Heve salg av bolig: Komplett guide

Tenker du på om selger faktisk kan trekke seg fra et boligsalg? Eller sitter du kanskje som selger og lurer på om du har mulighet til å komme deg ut av avtalen? De fleste tror at når kjøpekontrakten først er signert, så er det kjøper som har alle kortene på hånden. Men sannheten er at også selger har viktige rettigheter. Vi skal se nærmere på når du som selger faktisk kan heve salg av bolig.

Heve boligsalg hvis kjøper ikke betaler i tide

Den vanligste grunnen til at man kan heve salg av bolig handler om forsinket betaling. Men her er det viktig å forstå at ikke enhver forsinkelse gir deg rett til å heve avtalen. Forsinkelsen må være så alvorlig at den utgjør et vesentlig avtalebrudd. Terskelen for dette er faktisk ganske høy.

Er kjøperen fem dager forsinket med oppgjøret? Dette er sannsynligvis ikke nok. Men strekker forsinkelsen seg over flere uker og du har allerede forpliktet deg til en ny bolig, kan situasjonen være annerledes. Rettspraksis viser at 3-4 ukers forsinkelse ofte anses som vesentlig, mens kortere forsinkelser sjelden kvalifiserer.

Retten vurderer blant annet følgende:

• Hvor lenge betalingen har vært forsinket
• Om deler av kjøpesummen allerede er betalt
• Hvilke konsekvenser forsinkelsen får for deg
• Om kjøper har forklart forsinkelsen og når betaling kan forventes
• Hvorvidt du risikerer å tape din nye bolig

Risikerer du å miste din nye bolig fordi kjøperen ikke betaler, veier dette tungt. Men du kan ikke bare erklære avtalen hevet. Prosedyrene i avhendingsloven må følges nøye.

Tilleggsfrist som løsning

En praktisk løsning når kjøper er forsinket med betalingen er å sette en tilleggsfrist. Dette gir deg faktisk en sterkere posisjon enn om du bare venter på at forsinkelsen skal bli “vesentlig nok”. Når du setter en rimelig tilleggsfrist for betaling og kjøper ikke overholder denne, kan du heve salget uten å bevise at forsinkelsen er vesentlig.

Tilleggsfristen må være rimelig – vanligvis snakker vi om minst en til to uker. Du må gi fristen skriftlig og være tydelig på at manglende betaling innen fristen vil føre til heving av avtalen. Dette er en mye sikrere vei å gå enn å vente og håpe at forsinkelsen blir “vesentlig nok” etter lovens strenge krav.

Fordelen med tilleggsfrist er at du får kontroll over situasjonen. Du slipper usikkerheten rundt om forsinkelsen er vesentlig nok, og kjøper får en siste sjanse til å oppfylle avtalen.

Les også

Rettigheter ved overtakelse av bolig

Andre grunner til å heve et boligsalg

Det er ikke bare manglende betaling som kan gi deg rett til å heve kjøp av bolig. Hvis kjøper ikke overholder andre viktige forpliktelser i kontrakten, kan også gi grunnlag til å heve boligsalget. Men igjen må avtalebruddet være vesentlig.

Et eksempel kan være hvis kjøper nekter å overta boligen til avtalt tid, og du har et særlig behov for å bli kvitt eiendommen. Kanskje skal du flytte til utlandet eller har helsemessige grunner som gjør at du ikke kan ta vare på boligen lenger. I slike tilfeller kan kjøpers unnlatelse av å overta gi deg rett til heving.

Du kan også heve salg av bolig hvis kjøper:

• bryter vesentlige avtalevilkår om overtakelse
• nekter å gjennomføre nødvendige formaliteter
• opptrer på en måte som umuliggjør gjennomføringen av salget
• gir klart uttrykk for at avtalen ikke vil bli oppfylt

Men vær oppmerksom på at terskelen alltid er høy. Små irritasjonsmomenter eller mindre avvik fra avtalen gir ikke grunnlag for heving. Husk også at du må varsle kjøper skriftlig og gi mulighet til retting før du kan heve. Unntak gjelder bare hvis det er åpenbart at kjøper ikke vil eller kan rette forholdet.

Når skjøtet er tinglyst – da blir det vanskeligere

Her kommer en viktig begrensning du må kjenne til: Når skjøtet først er tinglyst eller kjøper har overtatt bruken av boligen, blir det mye vanskeligere å heve salget. På dette tidspunktet har kjøper fått en sterk rettslig posisjon. Hovedregelen er at heving ikke lenger er mulig.

Det betyr at du som selger må handle raskt hvis du vil heve avtalen. Venter du for lenge og lar kjøper flytte inn eller tinglyse skjøtet, kan du ha mistet muligheten. Det finnes noen svært begrensede unntak, men disse gjelder kun i helt spesielle situasjoner.

Unntakene kan komme til anvendelse hvis:

• Du har tatt uttrykkelig forbehold om hevingsrett i kontrakten
• Kjøper ikke holder fast ved sin del av avtalen
• Det gjelder brudd på avtaler om borett eller personlige rettigheter som var spesielt viktige for deg

Men selv med disse unntakene er det svært vanskelig å heve etter tinglysing. Derfor er timing veldig viktig hvis du vurderer heving.

Les også

Feil og mangler ved nybygg

Praktiske råd hvis du vurderer å heve salg av bolig

Hvis du som selger vurderer å heve salg av bolig, er det flere viktige ting du må tenke på. Vi snakker ikke om en enkel avbestilling her, men om en prosess som krever presisjon og god dokumentasjon.

Det første du må gjøre er å dokumentere absolutt alt. Vi mener virkelig alt – hver SMS, e-post og samtale med kjøperen. Noter datoer, klokkeslett og hva som ble sagt. God dokumentasjon kan bli gull verdt hvis saken havner i retten.

Her er de viktigste rådene våre for deg som står i denne situasjonen:

• Kontakt advokat før du gjør noe som helst – ikke send noen hevingserklæring på egen hånd
• Vurder om en tilleggsfrist kan redde situasjonen: Kanskje kjøperen bare trenger litt mer tid?
• Dokumenter alle avtalebrudd skriftlig og detaljert: datoer, beløp, forsinkelser
• Handle raskt når du først har bestemt deg – vent aldri til skjøtet er tinglyst
• Vær ekstremt forsiktig med hva du sier til kjøperen: alt kan brukes mot deg senere

Heving av boligkjøp bør virkelig være siste utvei. Ofte finnes det enklere løsninger som sparer både tid og penger. Kanskje kjøperen bare trenger en ukes ekstra tid for å få lånet i orden? Eller kanskje det handler om en misforståelse som kan ryddes opp i med en telefon? Men når heving faktisk er eneste vei ut, må du følge prosedyrene nøye. Ellers risikerer du å bli den som må betale erstatning.

Konklusjon: Dette må du vite om å heve salg av bolig

Det er mulig å heve salg av bolig som selger, men veien dit er full av juridiske fallgruver. Hovedregelen er at kjøpers forsinkelse eller andre avtalebrudd må være vesentlige, og du må handle før skjøtet tinglyses eller kjøper overtar boligen.

Den sikreste fremgangsmåten er ofte å sette en tilleggsfrist når problemer oppstår. Det gir deg bedre kontroll og en bedre rettslig posisjon. Men uansett hvilken situasjon du står i: få profesjonell juridisk hjelp før du tar beslutningen om å heve salget.

Husker du ingenting annet fra denne artikkelen, husk dette: Heving av boligsalg er komplisert, tidssensitivt og krever juridisk ekspertise. Ta kontakt med en eiendomsadvokat så fort du vurderer denne muligheten. Det kan spare deg for både tid, penger og unødvendige konflikter.