2 millioner kroner. Du betaler null i skatt for en primærbolig med oppfylt eie- og botid. Men du må betale 440 000 kroner i skatt på gevinsten, dersom det er en sekundærbolig. Det er nesten en halv million i forskjell.

Regler for eie- og botid:

• Minst ett års eierskap: Du må ha stått som eier i minimum 12 måneder
• Minst ett års botid: Bodd der minst ett av de to siste årene før salg
• Fleksibel botid: Trenger ikke være sammenhengende, men må dokumenteres
• Unntak ved arv: Hvis du arver en bolig, så arver du også skatteposisjonen

Vær obs på at Skatteetaten faktisk kan finne på å sjekke om du har bodd der og ikke bare om du er folkeregistrert. De kan be om strømregninger og annen dokumentasjon. Hvis du har kjøpt en eiendom for å selge den så snart kravene er innfridd, så bør du samle opp bevis underveis.

Les også

Selge utleiebolig: Slik går du frem (skatt, fradrag, o.l.)

Skatt ved salg av primær- og sekundærbolig

Formuesskatt er den største løpende skatteforskjellen mellom primær- og sekundærbolig. Primærboligen din får en kraftig rabatt. Kun 25 % av markedsverdien teller med i formuesgrunnlaget. Men sekundærboligen teller med hele 100 %. Regelen gjelder for boliger verdt opp til 10 millioner kroner. Har du en primærbolig verdt over 10 millioner, øker andelen til 70 % for den delen som overstiger 10 millioner.

La oss si at du eier to identiske leiligheter verdt 4 millioner kroner hver. Primærboligen øker formuen din med kun 1 million (25 % av 4 millioner). Sekundærboligen din derimot teller med full verdi – altså hele 4 millioner. Denne forskjellen på 3 millioner kroner i formuesgrunnlag kan bety over 30 000 kroner ekstra i formuesskatt hvert eneste år.

Skattereglene for leieinntekter er også helt forskjellige:

• Primærbolig med langtidsutleie: Skattefritt hvis du bor der selv og bruker minst halvparten (målt i utleieverdi, ikke kvadratmeter)
• Primærbolig med korttidsutleie: Skattefritt kun opp til 10 000 kr årlig, deretter skatt på 85 % av inntekten
• Sekundærbolig: All leieinntekt skattlegges som kapitalinntekt med 22 %
• Fradrag på sekundær: Du kan trekke fra renter, vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter
• Dokumentavgift: Begge boligtyper har 2,5 % avgift ved kjøp

Mange glemmer å regne på skatten når de drømmer om leieinntekter. En sekundærbolig som gir 15 000 kroner måneden i leie, blir fort til bare 11 000 etter at du har betalt skatt og trukket fra utgifter. Og husk at du også må føre regnskap, levere skattemelding og håndtere alle praktiske problemer som oppstår. Profesjonell utleie kan dermed kreve mye jobb.

Det finnes egne regler for borettslag og sameier

Borettslag har klare regler i burettslagslova som du må kjenne til før kjøp, særlig om du vil bruke det til sækundærbolig og ikke primærbolig. Hovedregelen er nemlig bruksplikt. Du skal i all hovedsak kjøpe for å bo i boligen selv, og all utleie krever styrets samtykke. Mange tror de kan leie ut fritt, men loven er streng. 

Du skal i utgangspunktet bruke den som primærbolig, med andre ord. Samtidig har du en lovfestet rett til å leie ut i inntil 3 år dersom du eller nærstående har bodd i boligen minst 1 av de 2 siste årene før utleiestart. Styret kan bare nekte på saklig grunn knyttet til leietakers forhold.

Burettslagslova kapittel 5 regulerer dette. Kravet handler ikke om å «bo minst halvparten av året», men om faktisk botid i 12 måneder innenfor de siste 24 månedene. Sjekk alltid vedtektene. De kan være strengere enn lovens minimum på praktiske punkter og prosedyrer. Men de kan ikke oppheve den lovfestede 3-årsretten når botidskravet er oppfylt.

Viktige regler i borettslag du må sjekke:

• Bruksplikt: Du må som hovedregel bo i boligen selv (burettslagslova §5-1).
• Utleierett: Inntil 3 år hvis botidskravet 1 av 2 år er oppfylt av deg eller nærstående.
• Styresamtykke: All utleie krever godkjenning; avslag kan bare gis på saklig grunn knyttet til leietaker.
• Korttidsutleie: Tillatt inntil 30 døgn per år når du ellers bor i leiligheten (burettslagslova §5-4).
• Vedlikehold/ansvar: Du har ansvar for forsvarlig bruk og oppfølging ved utleie.

All utleie er i utgangspunktet tillatt for sameier. Sameiet kan likevel ha regler i vedtektene om godkjenning og bruk. Korttidsutleie av hele seksjonen kan for eksempel være begrenset til 90 døgn per år. Sjekk derfor alltid vedtekter og regler før kjøp/utleie.

Les også

Fradrag for oppussing ved salg av bolig

Praktiske råd for kjøp av sekundærbolig

Mange nordmenn ser verdien av å investere i en ekstra bolig. Men før du kaster deg ut i det, må du se nøye på tallene og ikke bare sammenligne leieinntekter med lånerenter. Husk å ta med formuesskatt, renter på sekundærboliglån, kommunale avgifter, vedlikehold, forsikring og månedene der boligen kanskje står tom mellom leietakere.

Du bør alltid ha en romslig buffer når du eier to boliger. Vi anbefaler minst tre månedslønner i reserve for å dekke alle kostnader hvis sekundærboligen står tom. Vedlikehold kommer alltid på de verste tidspunktene. Men som utleier må du fikse problemene raskt for å beholde gode leietakere.

Her er våre viktigste tips for førstegangskjøpere:

• Velg en smart beliggenhet: Se etter boliger nær studiesteder, store arbeidsplasser eller som har gode kollektivforbindelser
• Start med en mindre og rimeligere bolig: En ettromsleilighet i sentrum er enklere å leie ut enn en svær enebolig på landet
• Bygg nettverk tidlig: Finn pålitelige håndverkere før du trenger dem
• Vurder profesjonell hjelp: Utleiemegler tar ofte ca. 5-10 %, men du får derimot mer fritid og færre bekymringer

Det beste tipset vi kan gi deg er å ikke ha hastverk. De som lykkes best med sekundærbolig er de som bruker tid på å forstå markedet først. Følg prisutviklingen i området du ønsker å investere i, sjekk hva tilsvarende boliger leies ut for på Finn.no og prat gjerne med lokale eiendomsmeglere.

Konklusjon: Dette er forskjellen på primær- og sekundærbolig

Forskjellene mellom primær- og sekundærbolig handler blant annet om skatt og formuesverdi. Primærboligen gir deg gode skattefordeler ved salg og utleie, mens sekundærboligen kan gi deg leieinntekter og forhåpentligvis god verdistigning over tid. Du bør se på sekundærbolig som en langsiktig investering. Det er altså ikke en quick-fix.De som lykkes best med sekundærbolig er de som har forberedt seg grundig. De kjenner regelverket og har regnet på alle kostnadene. Og viktigst av alt – de har en solid økonomi som tåler noen måneder uten leieinntekter. Bare husk at hver krone i leieinntekt fra en sekundærbolig kommer med ansvar og forpliktelser. Men for mange er det absolutt verdt det.